カテゴリー別アーカイブ: 不動産投資ノウハウ

不動産投資用物件の自主管理とは?自主管理のメリットとデメリット

自主管理戸は、自分が所有する収益物件の管理を管理会社に委託せず、オーナーが自ら管理費・修繕積立金・家賃の徴収や定期清掃・機械設備の保守管理管理することです。管理業務には大きく分けて「収納管理」「建物管理」「入居者管理」の3種類があります。




主に入居者の募集から、契約の締結、家賃の入金管理、建物のトラブル対応や、入居者からのクレーム対応まで本来管理会社が行う業務全般を、不動産オーナーが行います。

主な管理業務
・リーシング(入居者募集)
・契約および契約更新
・家賃の入金管理
・家賃滞納の督促および回収
・建物のトラブル対応
・入居者からのクレーム対応
・退去時の立ち会い
・工事業者との連絡・監督
・清掃、メンテナンス業者の管理

サラリーマン大家さんの場合ですと、日中のトラブルなどは対応することが難しい場合が多いので、もっぱら専業大家さんに多い管理形態です。


不動産投資用物件の自主管理のメリットは?

自主管理で一番大きなメリットは、「管理手数料」の節約です。通常管理会社に支払う管理手数料は、賃料の5パーセント前後ですが、その手数料を支払う必要が無くなります。また自主管理ですと、物件の入居者のことや建物の、最新の状態を常に把握することができますので、何か起きた時も迅速に対応することができます。

不動産投資用物件の自主管理のデメリットは?

自主管理のデメリットは、不動産投資家がすべての管理業務を手がける必要がありますので、管理業務に時間を奪われます。もちろん物件にもよるのですが、クレームを頻繁に出す入居者が居る場合や、建物トラブルが頻繁に起きる物件の管理の場合には、相当なストレスがかかり、また労力も必要となります。

相当暇で時間がある人向けの管理形態になります。

ではどんな物件の場合だと、自主管理の方が良いのでしょうか?

自主管理に向いている物件は、戸建ての賃貸や、1個の物件における部屋数が少ない場合は、自主管理に向いていると思います。
部屋数が多ければ、管理の手間暇も膨大になってしまうので、当然ですよね。戸建ての場合も、頻繁に入居者が変わることも少ないので、管理の手間暇も掛かりません。

不動産投資用物件の半自主管理戸は?

全ての管理業務をするのは難しいけど、一部ならできるという大家さんには、半自主管理をお薦めします。家賃の管理などは自主管理で行い、客付けや契約更新、緊急時対応は、管理会社や24時間駆けつけサービスにアウトソーシングするという方法です。
管理会社との話し合いにもよりますが、管理手数料を支払わなくても、契約周りやリーシング業務は行ってくれる管理会社は多いです。また各社様々な緊急対応サービスを展開していますので、必要なサービスを提供している企業を確認してみても良いと思います。

24時間緊急駆けつけサービス
・緊急駆けつけサービス「コンシェルジュ24」
・アクト安心ライフ 緊急サポート24
・24時間緊急対応サービス「ホームマイスター24」
・駆けつけ賃貸365
・安心サービス24


まとめ

自主管理か、管理は管理会社に任せるか、判断ポイントとしては、まずは物件の部屋数がどれ位あるのかがポイントです。
1戸や2戸程度であれば自主管理でも問題ないとは思いますが、部屋数が多い場合には、相当管理に時間を取られる場合もありますので、どれ位管理に時間を使えるのかを検討してみてはいかがでしょうか。

不動産投資に失敗する理由と不動産投資のリスクとは?

賃貸経営ジャーナルの石垣です。私は以前銀行で融資担当者として多くの不動産プロジェクトに対して融資を行った経験があり、不動産投資を行う方には全員が不動産投資で成功しているわけではないことを知りました。

不動産投資は、成功する人もいれば、失敗する人もいます。残念ながら不動産投資は簡単にできるようなものではありません。しかし、実際には成功している人も大勢おり、不動産投資を始める際には、成功方法だけでなく、不動産投資に失敗する理由を数多く知っておくべきだと思います。

