賃貸経営ジャーナルの石垣です。私は以前銀行で融資担当者として多くの不動産プロジェクトに対して融資を行った経験があり、不動産投資を行う方には全員が不動産投資で成功しているわけではないことを知りました。

不動産投資は、成功する人もいれば、失敗する人もいます。残念ながら不動産投資は簡単にできるようなものではありません。しかし、実際には成功している人も大勢おり、不動産投資を始める際には、成功方法だけでなく、不動産投資に失敗する理由を数多く知っておくべきだと思います。

不動産投資で失敗する理由を知っておくことにより、対策をとることもできるので是非参考にしてみてはいかがでしょうか。

ローン返済後の資金繰りまで深く考えずに不動産投資を始めてしまった

不動産投資において、レバレッジをかけるために、金融機関から資金を借りる方が大多数かと思います。

しかし毎月のローン返済後の手残り収入だけ把握して、税金の増加、修繕費用など、資金が流出することを含めた手残り収入まで考えずに、不動産投資をしてしまい、持ち出しが日々多くなってしまい、毎月の生活が困難になってしまう場合があります。
大きな物件を購入すればするほど、物件に対して予期せぬ出費も大きくなり、いざ売却して損切りしようとしても、売却金額が、ローン残債を上回る金額ではない時には、損切りしての売却することも難しくなります。
ですので、資金繰りはしっかり考えて頂く必要があります。

当初見込んでいた募集家賃では、空室が全く埋まらなかった

不動産会社から当初案内されていた募集賃料を信じ切ってしまい、自分では周辺の家賃相場を研究せずに物件を購入してしまい、物件購入から数か月たっても空室が埋まらなかった。
結局リノベーション・リフォームを実施したことにより数百万円の費用が発生してしまうことがあります。募集賃料は、不動産投資会社に任せっきりではなく、ご自身の目でも周辺相場位は調べた方が良いとは思います。

不動産投資の融資ローンを短期で借りてしまった

動産投資の大きなリスクは借金（ローン）です。お金の借り方で失敗してしまうと、ニッチもサッチもいかなくなる場合があります。

融資期間を短く設定しまうと、毎月の支払いが多くなり、キャッシュフローが回らなくなるケースがあります。毎月数千円が手元に残ろからと言って、短い期間のローンしか契約できなかったからと言って、そのまま契約してしまうことはお薦めしません。

空室が数か月続く、修繕費が必要になった場合には、一気に持ち出しが増え、生活を破たんさせてしまうほどのインパクトがありますので、気を付けて頂きたいです。逆に、お金の借り方さえ間違っていなければ、多少の不測の事態が起きたとしても、乗り越えることはできます。

私は銀行員の時に、多くの不動産投資をしている方の融資の借り換えを担当しました。中には空室よりも金融機関との条件で苦しんでいる方も大勢いらっしゃいました。その時には金融機関からの資金調達条件でこんなに苦しむことがあるんだなぁと実感させられました。

節税効果だけで購入してしまった

ワンルームマンションを販売する時に常套句として「節税効果があります」という営業マンは多いらしいですが、節税効果があるのは、一定期間のみとなります。

確かに建物の減価償却分や借入金利を経費として引くことができるので、結果として税金対策になりますが、節税効果が大きいのは最初に一定期間のみとなります。そのうち修繕費用がかさみ、空室が続く場合には、結局は持ち出しの方が、節税効果よりも多くなる場合があります。

「長期にわたり節税効果がありますよ」といわれた場合には、必ず再確認してください。

新築マンションの再販価格は新築時よりほぼ確実に下がります

不動産に詳しい方なら当たり前に知っているとは思いますが、新築マンションには、開発・販売している不動産会社の経費（利益）が上乗せされています。例えば、人件費やパンフレット費用、HP製作費など販売促進費用が価格に上乗せされています。

ですので新築で購入した不動産物件を、翌日売却したとしたら、販売した不動産会社の利益分は不動産価格から目減りします。

新築時の賃料前提で利回りの計算をしてしまう

初歩的な話ですが、新築物件は新築プレミアムと言われる通り、通常より高い賃料でも入居者には困らない場合があり、その分利回りも良く見えます。

しかし一度入居者した人が退去した場合には、新築時の賃料では募集できません。ですので新築時の賃料で全期間利回りの計算はしないでください。最初の2年程度としておくべきです。もっと保守的に利回りを考えるのであれば、新築プレミアムの賃料では計算しない方が良いと思います。

