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不動産投資初心者の方は「不動産投資の学校」で勉強すべき

こんにちは、賃貸経営ジャーナル編集部の石垣です。今回は、不動産投資初心者の方への内容の記事になります。不動産投資は前から興味があったけど、どんな風に情報を取得したり、勉強したりしたら良いのか分からないという方から、良く不動産投資についてご質問を頂いておりました。

私は以前金融機関に勤めており、多くの不動産投資プロジェクトで、融資を実行していたので、実務を通じて学んだのですが、日常不動産投資が身近じゃない方にとっては、なかなかとっつきにくい内容かと思います。

そこで今回不動産投資について、「不動産投資に興味はあるが、本当に必要な知識だけをぎゅっと凝縮して学びたい」という方にご紹介したいことがあります。
日本ファイナンシャルアカデミー株式会社が「不動産投資の学校」というスクールを開催しています。

中立的な立場で教えてくれる日本ファイナンシャルアカデミーとは?

日本ファイナンシャルアカデミーは、2002年に設立された総合マネースクールです。
東京校・大阪校・ニューヨーク校・通信制・WEB自宅受講を通じて、 15年間で延べ42万人の方が、貯蓄や家計管理といった生活に身近なお金から、 資産運用、キャリア、人生と社会を豊かにするお金の使い方を学ばれています。中立的な立場で教えてくれる日本唯一のマネースクールになります。

日本ファイナンシャルアカデミーでも、特に人気講座が、「不動産投資の学校」になります。巷では不動産投資セミナーが数多く開催されていますが、中には勉強を主体とした内容ではなく、見込み客を集めるだけの為に開催している不動産投資セミナーも数多くあり、中立的な立場で知識を学べない場合があります。

年間1,000人以上が学び、物件選び、収支計算、融資、節税、リフォーム等の実践スキルを24 時間で身につけ、2年間繰返し学び、卒業生の2人に1人が大家さんとなり、安定的に家賃収入を得ています。
不動産の知識は、一度学んでしまえば、生涯、生きた知識となりますので、きっちり学んでおいて損は絶対にありません。ましてや、マイホームの購入など人生で大きな買い物になりますので、知識がほとんどない状態で購入することは非常に危険です。

受講生の声

不動産投資の学校で学んだ方が良い人とは?

下記の様な人は、一度検討しても良いとは思います。この賃貸経営ジャーナルも、不動産投資を実践されている人でも、知識が乏しい人が多過ぎることが問題だと感じ、サイトを開設致しました。
是非不動産投資に関する知識は学んで頂きたいと思っています。

  • なんとなく「勘」に頼って不動産を買おうと思っている人
  • 見た目がキレイで「新しい不動産」なら、入居者が絶えないだろうと思ったことのある人
  • 不動産投資の本を数冊読んだら、安定した家賃収入を作れると思っている人
  • 不動産屋にいけば「儲かる物件」を紹介してもらえると本気で思っている人
  • 不動産業者の「非公開情報ですよ!」という言葉に、クラっときたことがある人
  • 「こんな物件に出会えるのは今だけ」という業者の言葉を信じて失敗した経験のある人
  • 価格交渉の方法を具体的に知らず、安く買える自信のない人
  • 不動産業者に勧められるがままに、マイホームを買ったことがある人
  • 不動産業者と、どう付き合ったらいいかわからない人

不動産投資の学校の具体的な学べる内容とは?

実際に利益を上げているプロの投資家から集めたノウハウを分かりやすく総括し、基礎から応用まで効率的に学べるカリキュラムになっています。自分の学びたい内容から受講する順番を選択できる仕組みとなっているようです。

また不動産投資のガッコづえは、WEB受講、WEB受講+通学コースのどちらかを選択することができるので、ご自宅に居ながらスキン時に自分のペースでも学ぶことが可能です。

① 不動産投資の世界
② 利回りで収益評価
③ ROIとキャッシュフロー
④ 積算評価と稼働力
⑤ 物件取得戦略
⑥ 物件探しの習慣化
⑦ 買い付けと価格交渉のテクニック
⑧ 売買契約と重要事項説明書
⑨ 融資の仕組みと方法
⑩ 融資の具体的テクニック
⑪ 保有物件の管理
⑫ 物件のバリューアップ
⑬ 空室を埋め、物件の価値を高める
⑭ 税金マネジメント
⑮ 出口戦略と資産拡大

不動産投資の学校の評判は?

実際に受講しました。テキストのポイントをのせておきます。私自身不動産を探したり、内覧したりしました。融資交渉など購入直前までいきましたが、借金数千万円することが怖くて結局購入しないままでいます。借金はどうしても体質的にできない人間であるので今後、不動産を投資として購入することはないと思います。
ただ自宅購入にはかなり役にたつと思います。評価額、適正価格、値段交渉、選び方など学ぶことが多かったです。そして、収益マイホームなどの考え方はかなりお得情報でしたね。私は自宅は必ず中古を買おうと思ってます。
数十万円で受講して結局投資することはありませんでしたが、マイホーム購入時に数百万円お得に購入することができるのではないかと思っています。後々役に立つと思っているので、数十万円の受講料は「まあよし」としています。
参照サイト:http://okanemochi.hatenablog.jp/entry/2016/10/31/%E3%83%95%E3%82%A1%E3%82%A4%E3%83%8A%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A3%E3%83%AB%E3%82%A2%E3%82%AB%E3%83%87%E3%83%9F%E3%83%BC%E3%82%92%E5%8F%97%E8%AC%9B%E3%81%97%E3%81%A6%E3%81%BF%E3%81%9F

不動産投資に関する、基礎的な知識が身に付き、また受講されている方は、不動産投資に関して熱心な方が多いですね。

興味があるけど、どんなスクールなのか具体的に知ってみたい ⇒ 無料の体験学習会があります!


実は、「不動産投資の学校」では、無料で体験で体験学習会を開催しています。開催場所は、東京新宿校と、大阪梅田校となります。

効率よく不動産投資の知識を身につけたい方、まずは、不動産投資の学校の無料の体験学習会へご参加してみてはいかがでしょうか。

2人に1人が大家さん不動産投資の学校の詳細

あなたにおすすめの不動産投資会社一覧

サラリーマンの不動産投資におすすめの不動産投資会社20社

不動産投資のセカンドオピニオンの不動産投資カウンセリングとは?

みなさん、不動産投資カウンセリングをご存知でしょうか?

医療業界では当たり前になっているセカンドオピニオン※1の不動産投資版になり、不動産投資に関して知識のある第三者に、意見をもらえるサービスとなります。

※1参考 http://www.2og.jp/kiso.html セカンドオピニオンとは、今かかっている医師(主治医)以外の医師に求める第2の意見です。

不動産会社に言われるがままに、不動産投資を実行してしまい、痛い目に合っている方がいらっしゃる中で、第三者のプロに意見をもらえるのは、不動産のプロではない方には非常にありがたいサービスです。
近年不動産投資ローンの審査も緩くなっており、質の悪い不動産でも融資が通ることがあり、すぐにキャッシュフローがマイナスに陥ることが起きています。




では不動産投資のセカンドオピニオンはどのタイミングで依頼すべきでしょうか?