不動産投資で失敗する理由を知っておくことにより、対策をとることもできるので是非参考にしてみてはいかがでしょうか。

ローン返済後の資金繰りまで深く考えずに不動産投資を始めてしまった

不動産投資において、レバレッジをかけるために、金融機関から資金を借りる方が大多数かと思います。

しかし毎月のローン返済後の手残り収入だけ把握して、税金の増加、修繕費用など、資金が流出することを含めた手残り収入まで考えずに、不動産投資をしてしまい、持ち出しが日々多くなってしまい、毎月の生活が困難になってしまう場合があります。
大きな物件を購入すればするほど、物件に対して予期せぬ出費も大きくなり、いざ売却して損切りしようとしても、売却金額が、ローン残債を上回る金額ではない時には、損切りしての売却することも難しくなります。
ですので、資金繰りはしっかり考えて頂く必要があります。



当初見込んでいた募集家賃では、空室が全く埋まらなかった

不動産会社から当初案内されていた募集賃料を信じ切ってしまい、自分では周辺の家賃相場を研究せずに物件を購入してしまい、物件購入から数か月たっても空室が埋まらなかった。
結局リノベーション・リフォームを実施したことにより数百万円の費用が発生してしまうことがあります。募集賃料は、不動産投資会社に任せっきりではなく、ご自身の目でも周辺相場位は調べた方が良いとは思います。

不動産投資の融資ローンを短期で借りてしまった

動産投資の大きなリスクは借金(ローン)です。お金の借り方で失敗してしまうと、ニッチもサッチもいかなくなる場合があります。

融資期間を短く設定しまうと、毎月の支払いが多くなり、キャッシュフローが回らなくなるケースがあります。毎月数千円が手元に残ろからと言って、短い期間のローンしか契約できなかったからと言って、そのまま契約してしまうことはお薦めしません。

空室が数か月続く、修繕費が必要になった場合には、一気に持ち出しが増え、生活を破たんさせてしまうほどのインパクトがありますので、気を付けて頂きたいです。逆に、お金の借り方さえ間違っていなければ、多少の不測の事態が起きたとしても、乗り越えることはできます。

私は銀行員の時に、多くの不動産投資をしている方の融資の借り換えを担当しました。中には空室よりも金融機関との条件で苦しんでいる方も大勢いらっしゃいました。その時には金融機関からの資金調達条件でこんなに苦しむことがあるんだなぁと実感させられました。



節税効果だけで購入してしまった

ワンルームマンションを販売する時に常套句として「節税効果があります」という営業マンは多いらしいですが、節税効果があるのは、一定期間のみとなります。

確かに建物の減価償却分や借入金利を経費として引くことができるので、結果として税金対策になりますが、節税効果が大きいのは最初に一定期間のみとなります。そのうち修繕費用がかさみ、空室が続く場合には、結局は持ち出しの方が、節税効果よりも多くなる場合があります。

「長期にわたり節税効果がありますよ」といわれた場合には、必ず再確認してください。

新築マンションの再販価格は新築時よりほぼ確実に下がります

不動産に詳しい方なら当たり前に知っているとは思いますが、新築マンションには、開発・販売している不動産会社の経費(利益)が上乗せされています。例えば、人件費やパンフレット費用、HP製作費など販売促進費用が価格に上乗せされています。

ですので新築で購入した不動産物件を、翌日売却したとしたら、販売した不動産会社の利益分は不動産価格から目減りします。

新築時の賃料前提で利回りの計算をしてしまう

初歩的な話ですが、新築物件は新築プレミアムと言われる通り、通常より高い賃料でも入居者には困らない場合があり、その分利回りも良く見えます。

しかし一度入居者した人が退去した場合には、新築時の賃料では募集できません。ですので新築時の賃料で全期間利回りの計算はしないでください。最初の2年程度としておくべきです。もっと保守的に利回りを考えるのであれば、新築プレミアムの賃料では計算しない方が良いと思います。



想定利回りありきで不動産投資用物件を購入してしまった

「当初見込んでいた募集家賃では、空室が全く埋まらなかった」という内容と被るのですが、不動産会社が出した想定家賃を信じ過ぎないでください。

想定家賃が確保できたとしたら、高利回りが実現できるということだけではなく、家賃相場や立地条件などから、需要と供給のバランスが取れているかどうかも必ず確認してください。
利回りの高さは、リスクの高さが比例します。

学校の移転(大学、短大、専門学校)・工場の移転で入居者が居なくなった

周辺に住む方の賃貸需要が、特定の賃貸ニーズのみに頼っているとその賃貸ニーズが消えてしまうと一気に空室が発生してしまいます。
特定の賃貸ニーズありきの不動産投資物件であれば、注意して検討する必要があります。