想定利回りありきで不動産投資用物件を購入してしまった

「当初見込んでいた募集家賃では、空室が全く埋まらなかった」という内容と被るのですが、不動産会社が出した想定家賃を信じ過ぎないでください。

想定家賃が確保できたとしたら、高利回りが実現できるということだけではなく、家賃相場や立地条件などから、需要と供給のバランスが取れているかどうかも必ず確認してください。
利回りの高さは、リスクの高さが比例します。

学校の移転（大学、短大、専門学校）・工場の移転で入居者が居なくなった

周辺に住む方の賃貸需要が、特定の賃貸ニーズのみに頼っているとその賃貸ニーズが消えてしまうと一気に空室が発生してしまいます。
特定の賃貸ニーズありきの不動産投資物件であれば、注意して検討する必要があります。

サブリース契約で見込んでいた賃料が入らなくなった

サブリースとは簡単に説明すると又貸し、転貸のことです。不動産賃貸においては転貸を目的とした一括借上（いっかつかりあげ）のことをサブリースと言います。近年賃貸市場が悪化しており、サブリース契約で多くのトラブルが発生しています。

大手の不動産ディベロッパーの訴訟問題が話題になっていますが、サブリース契約は適時、賃料を見直す条文が契約書に入っていることがほとんどです。借り上げ家賃もずっと同じということではなく、サブリースを契約する業者の考えで家賃の減額を提示される可能性があります。

家賃を減額されてしまうと当初見込んでいた利回りは確保することが難しくなり、そもそものローンまでが払えないことが起きる可能性もあります。

仮に「数十年感サブリース契約を締結します」という契約を提案されたからと言って、安易に不動産投資を始めるべきではありません。

不動産投資において、もっとも重要なのは物件の質そのものです。不動産投資で成功されている投資家の方は、必ずご自身の目で、一度は物件を確認しています。
現地調査を入念にしていないと、そもそも実際の現物と物件情報に乖離があったり、想定外の出費が発生したり、トラブルが起きる場合があります。不動産投資で成功に近づけるためには、実際の物件を確認することは非常に重要になってきます。

不動産投資用物件の現地調査とは？　なぜ現地調査をする必要があるのか？

現地調査とは、シンプルに「実際の不動産投資用の物件を観に行く」ことです。もちろん何も考えずにただ見に行くということではなく、その不動産を購入するかどうかという視点で現地に行きます。現地調査の内容によっては、購入を断念した方が良い場合も大いにあります。

現地調査をすることによって物件概要書から得られない多くの情報を確認することが可能となり、不動産投資で起こり得るトラブルを未然に防ぐことが可能になります。

例えば以下のようなことが判明する場合があります。

◇修繕が必要な場合

大規模修繕の必要があるかどうかを念入りにチェックし、修繕が必要な場合には、リフォーム代金を含めたシュミレーションが必要になってきます。
また修繕費を含め再度価格交渉をすべきです。

◇管理状況が悪い

管理会社を変更しなければいけないかもしれません。

◇入居者がレントロール通り入居していない

不動産会社に確認する必要があります。

投資で起こり得るトラブルを未然に防ぐことが可能になります。では具体的に現地調査をする内容を確認していきましょう。

立地状況から確認すべきポイントは？

不動産投資物件の立地条件に関する現地調査のチェックポイントは以下のとおりです。

最寄駅から物件まで実際に歩き、所要時間、周辺の環境、雰囲気を自分の目と足で確認する

グーグルマップやストリートビューなどで駅から物件までのルートなどは確認することはできますが、実際に歩くとなると、グーグルマップやストリートビューで得られる情報以外のことも確認することができます
例えば、周辺を歩いている人の属性や地域に住んでいる人がどんな人が多いのか、また周辺の治安や騒音など住みやすさが確認できるはずです。

周辺施設の状況も確認する

周辺施設もグーグルマップで確認することはできますが、住む人の視点で実際に歩き、スーパー・コンビニ・クリーニング店・生活雑貨店・公園、幼稚園・学校・郵便局・銀行・派出所などを一通り確認はしておいた方が良いでしょう。また周辺に鉄道線路、ゴミ焼却場・工場・墓苑・火葬場があり、入居者が嫌がりそうな距離なのかどうかも、入居者目線で検討した方が良いです。ご自身は住まないので地図上では距離があるから大丈夫だと軽視すべきではないです。

あとできれば、昼間の時間帯と、夜の時間帯で周辺地域の雰囲気がどの様に変化するのかも確認しておきたいですね。繁華街が近いと、ガラっと街の雰囲気が変わる場合があり、治安などにも影響し女性の入居者にとってマイナスのエリアの可能性もありますので。また実際に住まれている方の意見は貴重なので、周辺住人に聞き取り調査もしておきたいですね。