運営会社のノークリーによると、不動産会社や、銀行に行く前が一番重要で悪質な不動産会社を見極める段階から、アドバイスをもらうことが可能です。
「悪質な不動産会社ってどうやって見分ければいいの?」
「逆に協力的な不動産会社ってどこにいるの?」
「銀行との金利交渉ってどうやるの?」
「何をどうすればいいのかわからないし、勉強する時間もありません」

という不動産投資を始めようとお考えの方は、一度サイトを見てみることをお薦めします。

企業名:株式会社ノークリー
所在地:東京都新宿区北新宿1-8-23 アムハードビル8階

不動産投資カウンセリングの詳細

あなたにおすすめの不動産投資会社一覧

サラリーマンの不動産投資におすすめの不動産投資会社20社

無料で初心者も安心!東京で開催されている不動産投資セミナー14選

こんにちは、賃貸経営ジャーナル編集部です。

昨今の不動産投資ブームの影響で、日本全国で不動産投資に関するセミナーが数多く開催されています。これだけ多くの不動産投資セミナーが開催されていると、不動産投資の初心者の方は、どのセミナーに参加すべきなのか判断するのは難しいと思います。不動産投資に対して知識が乏しい方を掴まえて、儲けようとする悪質な業者がいますので、しっかりと信用できる会社のセミナーを選ぶようにしましょう。

今回は絶対為になる、不動産投資セミナーについてご紹介していきたいと思います。不動産投資に興味があるけど、初心者だから良く分からない、現在不動産投資をしているけど、今までとは違った不動産投資に興味がある方など、不動産投資、不動産投資会社の特徴などを知るには、不動産投資セミナーに参加されることをお薦めします。 不動産投資のスタイルによって、メリット、デメリットは存在します。

不動産投資には、新築マンション投資、一棟投資、中古物件投資、競売物件投資、戸建て不動産投資、など様々な投資スタイルがあり、不動産投資のスタイルによって、メリット、デメリットは存在します。
不動産投資会社の不動産投資セミナーに参加し、そのメリット、デメリットを理解した上で、ご自身のスタイルに合った不動産投資をされてみるのはいかがでしょうか。

不動産投資初心者の方へのおすすめ記事:不動産投資初心者の方は「不動産投資の学校」で勉強すべき



参加しない方が良い危ない不動産投資セミナーとは?

「誰でも絶対成功する!」「不動産投資は簡単です」と大きく宣伝している不動産投資会社のセミナーは避けた方が良いと思います。不動産投資で成功することは、簡単な世の中では無くなってきています。むしろ「しっかりセミナーや勉強会で知識を蓄えないと、失敗しますよ!」とリスクを強調してくれる不動産投資セミナーの方が、現実の不動産投資の業況を反映させていると思います。

不動産会社が主催する不動産投資セミナーは基本的には、不動産投資に興味がある方を集めて、不動産を仲介したい、購入して頂きたいという趣旨の元運営されています。もちろんボランティアではなく、ビジネスなので見込み客を集めることは正しいことなので、不動産投資セミナーを否定する気は全くありません。但し、中には悪質な不動産投資会社が主催しているセミナーもあります。

不動産投資セミナーに興味のある方は、不動産投資セミナーを通じて、多くの不動産投資会社と接点を持って頂き、信頼できる不動産投資会社なのかどうかを判断していただければと思います。

年間1200名が参加する不動産投資セミナー ベルテックス

ベルテックス

不動産投資セミナー運営会社:株式会社ベルテックス
所在地:東京都新宿区西新宿6-8-1 住友不動産新宿オークタワー9階
費用:無料
開催日時:毎週水~日曜日+祝日は毎日開催 ※詳細は各社のホームページにてご確認下さい

株式会社ベルテックスの不動産投資セミナーの特徴

・不動産投資初心者向けのセミナーを開催している
・不動産投資に不可欠な銀行融資単体のセミナーを開催
・女性限定の不動産投資セミナーを開催
・一棟アパート限定のセミナーを開催

ベルテックスの不動産投資セミナーの詳細はこちらから

1棟収益不動産投資セミナー 株式会社アルファ・インベストメント

1棟収益不動産投資セミナー 株式会社アルファ・インベストメント不動産投資セミナー運営会社:株式会社アルファ・インベストメント
所在地:東京都港区虎ノ門4-3-13 ヒューリック神谷町ビル4F
費用:無料
開催日時:毎週水曜日 ※詳細は各社のホームページにてご確認下さい

株式会社アルファ・インベストメントの不動産投資セミナーの特徴

・現在のマーケットを知ることで収益物件の買い時がわかる
・収益不動産に投資するメリットデメリットを知ることで正しい判断ができる
・収益物件におけ資産価値・事業価値・稼働率が理解できる
・事例をもとにどんな収益物件を購入すべきか理解できる
・不動産のリスク(情報・契約・借入・賃貸経営・機会損失・災害)を理解できる

株式会社アルファ・インベストメントの不動産投資セミナーの詳細



 プロが教える不動産投資セミナー 株式会社 Tokyo net worth( 東京ネットワース)

プロが教える不動産投資セミナー 株式会社 Tokyo net worth(

不動産投資セミナー運営会社:株式会社 Tokyo net worth( 東京ネットワース)
不動産投資会社の特徴:東京都心16区に特化した投資物件を多数供給しています。土地の仕入専門会社。
セミナー会場:東京都豊島区西池袋1-18-6 藤久ビル別館7F 東京ネットワース セミナールーム
費用:無料
開催日時: ※詳細は各社のホームページにてご確認下さい

株式会社 Tokyo net worth( 東京ネットワース)の不動産投資セミナーの特徴

・TVや雑誌で活躍している不動産のプロが9割の不動産投資家が知らない、失敗しないノウハウを提供してくれます。
・書籍が無料でプレゼントされます

株式会社 Tokyo net worth( 東京ネットワース)の不動産投資セミナーの詳細




 

土地探しから始める新築投資法  株式会社リアライズアセットマネジメント

株式会社リアライズアセットマネジメント不動産投資セミナー運営会社:株式会社リアライズアセットマネジメント
不動産投資会社の特徴:新築一棟投資
セミナー所在地:新宿、品川、六本木、渋谷、八重洲、開催日時によって変わります
費用:無料
開催日時: ※詳細は各社のホームページにてご確認下さい

株式会社リアライズアセットマネジメントの不動産投資セミナーの特徴

・新築一棟投資に関する知識が身に付きます

株式会社リアライズアセットマネジメントの不動産投資セミナーの詳細



倍速!資産形成術 青山メインランドのマンション経営  株式会社青山メインランド

青山メインランドのマンション経営

不動産投資セミナー運営会社:株式会社青山メインランド
不動産投資会社の特徴:マンション経営業界のトップクラスの実績、東京都内に多くのマンションを分譲している
所在地:東京都千代田区内神田1丁目7番6号 北大手町ビル
費用:無料
開催日時: ※詳細は各社のホームページにてご確認下さい

株式会社青山メインランドの不動産投資セミナーの特徴

・失敗しないための3つの心得が学べる、基本的な不動産投資に関して学べそう。

株式会社青山メインランドの不動産投資セミナーの詳細

中古ワンルームマンションに特化した不動産投資セミナー  株式会社東京リバックス

中古ワンルームマンションに特化した不動産投資セミナー 株式会社東京リバックス不動産投資セミナー運営会社:株式会社東京リバックス
不動産投資会社の特徴:首都圏の中古ワンルームマンションの流通活性化に注力
所在地:東京都千代田区神田神保町3-27-8 三輪ビル6階
セミナー開催場所:※詳細は各社のホームページにてご確認下さい
費用:無料
開催日時: ※詳細は各社のホームページにてご確認下さい