サブリース契約で見込んでいた賃料が入らなくなった

サブリースとは簡単に説明すると又貸し、転貸のことです。不動産賃貸においては転貸を目的とした一括借上(いっかつかりあげ)のことをサブリースと言います。近年賃貸市場が悪化しており、サブリース契約で多くのトラブルが発生しています。

大手の不動産ディベロッパーの訴訟問題が話題になっていますが、サブリース契約は適時、賃料を見直す条文が契約書に入っていることがほとんどです。借り上げ家賃もずっと同じということではなく、サブリースを契約する業者の考えで家賃の減額を提示される可能性があります。

家賃を減額されてしまうと当初見込んでいた利回りは確保することが難しくなり、そもそものローンまでが払えないことが起きる可能性もあります。

仮に「数十年感サブリース契約を締結します」という契約を提案されたからと言って、安易に不動産投資を始めるべきではありません。

【完全版】不動産投資用マンション・アパートの現地調査のポイントとは?

不動産投資において、もっとも重要なのは物件の質そのものです。不動産投資で成功されている投資家の方は、必ずご自身の目で、一度は物件を確認しています。
現地調査を入念にしていないと、そもそも実際の現物と物件情報に乖離があったり、想定外の出費が発生したり、トラブルが起きる場合があります。不動産投資で成功に近づけるためには、実際の物件を確認することは非常に重要になってきます。

不動産投資用物件の現地調査とは? なぜ現地調査をする必要があるのか?

現地調査とは、シンプルに「実際の不動産投資用の物件を観に行く」ことです。もちろん何も考えずにただ見に行くということではなく、その不動産を購入するかどうかという視点で現地に行きます。現地調査の内容によっては、購入を断念した方が良い場合も大いにあります。

現地調査をすることによって物件概要書から得られない多くの情報を確認することが可能となり、不動産投資で起こり得るトラブルを未然に防ぐことが可能になります。

例えば以下のようなことが判明する場合があります。

◇修繕が必要な場合

大規模修繕の必要があるかどうかを念入りにチェックし、修繕が必要な場合には、リフォーム代金を含めたシュミレーションが必要になってきます。
また修繕費を含め再度価格交渉をすべきです。

◇管理状況が悪い

管理会社を変更しなければいけないかもしれません。

◇入居者がレントロール通り入居していない

不動産会社に確認する必要があります。

投資で起こり得るトラブルを未然に防ぐことが可能になります。では具体的に現地調査をする内容を確認していきましょう。



立地状況から確認すべきポイントは?

不動産投資物件の立地条件に関する現地調査のチェックポイントは以下のとおりです。

最寄駅から物件まで実際に歩き、所要時間、周辺の環境、雰囲気を自分の目と足で確認する

グーグルマップやストリートビューなどで駅から物件までのルートなどは確認することはできますが、実際に歩くとなると、グーグルマップやストリートビューで得られる情報以外のことも確認することができます
例えば、周辺を歩いている人の属性や地域に住んでいる人がどんな人が多いのか、また周辺の治安や騒音など住みやすさが確認できるはずです。

周辺施設の状況も確認する

周辺施設もグーグルマップで確認することはできますが、住む人の視点で実際に歩き、スーパー・コンビニ・クリーニング店・生活雑貨店・公園、幼稚園・学校・郵便局・銀行・派出所などを一通り確認はしておいた方が良いでしょう。また周辺に鉄道線路、ゴミ焼却場・工場・墓苑・火葬場があり、入居者が嫌がりそうな距離なのかどうかも、入居者目線で検討した方が良いです。ご自身は住まないので地図上では距離があるから大丈夫だと軽視すべきではないです。

あとできれば、昼間の時間帯と、夜の時間帯で周辺地域の雰囲気がどの様に変化するのかも確認しておきたいですね。繁華街が近いと、ガラっと街の雰囲気が変わる場合があり、治安などにも影響し女性の入居者にとってマイナスのエリアの可能性もありますので。また実際に住まれている方の意見は貴重なので、周辺住人に聞き取り調査もしておきたいですね。



土地の状況も確認する

不動産投資物件の土地がどの様になっているのかも、確認しておくべき重要ポイントです。実際の接道状況や、土地の形は収益性というより土地の利用価値や物件を売却する際の、売却価格に大きく影響を与える場合があります。土地が道路に2m以上接していない場合は建替えができませんし、前面道路の幅が4m未満の場合も不動産価格に大きく影響を与えますので注意してください。

境界があいまいになっていると、後々トラブルが発覚する場合もありますので、土地の境界は表示されているか、境界紛争があるかどうか、隣地と境界協議が整っているかも確認しておきたいポイントですね。売買、建て替え、遺産分割などの際にトラブルになるおそれがあります。

現地調査で建物を確認する際のポイントとは?