土地の状況も確認する

不動産投資物件の土地がどの様になっているのかも、確認しておくべき重要ポイントです。実際の接道状況や、土地の形は収益性というより土地の利用価値や物件を売却する際の、売却価格に大きく影響を与える場合があります。土地が道路に2ｍ以上接していない場合は建替えができませんし、前面道路の幅が4ｍ未満の場合も不動産価格に大きく影響を与えますので注意してください。

境界があいまいになっていると、後々トラブルが発覚する場合もありますので、土地の境界は表示されているか、境界紛争があるかどうか、隣地と境界協議が整っているかも確認しておきたいポイントですね。売買、建て替え、遺産分割などの際にトラブルになるおそれがあります。

現地調査で建物を確認する際のポイントとは？

土地と同時に建物も確認します。建物は専門家でなければ細かい調査はできませんが、目視によって気になるところはチェックしてみましょう。敷地や建物の内に入るには、事前に許可を得て下さい。無許可の場合には不法侵入に該当しますので注意してください。

不動産投資物件の外観をチェックするポイント

建物のひび割れや、タイルの浮き沈み、日のあたらない部分の腐食状況、鉄部の錆、腐食など。劣化箇所が分かったら、次に確認すべきは劣化を改善するためにどの程度の費用が将来的に必要になるか把握することができます。リフォームが必要になる場合は、必ず購入価格にプラスして見積もってから利回りを計算する必要があります。

不動産投資物件の共有施設・設備のチェックするポイント

敷地に入れる場合はバルコニーの裏側や廊下の淵など、雨掛かり部分にコンクリートの爆裂が無いかなどをチェックしましょう。劣化部分がきちんと修繕されているかどうかがわかります。また屋上防水の状況なども、点検口から上がることができれば見ておきたいところです。将来的な大規模修繕の時期やコストが予測できる場合があります。

エントランスや廊下、階段の状況も確認しておいてください。暗いイメージを与えるような場合には、何らかの改善が必要になってきます。
清掃やメンテナンスなどの行き届いていない場合には、注意が必要です。管理の良し悪しは入居者の印象を大きく左右し、稼働率に影響する重要な要素です。
区分マンションへの投資の場合には、管理組合が委託した管理会社が行なっているため、管理会社を変更することが難しいです。

その他の確認点としては、日当たり、騒音、駐車場・駐輪場、ごみ置き場なども念入りに確認しておきたいです。
駐車場が無い場合には、周辺で駐車場が借りれるかどうかも地方では特に大事です。駐車場が確保できずに長年空室になっている物件もあります。またゴミ置き場が汚れ居ている場合には、管理状況だけでなく、入居者の属性に問題がある可能性があります。

現地調査で地元の不動産会社に確認しておくべきことは？

現地で入居者募集を行っている不動産会社へ実際に訪問してみましょう。もちろん電話で事前にヒアリングしても良いのですが、直接会って話をすることによって正確な情報を得ることができます。突然電話してきたあなたに、長々と説明するわけは無く、一般的な解答をされてしまう可能性があります。

現地の不動産会社には、下記の様なことを聞いてみましょう。
ターゲットとする入居者の属性、想定家賃で空室を埋めることができるか、募集からどれくらいの期間で埋められるか、競合物件の空室率、敷金、礼金、広告費の相場

現地調査で入居状況や入居者の属性を確認する

可能であればレントロール通り入居されているか確認したいところです。レントロールとは賃貸借条件の一覧のです。レントロールにはこの契約年月日まで記載がないケースが多いので、不動産業者に詳細を確認し、現状空室の部屋数がレントロール通りか確認しましょう。

また部屋に不特定多数の人が出入りしていないかも確認しておきたいです。たとえば、のマンションで、1つの部屋から何人も出てくることは、何らかのトラブルに繋がる可能性がありますので注意したいポイントです。

不動産投資における現地調査まとめ

いかがでしたでしょうか？
不動産投資において現地調査がいかに重要なのかが理解して頂けたかと思います。不動産投資の成功確率を上げるためには、入念な現地調査が必須になりますので是非参考にしてみてはいかがでしょうか。

近年不動産投資に興味を持つ方が非常に多く、実際に不動産投資を始める上で非常に大事になってくるのは、不動産投資を行う上で絶対必要な「信頼できる不動産投資会社」と付き合うことです。しかし残念ながら、自社の利益を優先して悪質な物件を勧めてくる不動産投資会社も実際に存在しています。