株式会社東京リバックスの不動産投資セミナーの特徴

・約1万人の方が参加されている、中古ワンルームマンションに特化した不動産投資セミナーで、セミナー内で非公開物件も公開されます

株式会社東京リバックスの不動産投資セミナーの詳細




相続対策から年金対策まで、資産を守るためのマンション経営セミナー  JRD株式会社


不動産投資セミナー運営会社: JRD株式会社
所在地:東京都渋谷区神宮前6-12-20 J6Front 7階
費用:無料
開催日時: ※詳細は各社のホームページにてご確認下さい

JRD株式会社不動産投資セミナーの特徴

・累計3000人が受講している実績のある不動産投資セミナー
・税理士、FPなど専門家が登壇するセミナー
・女性限定セミナーも開催

JRD株式会社の不動産投資セミナーの詳細

資産作りならクレドの中古マンション投資セミナー  株式会社クレド

不動産投資セミナー運営会社:株式会社 クレド
所在地:東京都渋谷区東 2‐24‐4 荒井ビル 3 階
費用:無料
開催日時: ※詳細は各社のホームページにてご確認下さい

 株式会社クレドの不動産投資セミナーの特徴

・中古マンションを子入した場合の、失敗例やリスクが分かる
・非公開物件の紹介も可能

株式会社クレドの不動産投資セミナーの詳細



アフターフォロー宣言No1の不動産投資セミナーを開催中 株式会社和不動産(なごみふどうさん)

アフターフォロー宣言No1の不動産投資セミナー
不動産投資セミナー運営会社:株式会社和不動産(なごみふどうさん)
不動産投資会社の特徴:老舗の不動産会社。アフターフォロー宣言No1を掲げている。
所在地:東京都千代田区神田須田町1-7-9 VORT秋葉原maxim7・8・9階
セミナー開催場所:※詳細は各社のホームページにてご確認下さい
費用:500円 ※2回目以上は無料
開催日時: ※詳細は各社のホームページにてご確認下さい

株式会社和不動産(なごみふどうさん)の不動産投資セミナーの特徴

・様々なテーマごとに不動産投資セミナーを開催しています。

株式会社和不動産(なごみふどうさん)の不動産投資セミナーの詳細

マンション投資.com 失敗しないための不動産投資セミナー 株式会社シノケンハーモニー

株式会社シノケンハーモニー

不動産投資セミナー運営会社:株式会社シノケンハーモニー
所在地:東京都港区芝大門二丁目5番5号 住友芝大門ビル
費用: 無料
開催日時:東京では毎日毎週開催 ※詳細はホームページでご確認下さい

株式会社シノケンハーモニーの不動産投資セミナーの特徴

・新聞、雑誌で紹介されている人気のセミナー
・不動産投資に失敗しないための資料一式がもらえます
・セミナー参加者が2万人を超えている
・不動産投資セミナーが都内では毎週開催されている

株式会社シノケンハーモニーの不動産投資セミナーの詳細



年収400万円からできるマンション投資セミナー  株式会社インヴァラス

株式会社インヴァラス

不動産投資セミナー運営会社:株式会社インヴァラス
所在地:東京都渋谷区代々木2-1-1 新宿マインズタワー17階
費用: 無料
開催日時:毎週複数日開催 ※詳細は各社のホームページにてご確認下さい

株式会社インヴァラスの不動産投資セミナーの特徴

・都内で100棟以上供給している不動産ディベロッパーの実績がある
・セミナー参加者の内30代~40代の会社員が6~7割を占めている
・女性の参加者が多い※約3割
・多彩なテーマの不動産投資セミナーが開催されている

【女性限定】貯蓄女子から投資女子へ 初めての不動産投資
年収400万円から不動産投資で備える老後の生活
20代から始めるマンション投資〜頭金0円で老後の不安を楽しみに変える〜

株式会社インヴァラスの不動産投資セミナーの詳細




なぜ利回り購入価格だけで不動産を選ぶと失敗するのか? 株式会社エグジスタンス

不動産投資セミナー運営会社: 株式会社エグジスタンス
所在地:東京都渋谷区渋谷3-13-11 渋谷TKビル2階
費用:無料
開催日時:※詳細は各社のホームページにてご確認下さい

株式会社エグジスタンスの不動産投資セミナーの特徴

・30代の方向けの不動産投資セミナー
・各回10名限定
・実際に投資を行っている方から話を聞くことができる
・資産シュミレーションをしてもらえる
・エグジスタンスが会員限定で行っている投資家のコミュニティに加入できる権利を無料でプレゼント。

株式会社エグジスタンスの不動産投資セミナーの詳細

毎週日曜開催ランドネットの不動産投資セミナー  株式会社ランドネット

株式会社ランドネット不動産投資セミナー運営会社:株式会社ランドネット
所在地:東京都豊島区南池袋1-13-23 池袋YSビル6F
費用: 無料
開催日時:平日で1時間、土・日曜日は1時間30分ほど  ※詳細は各社のホームページにてご確認下さい

株式会社ランドネットの不動産投資セミナーの特徴

・多彩なテーマの不動産投資セミナーが開催されている
・1Rマンション投資のセミナーが多い
・セミナー時間も1時間程度と、忙しい方でも気軽に参加できる
・サラリーマンの方向けのセミナーも充実している
・セミナーの参加は何度でもOK

株式会社ランドネットの不動産投資セミナーの詳細




失敗事例に学ぶ不動産投資セミナー  株式会社ジー・ピー・アセット

失敗事例に学ぶ不動産投資セミナー
不動産投資セミナー運営会社:株式会社ジー・ピー・アセット
所在地:東京都渋谷区代々木2-10-8 ケイアイ新宿ビル5階
費用: 無料
開催日時:土曜日 ※詳細は各社のホームページにてご確認下さい

株式会社ジ―ピー・アセットの不動産投資セミナーの特徴

・4500件以上の不動産投資の失敗事例を徹底的に分析し、不動産投資の失敗を未然に防ぐ知識を得られる
・正確な情報を伝えるため、セミナー時間は少しだけ長め
・定員は20名
・販売図面や書類の見るべきポイントが分かる
・物件のデメリット、メリットが分かるようになる
・税金対策の知識が身に付く
・ローン組むなどの知識が身に付くなど

株式会社ジー・ピー・アセットの不動産投資セミナーの詳細



不動産投資セミナーまとめ

興味のある不動産投資スタイルは見つかりましたでしょうか?
不動産投資を始める前には、必ず数多くのセミナーに参加し、不動産投資に関する知識や理解を深め、また不動産業界の人脈を築くことをお薦め致します。

不動産投資はリスクはつきものですが、しっかり学べば、必ず効果が出ますので、継続して情報をキャッチアップして頂ければと思います。

賃貸物件の空室理由を明確にすべき!空室が生まれる12個の理由とは?