土地と同時に建物も確認します。建物は専門家でなければ細かい調査はできませんが、目視によって気になるところはチェックしてみましょう。敷地や建物の内に入るには、事前に許可を得て下さい。無許可の場合には不法侵入に該当しますので注意してください。

不動産投資物件の外観をチェックするポイント

建物のひび割れや、タイルの浮き沈み、日のあたらない部分の腐食状況、鉄部の錆、腐食など。劣化箇所が分かったら、次に確認すべきは劣化を改善するためにどの程度の費用が将来的に必要になるか把握することができます。リフォームが必要になる場合は、必ず購入価格にプラスして見積もってから利回りを計算する必要があります。



不動産投資物件の共有施設・設備のチェックするポイント

敷地に入れる場合はバルコニーの裏側や廊下の淵など、雨掛かり部分にコンクリートの爆裂が無いかなどをチェックしましょう。劣化部分がきちんと修繕されているかどうかがわかります。また屋上防水の状況なども、点検口から上がることができれば見ておきたいところです。将来的な大規模修繕の時期やコストが予測できる場合があります。

エントランスや廊下、階段の状況も確認しておいてください。暗いイメージを与えるような場合には、何らかの改善が必要になってきます。
清掃やメンテナンスなどの行き届いていない場合には、注意が必要です。管理の良し悪しは入居者の印象を大きく左右し、稼働率に影響する重要な要素です。
区分マンションへの投資の場合には、管理組合が委託した管理会社が行なっているため、管理会社を変更することが難しいです。

その他の確認点としては、日当たり、騒音、駐車場・駐輪場、ごみ置き場なども念入りに確認しておきたいです。
駐車場が無い場合には、周辺で駐車場が借りれるかどうかも地方では特に大事です。駐車場が確保できずに長年空室になっている物件もあります。またゴミ置き場が汚れ居ている場合には、管理状況だけでなく、入居者の属性に問題がある可能性があります。



現地調査で地元の不動産会社に確認しておくべきことは?

現地で入居者募集を行っている不動産会社へ実際に訪問してみましょう。もちろん電話で事前にヒアリングしても良いのですが、直接会って話をすることによって正確な情報を得ることができます。突然電話してきたあなたに、長々と説明するわけは無く、一般的な解答をされてしまう可能性があります。

現地の不動産会社には、下記の様なことを聞いてみましょう。
ターゲットとする入居者の属性、想定家賃で空室を埋めることができるか、募集からどれくらいの期間で埋められるか、競合物件の空室率、敷金、礼金、広告費の相場

現地調査で入居状況や入居者の属性を確認する

可能であればレントロール通り入居されているか確認したいところです。レントロールとは賃貸借条件の一覧のです。レントロールにはこの契約年月日まで記載がないケースが多いので、不動産業者に詳細を確認し、現状空室の部屋数がレントロール通りか確認しましょう。

また部屋に不特定多数の人が出入りしていないかも確認しておきたいです。たとえば、のマンションで、1つの部屋から何人も出てくることは、何らかのトラブルに繋がる可能性がありますので注意したいポイントです。

不動産投資における現地調査まとめ

いかがでしたでしょうか?
不動産投資において現地調査がいかに重要なのかが理解して頂けたかと思います。不動産投資の成功確率を上げるためには、入念な現地調査が必須になりますので是非参考にしてみてはいかがでしょうか。

信頼できる良い不動産投資会社の選び方の7箇条

近年不動産投資に興味を持つ方が非常に多く、実際に不動産投資を始める上で非常に大事になってくるのは、不動産投資を行う上で絶対必要な「信頼できる不動産投資会社」と付き合うことです。しかし残念ながら、自社の利益を優先して悪質な物件を勧めてくる不動産投資会社も実際に存在しています。