不動産投資の成功は、単純に良い不動産投資物件を購入するだけではありません。物件の管理や入居者の募集など、不動産投資に関する業務は多岐に渡ります。何かトラブルが起きた時や、空室が出てしまった時に、すぐに相談でき、安心して付き合える不動産投資会社を選ぶべきではないでしょうか。
今回の記事では不動産投資会社を選ぶ際のポイントと注意点をご紹介いたします。

「早く契約しないと、物件の確保が難しいです」と強引に急かして来ない不動産投資会社

「早く契約しないと、物件の確保が難しいです」というようなニュアンスで営業マンが営業トークをしてきた場合には、ほぼほぼあなたに物件を売りつけに来ています。その際に、あの手この手で契約を迫ってきますが、その際に「もう少し考えさせてください、と言った場合には、「分かりました、他のお客様にも紹介させて頂きますね」という風にすぐに引き下がる様でしたら、本当なかなか出てこない良い物件の可能性が高いです。

もちろん誰が見ても、なかなか出てこない物件であれば、すぐに意思決定をした方が良いのですが、その物件がよほど条件が良くない物件であれば、「ちょっと検討します」と言って、その後の営業マンの動きに注目してみて下さい。

不動産投資家のニーズを汲み取って物件情報を選定してくれる

不動産投資を始めたいという人は、皆さん不動産投資に対する動機やニーズは様々です。不動産投資家のそれぞれのニ－ズや年齢、年収、資産などの属性から「この物件が良いですよ」と提案し、相談できる会社が良いと思います。

不動産投資をする際には、ご自身のニーズに合った不動産投資物件を選ぶことは非常に重要です。過度にリスクが大きい物件を購入しても、元も子も無い状況になってしまう場合があります。また絶対損はしませんと言う営業をしてくる会社も危険です。不動産投資のリスクもしっかり説明してくれる会社は、まっとうな会社ではないでしょうか。

不動産投資のメリットだけではなく、デメリットやリスクもきっちり説明してくるかどうか見極める

「絶対損はしません」と言う営業をしてくる会社は、非常に危険です。不動産投資は100％安全な投資ではありません。不動産投資で失敗して、借金を抱えている不動産投資家は沢山いらっしゃいます。
「絶対損はしません」と言うのは、限りなく嘘に近いので、その様な提案をしてくる会社は避けた方が良いでしょう。

逆に不動産投資のリスクもしっかり説明してくれる会社は、まっとうな会社ではないでしょうか。また不動産投資の失敗するポイントなども教えてくれる不動産投資会社なら、その失敗を防ぐことができれば、不動産投資で一定の成功をする角度は高くなると思います。

投資物件の立地情報や将来性について熟知している営業マンが居る不動産投資会社

営業マンになじみの無い物件を紹介してくる不動産会社には気を付けましょう。逆に営業マンが物凄くそのエリアについて熟知していて、将来の見通しもある程度提示してくる会社は、話を聞く価値はあると思います。

地場の賃貸物件のリアルな情報を持っている不動産投資会社

不動産投資をはじめる際には、物件を購入しようと考えている地域の、実際の賃貸状況やニーズを知ることが必要です。空室率がどれ位で、どの様な物件が埋まっているのかなど、賃貸ポータルサイトだけで知ることができない情報を教えてくれる不動産会社を選ぶことも大きなポイントとなってきます。

土地探しからから建設、管理まで一貫して任せられる不動産投資会社

不動産投資は、マンションの一室投資だけではありません。土地を購入して、アパートやマンションを建てる場合もあります。
その際には、土地探しから、建物の設計・施工・管理まで一貫して行える複数の独自ノウハウを持った不動産投資会社が良いと思います。

不動産の取得にはかなりの労力がかかり、物件取得後から、管理会社を探すという場合には大変な労力が必要となります。またそれぞれの工程で複数の業者に任せてしまうと、素人では土地探しからの不動産投資は正直厳しいかと思います。

客付けに強みを持っている不動産投資会社

不動産投資物件の購入後、空室がある場合には、入居者の募集を当然しなければいけません。

客付けが強い管理部門を持っている不動産投資会社は、それぞれの地場の仲介会社と強いパイプを持っていることが多いです。
仲介会社とのリレーションが弱いが為に、長期の空室が発生しないかどうか、過去の入居者の、募集状況もきっちり確認もしておいた方が良いと思います。

まとめ

安定した賃貸経営を行うには、信頼できる不動産投資会社の協力が不可欠です。選ぶパートナーを失敗したが故、不動産投資そのものが大失敗する可能性が高まってしまいますので、信頼できる不動産投資会社を見つけることが成功への近道となります。

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不動産会社や建築会社はそれぞれに、建築費用や、不動産の運用プランが異なり、強みも様々です。
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