1月から3月の引っ越しシーズンである繁忙期が終わり、空室を抱えている大家さんが多数いらっしゃる中で、なぜ空室になってしまうのか?どの様にしたら空室率を下げることができるのか、賃貸管理会社向けに空室改善のリノベーションに特化した営業代行(アウトソーシング)事業を展開している株式会社ココテラス代表取締役の篠原昌志社長に話を聞いてきました。

株式会社ココテラス 代表取締役 篠原昌志

プロフィール
地元山口県の大学を卒業し、通信会社(現東証一部上場企業)に入社。
中小企業へ通信費のコスト削減型のソリューション営業を経験。
テレアポからの即断即決の新規営業により営業の基礎を学ぶ。
2009年2月(28歳)前職である空室対策に特化したリノベーション会社に入社。
リノベーション事業部に配属され、賃貸経営をしている家主様へ空室対策リノベーションの新規開拓営業を行う。入社2年目に1億円の個人売上をあげトップセールスとなる。
2010年11月(入社1年9カ月)取締役に就任。
2013年東京に転勤し、全国にリノベーションノウハウを提供するFC本部の責任者として全国各地の賃貸物件の空室改善を行う。
2016年12月退職し、2017年1月にココテラスを設立。

繁忙期が終わり、入居者さんが見つからなかった大家さんは、どの様な行動をとるべきでしょうか?

まずは空室の原因調査を徹底的にすべきだと思います。
長期空室には必ず原因があるので、空室になっている理由を明確することによって、とるべき対策が見えてきます。




具体的に空室の原因調査とは、御社ではどの様なことをするのでしょうか?

入居希望者の内見が「入っている」か、「入っていない」かによって空室の原因が違います。
今の時代、事前にインターネットで情報を取得できるので、内見が入ってという事は「募集条件」「立地」「間取り」等は問題ないと考えられます。条件等が問題ないのに、入居が決まらないという事は入居が決まらない答えは現場にあると思っています。

弊社では、空室の原因を探るために「空室診断」というサービスを提供しています。 現地に直接訪問し、外回り、室内の調査を行います。「共有部にゴミが落ちていたり、放置自転車があったり第一印象は悪くないか」確認します。また「お部屋の中は臭く匂ったり、ホコリ、虫の死骸がある」かも確認します。先日訪問した案件では共用通路にバイクと自転車が置いてありました。

駐輪場があるにも関わらずルールを守っていない入居者がいるという事です。内見時にこのような状態であれば確実にマイナスです。
内見の申し込みが無い場合には、「インターネットに物件の掲載はされているのか?」また「掲載内容に相違がないか」も確認する必要があります。家主様は初期費用、家賃を減額したつもりでも仲介業者の営業マンに伝わっておらず最新の条件リフォーム後の間取りや写真が掲載されていないというのはよくある事です。

そもそも物件の魅力が入居者さんに伝わらなければ、内見数は増えないし入居が決まる事はありません。


では必ずしも空室を埋めるためにリノベーションをしなくても良い場合があるということでしょうか?

弊社では、空室診断を徹底的に行った結果、「リノベーションをしなくても良いですよね」とアドバイスをする時もあります。
例えば、インターネットに物件を掲載していても、魅力的なお部屋の室内が掲載されていない、お部屋の写真が汚い場合は、入居者さんは問い合わせすらしないので、お部屋の室内写真だけを充実させるだけでも空室は埋まる可能性はありますよね。

仲介会社の営業マンは、室内写真の質は人それぞれなので、質の悪い写真も多く掲載されています。弊社では三脚を使って、写真の明るさや写真の見栄えを徹底的に注意して撮影しています。

では具体的に空室物件の特徴とは、主にどの様な特徴がありますか?

数多く空室を見てきましたが、主に下記の理由が主だった特徴と対策になります。

① 物件名にビル・荘が付いている

物件名にこだわりがないのであれば、物件名を変更し物件名から古いイメージを払拭することを検討する必要があります。

② 立地が悪い

立地の悪さを補う魅力のあるお部屋に変更するか、魅力のある募集内容に変更することを検討する必要があります。

③ インターネットに物件掲載が無い

掲載が無い理由の一つとして、仲介会社へのPR不足が考えられます。リーシングを強化し仲介会社への認知度を高めることを検討する必要があります。

④ 初期費用・家賃が相場より高い

近隣の競合物件と募集条件を比較し、初期費用、家賃の見直しを行うことを検討する必要があります。

⑤ 共有部が整理・整頓されていない

定期清掃の見直しを行い、常にきれいな状態を保つ体制を検討する必要があります。

⑥ 共用部が暗く印象が良くない

照明取付工事を行うなど、通路が明るくなるよう検討する必要があります。

⑦ キーBOXが設置されていない

物件にキーBOXやダイヤル錠を設置し、仲介業者がいつでも案内できるように検討する必要があります。

⑧ 原状回復工事が終わっていない

原状回復工事やリフォーム工事を行い、明日からでも住める状態を常に整えていくことを検討する必要があります。

⑨ 中途半端なリフォーム

入居が決まる間取りに変更するなど、魅力のあるお部屋になるように改善することを検討する必要があります。

⑩ 設備が古い

自分が住めると思える最低限の工事は行い、魅力のあるお部屋になるように改善することを検討する必要があります。

⑪ 和室がある

賃貸世帯層が好む洋室にリフォームするか和室でもいいと思える募集条件に変更することを検討する必要があります。

⑫ お風呂・トイレが同じ

スペースがあるのであればお風呂とトイレの分離工事を行うか、入居者が好む仕様にリフォームすることを検討する必要があります。

もちろん他にも空室になり得る特徴は数多くありますし、その数だけ対策もあります。




大家さんは空室になっている理由を、ご自身で明確に認識しているのでしょうか?

大家さんは空室理由を明確に認識していないことが多いですね。

例えば、物件名を変えただけで入居が決まったり、家賃を改定していたのに仲介会社に伝わっていなくて、インターネットに改定情報が反映されていないなど、大家さんが思いもしない理由で空室になっていることは多くあります。特に自主管理の大家さんに多いですね。

空室理由を明確にして、「正しい対策」をとることによって空室は埋まることは本当に多いです。

まとめ

今回篠原社長に話を聞いて、「空室の理由を明確にする」ことが、空室を解消するために非常に重要だということがわかりました。空室の理由が明確になれば、取るべき対策が分かります。
空室で悩まれている大家さんは、「なぜ保有物件が空室なのか」と理由を客観的に見直して見てはいかがでしょうか。

株式会社ココテラスでは無料で空室診断サービスを提供しているので、一度相談してみるのも、取るべき対策の一つかもしれません。

【無料】空室診断サービスへの申し込みはコチラから

 

空室対策専門のリノベーション会社の強みや特徴とは?「RENOS(リノス)」の石井社長に話を聞いてきました

近年中古の不動産物件に対して、リノベーション投資をする動きが加速しています。
しかしどの様な会社に、賃貸物件のリノベーションを任せたら良いのか分からないという不動産オーナーはいらっしゃるのではないでしょうか。

今回は空室対策専門に賃貸マンション・アパートのリノベーションの提案をされているリノベーションブランド「RENOS」の石井社長に話を聞いてきました。
築年数が一定期間経過している賃貸マンション、アパートをお持ちで、空室に悩んでいる不動産投資家の方は、是非参考にしてみて下さい。

RENOS(リノス)代表 石井 篤
実家がリフォーム業を営んでいたこともあり建築業へ進む。
2011年に賃貸のリノベーションに参入しようと上京。大手賃貸のリノベーション会社の東京立ち上げに参画。
東日本統括マネジャーを経て2016年にLIVETRIPを設立。オーナー様からのリノベーション工事のご依頼を御請けするかたわら、全国の不動産会社へリノベーションのサポートを提供している。
「十人十色の部屋作り」をモットーに全国にリノベーションブランド「RENOS」を広めている。



空室対策専門のリノベーション事業を手掛けられていますが、空室対策専門ならではの強みや特徴を教えて頂けないでしょうか?