不動産投資の成功は、単純に良い不動産投資物件を購入するだけではありません。物件の管理や入居者の募集など、不動産投資に関する業務は多岐に渡ります。何かトラブルが起きた時や、空室が出てしまった時に、すぐに相談でき、安心して付き合える不動産投資会社を選ぶべきではないでしょうか。
今回の記事では不動産投資会社を選ぶ際のポイントと注意点をご紹介いたします。


「早く契約しないと、物件の確保が難しいです」と強引に急かして来ない不動産投資会社

「早く契約しないと、物件の確保が難しいです」というようなニュアンスで営業マンが営業トークをしてきた場合には、ほぼほぼあなたに物件を売りつけに来ています。その際に、あの手この手で契約を迫ってきますが、その際に「もう少し考えさせてください、と言った場合には、「分かりました、他のお客様にも紹介させて頂きますね」という風にすぐに引き下がる様でしたら、本当なかなか出てこない良い物件の可能性が高いです。

もちろん誰が見ても、なかなか出てこない物件であれば、すぐに意思決定をした方が良いのですが、その物件がよほど条件が良くない物件であれば、「ちょっと検討します」と言って、その後の営業マンの動きに注目してみて下さい。



不動産投資家のニーズを汲み取って物件情報を選定してくれる

不動産投資を始めたいという人は、皆さん不動産投資に対する動機やニーズは様々です。不動産投資家のそれぞれのニ-ズや年齢、年収、資産などの属性から「この物件が良いですよ」と提案し、相談できる会社が良いと思います。

不動産投資をする際には、ご自身のニーズに合った不動産投資物件を選ぶことは非常に重要です。過度にリスクが大きい物件を購入しても、元も子も無い状況になってしまう場合があります。また絶対損はしませんと言う営業をしてくる会社も危険です。不動産投資のリスクもしっかり説明してくれる会社は、まっとうな会社ではないでしょうか。



不動産投資のメリットだけではなく、デメリットやリスクもきっちり説明してくるかどうか見極める

「絶対損はしません」と言う営業をしてくる会社は、非常に危険です。不動産投資は100%安全な投資ではありません。不動産投資で失敗して、借金を抱えている不動産投資家は沢山いらっしゃいます。
「絶対損はしません」と言うのは、限りなく嘘に近いので、その様な提案をしてくる会社は避けた方が良いでしょう。

逆に不動産投資のリスクもしっかり説明してくれる会社は、まっとうな会社ではないでしょうか。また不動産投資の失敗するポイントなども教えてくれる不動産投資会社なら、その失敗を防ぐことができれば、不動産投資で一定の成功をする角度は高くなると思います。


投資物件の立地情報や将来性について熟知している営業マンが居る不動産投資会社

営業マンになじみの無い物件を紹介してくる不動産会社には気を付けましょう。逆に営業マンが物凄くそのエリアについて熟知していて、将来の見通しもある程度提示してくる会社は、話を聞く価値はあると思います。

地場の賃貸物件のリアルな情報を持っている不動産投資会社

不動産投資をはじめる際には、物件を購入しようと考えている地域の、実際の賃貸状況やニーズを知ることが必要です。空室率がどれ位で、どの様な物件が埋まっているのかなど、賃貸ポータルサイトだけで知ることができない情報を教えてくれる不動産会社を選ぶことも大きなポイントとなってきます。



土地探しからから建設、管理まで一貫して任せられる不動産投資会社

不動産投資は、マンションの一室投資だけではありません。土地を購入して、アパートやマンションを建てる場合もあります。
その際には、土地探しから、建物の設計・施工・管理まで一貫して行える複数の独自ノウハウを持った不動産投資会社が良いと思います。

不動産の取得にはかなりの労力がかかり、物件取得後から、管理会社を探すという場合には大変な労力が必要となります。またそれぞれの工程で複数の業者に任せてしまうと、素人では土地探しからの不動産投資は正直厳しいかと思います。


客付けに強みを持っている不動産投資会社

不動産投資物件の購入後、空室がある場合には、入居者の募集を当然しなければいけません。

客付けが強い管理部門を持っている不動産投資会社は、それぞれの地場の仲介会社と強いパイプを持っていることが多いです。
仲介会社とのリレーションが弱いが為に、長期の空室が発生しないかどうか、過去の入居者の、募集状況もきっちり確認もしておいた方が良いと思います。



まとめ

安定した賃貸経営を行うには、信頼できる不動産投資会社の協力が不可欠です。選ぶパートナーを失敗したが故、不動産投資そのものが大失敗する可能性が高まってしまいますので、信頼できる不動産投資会社を見つけることが成功への近道となります。

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賃貸物件の空室理由を明確にすべき!空室が生まれる12個の理由とは?