まず2点あります。

1点目は、「入居者様目線で考えた上で部屋作りをする」ということに重点をおいてリノベーションのプランを作成する点です。

弊社では「十人十色」の部屋作りを常に心がけています。
具体的に言うと10人中、10人に気に入ってもらえるような部屋作りを心掛けないと、今の時代は空室が埋まりにくいです。

近年は新築物件が多く市場に供給されているので、新築物件に入居者さんが流れていくことが多いです。普通の入居者さんはリノベーション物件にこだわっているわけではなく、単純に物件を見て「いいね、住んでみたい」という感覚です。リノベーション物件が良いというこだわりがある人は、ほんとごく一握りです。

コテコテなデザインにしすぎると「私のテイストの部屋じゃない」と思われてしまうので、あくまでも家なので、その人好みの生活のコーディネイトができる様な設計をします。こちら側のテイストを押し付けるようなことはせず、10人中10人が良いねと思ってもらえる部屋作りが重要だと考えています。

2点目は、オーナー様の立場で考える投資回収ができるリノベーションプランを作成することができる点です。

弊社では「最小限の投資で最大限費用対効果を出す」ことにも注力しております。
居住用のリノベーションですと、ご自身が住むためのリノベーションなので、予算をたくさんかけることができますが、賃貸用のリノベーションは不動産投資の一環であり、投資回収することが前提にあります。

シンプルですが、「後から工事を追加したがために結局トータルの費用が高くついた」や、「中途半端に工事をしたせいで未入居が続き、家賃も結局下げてしまった」などがないように提案します。

和室から洋室へ変更
シンプルなテイストのお部屋にリノベーション




具体的に言うと、どんな事例がありますか?

中長期的な視点で、キッチンだけではなく床や照明も変更
シンプルなテイストに統一

例えば床にデザインを入れて、照明もかっこよくて、クロスもおしゃれにして、お風呂も古いのでもちろん変えて、その際に給湯器を入れ替えたとしますよね?
でもお金がかかるからと言ってキッチンは微妙に古いけど今回はいいや!と思って変えなかったところ次回退去の際には交換の必要が出てしまってせっかく作った床も開けなくていけなくてこの前やったあの工事はなんだった・・・みたいになるんですよ。

キッチンを変える際にはキッチンの交換費用だけではなく配管工事が発生するからせっかく作った床を開けなくてはならないのです。じゃあの時まとめてやっておけば一回で終わったなみたいな 笑。
なので、上の例でいくと今のところ替える必要はないけど、今回給湯器を変えるのであれば、「キッチンも一緒にやった方が良いですよ!」とは伝えます。

テイストが統一されておらず、脱衣所の空間も取れていない状態
テイストを統一、洗濯機置き場を設置

その他にもちょこちょこ直したがために照明器具がバラバラ、建具の色もバラバラ・・・脱衣所を作ってない、洗濯パンも外のまま・・・それが意外と空室の原因だったりもするんですよ。

昔はよかったんですが、これだけ人口が減って新築が建っていれば入居者は自然と良い物件に流れますからね。

ですので当社では、賃貸のリノベーションとはデザインのよし悪しはもちろん、近隣物件との比較、賃料相場の算出、既存の内装からどこまでバリューアップするか?
今後発生する工事をいかに抑えるか?修繕費で工事金額を落とすテクニックなどあらゆる角度で賃貸経営のサポートを行っています。



空室が埋まる部屋の特徴やリノベーションのポイントなどはあるのでしょうか?

和室で区切られた間取り
間取りを変更して、リビングを広めに設計

基本的に物件毎に異なってくるので、一概には言えません。
例えば2DKの物件があったとして、大体の人は1LDKにしちゃう場合が多いのですが、2DKの1LDKは小さくなってしまうことが多いです。

今は良いのかもしれませんが、5年後、10年後になった場合には綺麗な築浅の1LDKと入居者に天秤にかけられてしまう可能性が出てきた場合には物件の競争力は凄く弱いですよね。

でも逆に広めの1Kにした場合には、一旦賃料は多少下がってしまうのですが、将来的には通常の1Kの間取りの部屋と比較された場合には、2DKの部屋の広さの1Kは、近隣の賃貸市場に少ない可能性がありますので、物凄く競争力が高い物件になります。

「目先の賃料ではなく、中長期的に近隣の賃貸市場で競争力が保てるリノベーション」の提案を心がけていますね。

また築年数が経過するとともに、お部屋に味わいが出てくるようなことも意識しています。そうすることによってリノベーションの工事から一定期間年数がたっても魅力的なお部屋になりますので、物件の競争力を保つことができます。

使い込めば使うだけ、味わいが出るデザイン




賃貸物件のリノベーションを低コストで行う秘訣などはあるのでしょうか?

中途半端な空間も活用します
クローゼットに適した空間を活用

弊社で言うと、「直接職人を抱えている点」が最大の強みであり、工事を工務店に丸投げをしていません。
リノベーションの工事を丸投げしていないということは、職人に直接指示を出すことができるので、工事の品質をコントロールできたり、納期を短縮させられることに繋がり、結果としてコストを抑えられることに繋がります。

また数多くの賃貸物件のリノベーションに携わっているので、ありとあらゆるタイプの部屋作りに精通しています。

リノベーションを実施する物件は古いのが当たり前ですが、一概にすべて古いから使えないとかではなくて、古いなりにも使える部分はうまく再利用してコストを下げる。それがノウハウになっています。
またどれ位リノベーションに費用をかければ空室が埋まるのかが分かったりもしますね。



賃貸物件リノベーションを提案する会社は、職人さんを雇用してはいないのですか?

通常リノベーションを提案する事業を行っている会社や不動産会社では、直接職人を抱えていないことの方が多いようです。いわゆる外注です。現状、職人と一概にいってもリノベーションの現場経験がある職人は少ないように思います。

新築を専門に行う職人は決められた寸法で決められた通りに作りますし、通常のリフォーム工事を行う職人もデザイン云々や細かい仕上がりまではさほど気にしないですからね。

また工事を請け負う工務店なんかもリノベーション経験が少ないと「どのくらいの日数で」「どの工事」が終わるか微妙なところがあるので例えば5日で終わる内容を7日の予算で見てしまうとオーナー様への出値も当然たかくなります。

リノベーション工事となると既存の物件の状態をよく見て、それに合った計画を立てて現場を動かしていかなくてはなりません。当社ではリノベーションを専門に行う職人を直接雇いれてますのでそういったこともないですし、無駄な経費を一切省けますので価格のコントロールがしやすいです。

職人さんの違いで、工事に何か違いは出たりするのでしょうか?

全然違いますね。工事には様々な下処理と呼ばれるものがあります。処理の方法は様々ですが、例えばアクセント(デザインクロス)を貼ったはいいが下地がぼこぼこで柄もぼこぼこになっている・・笑 とかですね。

これは下地を見て指示するほうも大切なのですが下地の状態に合わせて適切に処理しないと仕上がりはもちろん将来不具合なども出るのでとても大切ですね。



まとめ

空室対策専門に賃貸マンション・アパートのリノベーションと居住用物件のリノベーションには、大きく違いがあることが分かりました。空室対策専門のリノベーション会社には、空室を埋めるためのノウハウがあり、そのノウハウを生かしたリノベーションのプランや職人さんの質が最大の特徴です。

築年数が一定期間経過している賃貸マンション、アパートをお持ちで、空室に悩んでいる不動産投資家の方は、一度専門家に相談してみてはいかがでしょうか。
「RENOS」へのお問い合わせはコチラから

リノスさんが手掛けた調布市のリノベーションの工事現場を取材してきました!

人材不足の賃貸管理会社必見!空室改善のリノベーションの営業代行を活用するべき

日本全体の人口減少が加速している中、賃貸マーケットが縮小し、空室率が今後ますます高くなっていきます。

これからの賃貸管理会社は、日常業務をこなし入居者管理をするだけではなく、空室対策の提案を大家さんに行わなければいけません。
多くの大家さんから、管理会社の現状の空室対策に対して満足してないと言う声を数多く聞きます。

今回賃貸管理会社向けに空室改善のリノベーションに特化した営業代行(アウトソーシング)事業を立ち上げた株式会社ココテラス代表取締役の篠原昌志社長に話を聞いてきました。

株式会社ココテラス 代表取締役 篠原昌志

プロフィール
地元山口県の大学を卒業し、通信会社(現東証一部上場企業)に入社。
中小企業へ通信費のコスト削減型のソリューション営業を経験。
テレアポからの即断即決の新規営業により営業の基礎を学ぶ。
2009年2月(28歳)前職である空室対策に特化したリノベーション会社に入社。
リノベーション事業部に配属され、賃貸経営をしている家主様へ空室対策リノベーションの新規開拓営業を行う。入社2年目に1億円の個人売上をあげトップセールスとなる。
2010年11月(入社1年9カ月)取締役に就任。
2013年東京に転勤し、全国にリノベーションノウハウを提供するFC本部の責任者として全国各地の賃貸物件の空室改善を行う。
2016年12月退職し、2017年1月にココテラスを設立。




なぜ賃貸管理会社向けの空室改善の営業代行事業を始めようと思ったのですか?

賃貸住宅フェアでの大家さん向けのセミナー風景
加盟店向けにリノベーションサービスを説明

私は前職で、空室改善のリノベーションノウハウを提供するフランチャイズ本部の責任者をしていました。
賃貸管理会社では、空室に困っている大家さんをたくさん抱えており、空室改善のためのリノベーション事業に力を入れていきたい企業は多かったです。

おかげさまで日本全国の不動産会社様に、フランチャイズに加盟してい頂き、空室改善のためのリノベーションも数多く行ってきました。
しかし中には、ノウハウを上手く活用しきれない企業もありました。

ノウハウ提供だけで軌道にのらない企業の特徴は何でしょうか?

うまくいかない理由は2つあると考えています。

1つ目は提案の難しさです。

空室対策リノベーションの提案は、収益改善の提案型営業になります。ノウハウを活用し売上を伸ばす企業様もある中、通常の不動産業務とは全く違うコンサルティング色が強い業務の為、接客型営業・反響営業に慣れた不動産会社の社員さんにとっては、難易度が高いと感じる企業もありました。

2つ目は、人材の採用です。

そもそもリノベーション提案するのは営業マンです。余剰人員がいなければ新たに確保しなければいけません。
ではいざ人材を採用しようとしても、街の中小企業では人が集まらず、営業人員が確保できないという悩みを抱えた中小企業の経営者も数多くいらっしゃいました。

私がフランチャイズ加盟の営業に行った際も、

「空室改善は管理会社の仕事。これからの時代リノベーション提案は必要不可欠。」と言って頂きますが、適切な人材がいない為で取り組めないという事例も多くありました。

優秀な人材が居る企業は、ノウハウを活用し結果は出ます。しかし優秀な人材が余っている企業、採用できる企業は多くありません。

空室改善をするために賃貸マンション、アパートのリノベーションは必要不可欠な時代なのに、人材が居なくてできてないという状態になっている。そこでリノベーション営業のアウトソーシングは需要があると思い、独立しました。



確かに、最近の企業は人手不足のため、あの手この手で人材採用に力を入れていますよね。

不動産業界はそもそも人気のない業種です。大手企業が人材採用に力を入れる中、中小企業は人材確保に苦戦しています。

労働人口が減少する中で日本政府は「働き方改革」を推奨しています。短時間で効率よく成果を出す事が求められるこれからの時代、必ずしも自社のスタッフで全ての業務を行う必要は無いのではないかと考えます。便利なITツールを駆使し、外部にアウトソースできる業務を増やし、コスト削減することで、顧客により良いサービス提供ができると考えています。

賃貸管理会社が営業マンを採用する場合、どんなリスクやハードルがあるのでしょうか?

例えば、自社で1人の営業マンを採用したら、年間500万円位の固定費(社会保険、交通費を考慮すると)がかかると想定します。
仮に一部屋40万円位の粗利が出るとしたら、年間10部屋以上の工事を受注しないと損益分岐点は超えません。

人材を採用するコスト、教育するコスト、受注できなかった場合の毎月の人件費コストを考えると、中小企業にはリスクが大きく、いつまでたっても大家さんに対して効果的な空室対策の提案ができないというのが現状です。また時間をかけて育てた社員の離職リスクもあります。

管理戸数が少ない会社でも、新規の管理物件を増やしたいのであれば、リノベーション提案をきっかけに管理を獲得する事が可能なので、賃貸管理業をしている企業やリフォーム会社には、メリットを感じて頂けるサービスだと思います。



具体的に空室改善の営業代行を依頼するとしたらどれ位の料金でやっているのですか?またどんなメリットがあるのでしょうか?

弊社にアウトソーシングした場合ですと、月々10万円の固定費と、リノベーション工事の粗利の25%をお支払い頂きます。

空室対策のプロフェッショナルの弊社に依頼して頂いた方が、損益分岐点は低くなり、年間受注しなければいけない工事の数も少なくなります。また弊社が営業代行を行う方が、効果的な提案をすることができ、受注率が高くなりますので、結果として大家さんが抱えている空室問題を解消することができます。

また管理会社の社員さんも弊社の営業に同行するので、自然と空室対策に関する知識(リノベーションの工事知識、税務知識、収支シュミレーションの提案、営業スキル)が身に付きますので、人材育成の効果もあります。

賃貸管理会社のメリット
・損益分岐点が低くなる
・空室対策のプロフェッショナルが空室対の提案をするので、受注率が高い
・今まで行えていなかった空室対策の提案ができ、大家さんの満足度が上がる
・社員の知識が増え、人材育成の効果がある
・新規管理獲得のきっかけになる。
・自社で仲介できれば仲介手数料、広告料の売上が上がる。
・管理物件の入居率が高くなれば管理手数料収入が増える。

大家さんのメリット
・空室対策のプロフェッショナルに提案をしてもらえる
・満室経営が実現できる。



リノベーションを積極的に実施される大家さんの特徴は何かありますか?

ビジネス感覚をお持ちの大家さんは、積極的にリノベーションをされますね。税務の知識や、数字面で強い方は、リノベーションの良さを理解されています。

管理会社が大家さんに対して、リノベーションの工事を提案するときに、注意することはありますか?