1月から3月の引っ越しシーズンである繁忙期が終わり、空室を抱えている大家さんが多数いらっしゃる中で、なぜ空室になってしまうのか?どの様にしたら空室率を下げることができるのか、賃貸管理会社向けに空室改善のリノベーションに特化した営業代行(アウトソーシング)事業を展開している株式会社ココテラス代表取締役の篠原昌志社長に話を聞いてきました。

株式会社ココテラス 代表取締役 篠原昌志

プロフィール
地元山口県の大学を卒業し、通信会社(現東証一部上場企業)に入社。
中小企業へ通信費のコスト削減型のソリューション営業を経験。
テレアポからの即断即決の新規営業により営業の基礎を学ぶ。
2009年2月(28歳)前職である空室対策に特化したリノベーション会社に入社。
リノベーション事業部に配属され、賃貸経営をしている家主様へ空室対策リノベーションの新規開拓営業を行う。入社2年目に1億円の個人売上をあげトップセールスとなる。
2010年11月(入社1年9カ月)取締役に就任。
2013年東京に転勤し、全国にリノベーションノウハウを提供するFC本部の責任者として全国各地の賃貸物件の空室改善を行う。
2016年12月退職し、2017年1月にココテラスを設立。

繁忙期が終わり、入居者さんが見つからなかった大家さんは、どの様な行動をとるべきでしょうか?

まずは空室の原因調査を徹底的にすべきだと思います。
長期空室には必ず原因があるので、空室になっている理由を明確することによって、とるべき対策が見えてきます。




具体的に空室の原因調査とは、御社ではどの様なことをするのでしょうか?

入居希望者の内見が「入っている」か、「入っていない」かによって空室の原因が違います。
今の時代、事前にインターネットで情報を取得できるので、内見が入ってという事は「募集条件」「立地」「間取り」等は問題ないと考えられます。条件等が問題ないのに、入居が決まらないという事は入居が決まらない答えは現場にあると思っています。

弊社では、空室の原因を探るために「空室診断」というサービスを提供しています。 現地に直接訪問し、外回り、室内の調査を行います。「共有部にゴミが落ちていたり、放置自転車があったり第一印象は悪くないか」確認します。また「お部屋の中は臭く匂ったり、ホコリ、虫の死骸がある」かも確認します。先日訪問した案件では共用通路にバイクと自転車が置いてありました。

駐輪場があるにも関わらずルールを守っていない入居者がいるという事です。内見時にこのような状態であれば確実にマイナスです。
内見の申し込みが無い場合には、「インターネットに物件の掲載はされているのか?」また「掲載内容に相違がないか」も確認する必要があります。家主様は初期費用、家賃を減額したつもりでも仲介業者の営業マンに伝わっておらず最新の条件リフォーム後の間取りや写真が掲載されていないというのはよくある事です。

そもそも物件の魅力が入居者さんに伝わらなければ、内見数は増えないし入居が決まる事はありません。


では必ずしも空室を埋めるためにリノベーションをしなくても良い場合があるということでしょうか?

弊社では、空室診断を徹底的に行った結果、「リノベーションをしなくても良いですよね」とアドバイスをする時もあります。
例えば、インターネットに物件を掲載していても、魅力的なお部屋の室内が掲載されていない、お部屋の写真が汚い場合は、入居者さんは問い合わせすらしないので、お部屋の室内写真だけを充実させるだけでも空室は埋まる可能性はありますよね。

仲介会社の営業マンは、室内写真の質は人それぞれなので、質の悪い写真も多く掲載されています。弊社では三脚を使って、写真の明るさや写真の見栄えを徹底的に注意して撮影しています。

では具体的に空室物件の特徴とは、主にどの様な特徴がありますか?