工事提案ではなく、収益改善提案が大事だと思います。

工事ができる会社は山のようにありますので、見積書を作って、図面を作って工事提案をしてしまうと競合との価格競争に巻き込まれて健全な事業が行えなくなります。

収益改善の提案ができる会社が多く存在していないので、その点に力を入れた方が良いと思います。収益改善の提案は安さ重視の提案ではなく、中長期的に「収益を改善しましょう」という提案なので、安さ重視の価格勝負に巻きこまれません。

実際先日弊社で行ったリノベーション工事では、某不動産会社との相見積もりの案件でした。先方が出された見積もりは250万円。弊社が出した提案は300万円と弊社の見積もりが価格面では高かったのですが、弊社の収益改善の提案内容にオーナーにご納得頂き、受注に至りました。

その後、相見積もり相手の不動産会社の担当の方から、弊社の提案内容をみて「この提案なら負けてもしょうがなかったです」と言ってもらい、某不動産会社が保有している物件のリノベーションの依頼が来ました。



まとめ

空室に悩んでいる大家さんに対して、空室改善の提案がなかなかできていない理由がわかりました。多くの賃貸管理会社は、中小零細企業が多く、人材採用、人材育成の面で苦労しており、その結果空室に悩まれている大家さんに対して十分な提案ができていないのが現状です。

今回お話を聞いた株式会社ココテラスが展開している、空室対策のための営業代行事業が広がることにより、結果として大家さんが抱えている空室問題が解消されることに期待していきたいと思います。

空室改善の営業代行に興味がある方はこちらから

執筆撮影 石垣

賃貸物件の繁忙期を終えて空室を抱えた大家がとるべき空室対策の方法とは?

突然ですが、現在保有物件は満室でしょうか?

繁忙期に入居者さんを見込んでいたはずが、結局空室のままになっていませんか?繁忙期が終わり、空室に悩まれている大家さんが数多くいらっしゃるかと思います。

今回は、賃貸管理会社向けに空室改善のリノベーションに特化した営業代行(アウトソーシング)事業を展開している株式会社ココテラス代表取締役の篠原昌志社長に、繁忙期後の大家さんがとるべき対策について、話を聞いてきました。


株式会社ココテラス 代表取締役 篠原昌志

プロフィール
地元山口県の大学を卒業し、通信会社(現東証一部上場企業)に入社。
中小企業へ通信費のコスト削減型のソリューション営業を経験。
テレアポからの即断即決の新規営業により営業の基礎を学ぶ。
2009年2月(28歳)前職である空室対策に特化したリノベーション会社に入社。
リノベーション事業部に配属され、賃貸経営をしている家主様へ空室対策リノベーションの新規開拓営業を行う。入社2年目に1億円の個人売上をあげトップセールスとなる。
2010年11月(入社1年9カ月)取締役に就任。
2013年東京に転勤し、全国にリノベーションノウハウを提供するFC本部の責任者として全国各地の賃貸物件の空室改善を行う。
2016年12月退職し、2017年1月にココテラスを設立。

繁忙期を終えて空室を抱えている大家さんは、どの様な空室対策をすれば宜しいですか?

繁忙期中に決まらなかった大家さんと、繁忙期に退去が出て、繁忙期が終わってから募集する大家さんはまず違うと思います。繁忙期で決まらなかったということは、明らかに何か空室の理由があるので、すぐに空室の理由を調査すべきだと思います。

募集賃料、初期費用の問題なのか、あるいは設備の問題なのか理由を探る必要がありますね。また物件の案内をして入居が決まらないのか、そもそも内見の案内すら無くて入居が決まっていないのかで、今後とるべき対策が大きく変わってきます。



賃貸管理会社は空室調査をしているのですか?

ほとんどしていない可能性が高いですね。

本当であれば、信頼できるパートナー(賃貸管理会社)がいれば空室問題は解決できるとは思うのですが、なかなかそこまで手が回る賃貸管理会社さんが居ないのが現状です。

御社では空室対策のリノベーションを提案されていますが、空室を抱えた大家さんがリノベーションをした方が良い時期やタイミングはありますか?

空室診断をして最終的に空室の理由が、「お部屋に魅力が無い」と分かった段階でリノベーションをした方が良いとは思います。時期はあまり関係ないですね。また賃貸経営で利益が出ているのであれば、決算前にリノベーションを完工させた方が節税メリットを享受でき、税金対策と空室対策ができるのでるので良いと思います。

もちろん、赤字決算でも翌年以降に税務メリットを享受できるのですが、銀行から追加融資を受ける場合には、注意が必要です。



12月末が完工予定であれば、いつ頃までに工事を始めるべきですか?

遅くても11月初旬には工事を始めたいですね。

まとめ

繁忙期が終わって空室を抱えている大家さんは、まずは空室理由を信頼できるパートナー(賃貸管理会社)と調査することが第一とのこと。空室の理由が明確になった後に、空室対策の一環としてリノベーションをするのであれば、年内に行った方が節税メリットも教授できます。

繁忙期後も空室で、空室理由の調査に興味がある方はコチラもご覧ください。

空室対策のための賃貸物件のリノベーションで賃料は上がるのか?

大家さん、賃貸マンション、アパートが空室のため、賃料を下げることを検討していませんか?あるいは管理会社から賃料を下げるよう言われていませんか?

現在、日本全国で賃料が下がる傾向にあります。今後も間違いなく下がり続けます。
多くの大家さんの悩みの一つである、賃料の値下げ問題。もちろん本当は賃料を下げたくないのは分かります。

今回は、空室対策のリノベーションを通じて、賃料の下げ止まりをストップさせ、今まで空室だった物件から、賃料を発生させる、あるいは数多くの物件の賃料を上げてきた、賃貸管理会社向けに空室改善のリノベーションに特化した営業代行(アウトソーシング)事業を展開している株式会社ココテラス代表取締役の篠原昌志社長に、賃料を上げるためのリノベーションの特徴や最近の傾向を聞いてきました。

株式会社ココテラス 代表取締役 篠原昌志

プロフィール
地元山口県の大学を卒業し、通信会社(現東証一部上場企業)に入社。
中小企業へ通信費のコスト削減型のソリューション営業を経験。
テレアポからの即断即決の新規営業により営業の基礎を学ぶ。
2009年2月(28歳)前職である空室対策に特化したリノベーション会社に入社。
リノベーション事業部に配属され、賃貸経営をしている家主様へ空室対策リノベーションの新規開拓営業を行う。入社2年目に1億円の個人売上をあげトップセールスとなる。
2010年11月(入社1年9カ月)取締役に就任。
2013年東京に転勤し、全国にリノベーションノウハウを提供するFC本部の責任者として全国各地の賃貸物件の空室改善を行う。
2016年12月退職し、2017年1月にココテラスを設立。



賃料が上がるリノベーションの特徴や傾向があれば教えてください。

もちろん、リノベーション工事を行って、賃料が上がるケースはありますよ。

まずは水回りの設備が新しいお部屋ですね。まだ誰も使っていない設備であれば当然人気はありますし、賃料を上げても入居に繋がりますね。他には昔多かった2DK、3DKの間取りを、現在主流の間取りの1LDK、2LDKにリノベーションをしてリビングが大きい物件は大変人気です。

またウォークインクローゼットを付けると良いと思います。和室を洋室に替えるのはマストですね。但し昔と比べて、リノベーションをして家賃を上げることは難しくなってきています。どちらかというと、リノベーションをして家賃を下げずに、家賃をキープすることを目的とした方が良いと思います。

なぜ家賃を上げることが難しくなってきているのですが?

賃貸のマーケットの需要と供給が年々厳しくなっているのが一番大きな理由ですね。

さらに2015年の相続税の改正に伴い、節税目的のために新築物件も増加していますので、リノベーションをしたからと言って、家賃が上がるとは限らなくなってきています。
そもそも家賃を上げるという考えはしない方が良いということでしょうか?

中には家賃が上がる物件もあるとは思うのですが、賃料の下げ止まりをストップさせ、今まで空室だった物件から、家賃を発生させるためにリノベーションをするという考えが正しいと思います。


リノベーションに適した物件や逆に適さない物件の特徴はありますか?

耐用年数を過ぎている物件は要注意だと思います。

例えば木造の築40年の物件とRC造の築40年の物件では、考え方が異なってきます。RC造であれば、しっかりリノベーションをして、管理も適切に行えば築60年は持つ可能性はあると思うのですが、木造の賃貸不動産では、果たして躯体が持つのかどうか建物自体の問題が生じてくると思います。
外壁、防水はもちろんですが耐震問題やシロアリ問題が出てくる可能性があります。その場合には建て替えた方が良い場合もありますね。

そうなると、築40年の木造住宅では果たしてリノベーションをすべきかどうかは難しい問題になってきます。

その他には駐車場や駐輪場が近隣に無い物件もリノベーションに適さない場合がありますね。例えば、駅から遠く自動車が無いと不便な地域なのに、近隣に駐車場が無い物件も、リノベーションでは空室が改善できないことが多々あります。

また昔バブル期に多く建築された、3点ユニット中心の部屋の広さが17㎡を下回る、狭すぎる部屋に住む需要自体が減ってきているので難しい場合があります。



リフォーム(原状復帰)で空室は改善されるのですか?


リフォームは基本的には原状復帰なので、原状に戻しただけで、競合物件との差別化にはなっていません。大家さんは、退去後の部屋と原状回復した部屋を比べて、「凄い綺麗になった」「綺麗にしていますよ」と満足されている方が多いです。

しかし入居者は、退去後の汚い部屋の姿を見ることはありません。他の似た様な物件とリフォームが終わった物件を単純に見比べるので、リフォームをしたからと言って、物件の差別化にはつながりません。

5、6年前までは賃貸アパート、マンションのリノベーションでアクセントクロスを貼ることが流行っており、アクセントクロスを貼っているだけで、以前は差別化につながっていました。しかし最近はアクセントクロスを貼ることも一般的になってきましたので、他の物件との差別化の要因としては弱くなってきています。



まとめ

空室率が上昇していることに伴い、賃料が下がっており、今後は賃料をいかに下げないように対策をたてる必要があります。
空室対策のリノベーションでは、今まで空室だった物件から、家賃を発生させるためにリノベーションをするという考えが大事だとのこと。

賃料の下落に悩んでいる大家さんは、先行投資の一環として空室物件リノベーションに興味がある方はこちらもぜひご覧ください。

不動産投資用のアパート・マンションはどんな管理会社に任せるべき?

管理業務はどこも同じだと考えてはいけない!

物件の管理方針を管理会社任せにしていませんか?
もちろん管理会社からは、空室を埋めるための提案をされるかもしれませんが、管理業務は賃貸経営を実施していく上では非常に重要なパートナーなので慎重に決めたいところです。



大手管理会社のメリットとデメリットとは?

大手の管理会社の場合には、社内体制がしっかりしており、各部署ごとに複数名の担当者が居るので、スピーディーに対応してくれます。また多くの提携業者とも取引をしているので、備品等の調達も余計な出費を抑えることができる点も非常に魅力です。

そして一番のメリットは、空室のお部屋に対しての客づけの機会が豊富にあることが多い点です。集客力のある自社WEBサイトを運営していたり、大手の賃貸情報サイトにも多くの物件を掲載している会社が多いので、空室対策に困っている場合には非常に頼もしい存在に感じるでしょう。

しかしデメリットもあります。
大手の管理会社のため、当然扱っている空室物件も多い為、優先的に保有している物件の空室が埋まるとも限りません。
組織が大きい為、人事異動などもあり、今まで担当してくれていた担当者が急に変わったりして、ゼロから人間関係を構築することも多いです。

地元密着の管理会社のメリットデメリットは?

地元密着の管理会社の特徴としては、駅前に古くからある不動産屋です。その地域で数儒年前から不動産業を営んでいることが多い傾向にあります。
その様な管理会社は、地元の家賃相場や入居候補者の特徴なども心得ているので非常に頼もしい存在ではあります。

ただし、当然デメリットもあります。

地域で殿様商売をしている管理会社も多く、管理手数料が割高だったり、現状回復工事や、修繕工事を発注する際には、相見積もりを取らずに地元の昔からある業者に丸投げ発注し、キックバックを得ている業者も少なからず存在しています。
また地域限定で商売を展開し、他社管理会社との競争にさらされていない為、自社管理物件以外の情報収集(賃料相場や賃貸ニーズ等々)などを怠っている会社も存在することが多い傾向にあります。
※もちろん全ての地域密着の管理会社がその様な姿勢という訳ではありません。

じゃどんな管理会社が実際安心して任せられるのか?

ストレートに言うと、「大手賃貸仲介FCに加盟している、地場の有力な管理会社」が無難だと言えます。

大手独自のシステムや集客力を持っており、かつ地場の情報収集にも強みを持っているので、失敗は少ないかと思います。
ただし後はどんな人が担当に付いてくれるかが重要なので、担当者の見極め次第になってきます。

民泊をすぐ始められる!転貸可能物件検索サイト「民泊物件.com」とは?

住宅の空き部屋に旅行者を有料で泊める民泊を全国で解禁する住宅宿泊事業法案が成立する動きが加速するにつれ、民泊に興味を持つ不動産投資家は多くなっています。そんな不動産投資家のために、民泊可能物件が手軽に探せるサイト「民泊物件.com」を紹介したいと思います。



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そもそも通常の大家は「民泊OK」,「転貸OK」としていないため、民泊可能物件を探すだけでもかなりの労力が必要となります。実際に不動産会社へ「Airbnbをやりたい」「転貸可能な物件が欲しい」と尋ねても門前払いになることが多いとのこと。また大家や管理会社に黙って無断で民泊を行った結果、強制退去となりトラブルになる場合が多いです。

安全かつ堅実に民泊ビジネスを始めるためには、「転貸可能」「転貸可能」な物件を契約して、民泊ビジネスを行うことが必要です。「民泊物件.com」に掲載されている物件は「全て民泊・転貸可能物件」ですので、大家や管理会社に黙って無断で民泊ビジネスをする必要はありません。正々堂々と行うことが可能です!

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民泊物件.comでは、フリープランと、プレミアムプランを用意している。
フリープランでは、「民泊物件の閲覧」「問合せ民泊想定収入を表示」「希望物件のメール配信」「不動産会社からの物件提案」の4機能を使うことができる。

プレミアムプランは、月額980円と非常にリーズナブルな価格設定になっており、掲載物件の詳細住所が閲覧することができる「詳細住所表示」機能と、「非公開物件の優先配信機能」が使える。民泊ビジネスでは、条件の良い物件をいち早く抑えることが成功のポイントになるので、「非公開物件の優先配信機能」は是非利用すべき。

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