数多く空室を見てきましたが、主に下記の理由が主だった特徴と対策になります。

① 物件名にビル・荘が付いている

物件名にこだわりがないのであれば、物件名を変更し物件名から古いイメージを払拭することを検討する必要があります。

② 立地が悪い

立地の悪さを補う魅力のあるお部屋に変更するか、魅力のある募集内容に変更することを検討する必要があります。

③ インターネットに物件掲載が無い

掲載が無い理由の一つとして、仲介会社へのPR不足が考えられます。リーシングを強化し仲介会社への認知度を高めることを検討する必要があります。

④ 初期費用・家賃が相場より高い

近隣の競合物件と募集条件を比較し、初期費用、家賃の見直しを行うことを検討する必要があります。

⑤ 共有部が整理・整頓されていない

定期清掃の見直しを行い、常にきれいな状態を保つ体制を検討する必要があります。

⑥ 共用部が暗く印象が良くない

照明取付工事を行うなど、通路が明るくなるよう検討する必要があります。

⑦ キーBOXが設置されていない

物件にキーBOXやダイヤル錠を設置し、仲介業者がいつでも案内できるように検討する必要があります。

⑧ 原状回復工事が終わっていない

原状回復工事やリフォーム工事を行い、明日からでも住める状態を常に整えていくことを検討する必要があります。

⑨ 中途半端なリフォーム

入居が決まる間取りに変更するなど、魅力のあるお部屋になるように改善することを検討する必要があります。

⑩ 設備が古い

自分が住めると思える最低限の工事は行い、魅力のあるお部屋になるように改善することを検討する必要があります。

⑪ 和室がある

賃貸世帯層が好む洋室にリフォームするか和室でもいいと思える募集条件に変更することを検討する必要があります。

⑫ お風呂・トイレが同じ

スペースがあるのであればお風呂とトイレの分離工事を行うか、入居者が好む仕様にリフォームすることを検討する必要があります。

もちろん他にも空室になり得る特徴は数多くありますし、その数だけ対策もあります。




大家さんは空室になっている理由を、ご自身で明確に認識しているのでしょうか?

大家さんは空室理由を明確に認識していないことが多いですね。

例えば、物件名を変えただけで入居が決まったり、家賃を改定していたのに仲介会社に伝わっていなくて、インターネットに改定情報が反映されていないなど、大家さんが思いもしない理由で空室になっていることは多くあります。特に自主管理の大家さんに多いですね。

空室理由を明確にして、「正しい対策」をとることによって空室は埋まることは本当に多いです。

まとめ

今回篠原社長に話を聞いて、「空室の理由を明確にする」ことが、空室を解消するために非常に重要だということがわかりました。空室の理由が明確になれば、取るべき対策が分かります。
空室で悩まれている大家さんは、「なぜ保有物件が空室なのか」と理由を客観的に見直して見てはいかがでしょうか。

株式会社ココテラスでは無料で空室診断サービスを提供しているので、一度相談してみるのも、取るべき対策の一つかもしれません。

【無料】空室診断サービスへの申し込みはコチラから

 

賃貸物件の繁忙期を終えて空室を抱えた大家がとるべき空室対策の方法とは?

突然ですが、現在保有物件は満室でしょうか?

繁忙期に入居者さんを見込んでいたはずが、結局空室のままになっていませんか?繁忙期が終わり、空室に悩まれている大家さんが数多くいらっしゃるかと思います。

今回は、賃貸管理会社向けに空室改善のリノベーションに特化した営業代行(アウトソーシング)事業を展開している株式会社ココテラス代表取締役の篠原昌志社長に、繁忙期後の大家さんがとるべき対策について、話を聞いてきました。


株式会社ココテラス 代表取締役 篠原昌志

プロフィール
地元山口県の大学を卒業し、通信会社(現東証一部上場企業)に入社。
中小企業へ通信費のコスト削減型のソリューション営業を経験。
テレアポからの即断即決の新規営業により営業の基礎を学ぶ。
2009年2月(28歳)前職である空室対策に特化したリノベーション会社に入社。
リノベーション事業部に配属され、賃貸経営をしている家主様へ空室対策リノベーションの新規開拓営業を行う。入社2年目に1億円の個人売上をあげトップセールスとなる。
2010年11月(入社1年9カ月)取締役に就任。
2013年東京に転勤し、全国にリノベーションノウハウを提供するFC本部の責任者として全国各地の賃貸物件の空室改善を行う。
2016年12月退職し、2017年1月にココテラスを設立。

繁忙期を終えて空室を抱えている大家さんは、どの様な空室対策をすれば宜しいですか?

繁忙期中に決まらなかった大家さんと、繁忙期に退去が出て、繁忙期が終わってから募集する大家さんはまず違うと思います。繁忙期で決まらなかったということは、明らかに何か空室の理由があるので、すぐに空室の理由を調査すべきだと思います。

募集賃料、初期費用の問題なのか、あるいは設備の問題なのか理由を探る必要がありますね。また物件の案内をして入居が決まらないのか、そもそも内見の案内すら無くて入居が決まっていないのかで、今後とるべき対策が大きく変わってきます。



賃貸管理会社は空室調査をしているのですか?

ほとんどしていない可能性が高いですね。

本当であれば、信頼できるパートナー(賃貸管理会社)がいれば空室問題は解決できるとは思うのですが、なかなかそこまで手が回る賃貸管理会社さんが居ないのが現状です。

御社では空室対策のリノベーションを提案されていますが、空室を抱えた大家さんがリノベーションをした方が良い時期やタイミングはありますか?

空室診断をして最終的に空室の理由が、「お部屋に魅力が無い」と分かった段階でリノベーションをした方が良いとは思います。時期はあまり関係ないですね。また賃貸経営で利益が出ているのであれば、決算前にリノベーションを完工させた方が節税メリットを享受でき、税金対策と空室対策ができるのでるので良いと思います。

もちろん、赤字決算でも翌年以降に税務メリットを享受できるのですが、銀行から追加融資を受ける場合には、注意が必要です。



12月末が完工予定であれば、いつ頃までに工事を始めるべきですか?

遅くても11月初旬には工事を始めたいですね。

まとめ

繁忙期が終わって空室を抱えている大家さんは、まずは空室理由を信頼できるパートナー(賃貸管理会社)と調査することが第一とのこと。空室の理由が明確になった後に、空室対策の一環としてリノベーションをするのであれば、年内に行った方が節税メリットも教授できます。

繁忙期後も空室で、空室理由の調査に興味がある方はコチラもご覧ください。

不動産投資用のアパート・マンションはどんな管理会社に任せるべき?

管理業務はどこも同じだと考えてはいけない!

物件の管理方針を管理会社任せにしていませんか?
もちろん管理会社からは、空室を埋めるための提案をされるかもしれませんが、管理業務は賃貸経営を実施していく上では非常に重要なパートナーなので慎重に決めたいところです。



大手管理会社のメリットとデメリットとは?

大手の管理会社の場合には、社内体制がしっかりしており、各部署ごとに複数名の担当者が居るので、スピーディーに対応してくれます。また多くの提携業者とも取引をしているので、備品等の調達も余計な出費を抑えることができる点も非常に魅力です。

そして一番のメリットは、空室のお部屋に対しての客づけの機会が豊富にあることが多い点です。集客力のある自社WEBサイトを運営していたり、大手の賃貸情報サイトにも多くの物件を掲載している会社が多いので、空室対策に困っている場合には非常に頼もしい存在に感じるでしょう。

しかしデメリットもあります。
大手の管理会社のため、当然扱っている空室物件も多い為、優先的に保有している物件の空室が埋まるとも限りません。
組織が大きい為、人事異動などもあり、今まで担当してくれていた担当者が急に変わったりして、ゼロから人間関係を構築することも多いです。

地元密着の管理会社のメリットデメリットは?

地元密着の管理会社の特徴としては、駅前に古くからある不動産屋です。その地域で数儒年前から不動産業を営んでいることが多い傾向にあります。
その様な管理会社は、地元の家賃相場や入居候補者の特徴なども心得ているので非常に頼もしい存在ではあります。

ただし、当然デメリットもあります。

地域で殿様商売をしている管理会社も多く、管理手数料が割高だったり、現状回復工事や、修繕工事を発注する際には、相見積もりを取らずに地元の昔からある業者に丸投げ発注し、キックバックを得ている業者も少なからず存在しています。
また地域限定で商売を展開し、他社管理会社との競争にさらされていない為、自社管理物件以外の情報収集(賃料相場や賃貸ニーズ等々)などを怠っている会社も存在することが多い傾向にあります。
※もちろん全ての地域密着の管理会社がその様な姿勢という訳ではありません。

じゃどんな管理会社が実際安心して任せられるのか?

ストレートに言うと、「大手賃貸仲介FCに加盟している、地場の有力な管理会社」が無難だと言えます。

大手独自のシステムや集客力を持っており、かつ地場の情報収集にも強みを持っているので、失敗は少ないかと思います。
ただし後はどんな人が担当に付いてくれるかが重要なので、担当者の見極め次第になってきます。