賃貸経営ジャーナル

不動産投資から賃貸経営に関係する情報を発信するWEBメディア

【完全版】不動産投資用マンション・アパートの現地調査のポイントとは?

【完全版】不動産投資用マンション・アパートの現地調査のポイントとは?

不動産投資において、もっとも重要なのは物件の質そのものです。不動産投資で成功されている投資家の方は、必ずご自身の目で、一度は物件を確認しています。
現地調査を入念にしていないと、そもそも実際の現物と物件情報に乖離があったり、想定外の出費が発生したり、トラブルが起きる場合があります。不動産投資で成功に近づけるためには、実際の物件を確認することは非常に重要になってきます。

不動産投資用物件の現地調査とは? なぜ現地調査をする必要があるのか?

現地調査とは、シンプルに「実際の不動産投資用の物件を観に行く」ことです。もちろん何も考えずにただ見に行くということではなく、その不動産を購入するかどうかという視点で現地に行きます。現地調査の内容によっては、購入を断念した方が良い場合も大いにあります。

現地調査をすることによって物件概要書から得られない多くの情報を確認することが可能となり、不動産投資で起こり得るトラブルを未然に防ぐことが可能になります。

例えば以下のようなことが判明する場合があります。

◇修繕が必要な場合

大規模修繕の必要があるかどうかを念入りにチェックし、修繕が必要な場合には、リフォーム代金を含めたシュミレーションが必要になってきます。
また修繕費を含め再度価格交渉をすべきです。

◇管理状況が悪い

管理会社を変更しなければいけないかもしれません。

◇入居者がレントロール通り入居していない

不動産会社に確認する必要があります。

投資で起こり得るトラブルを未然に防ぐことが可能になります。では具体的に現地調査をする内容を確認していきましょう。



立地状況から確認すべきポイントは?

不動産投資物件の立地条件に関する現地調査のチェックポイントは以下のとおりです。

最寄駅から物件まで実際に歩き、所要時間、周辺の環境、雰囲気を自分の目と足で確認する

グーグルマップやストリートビューなどで駅から物件までのルートなどは確認することはできますが、実際に歩くとなると、グーグルマップやストリートビューで得られる情報以外のことも確認することができます
例えば、周辺を歩いている人の属性や地域に住んでいる人がどんな人が多いのか、また周辺の治安や騒音など住みやすさが確認できるはずです。

周辺施設の状況も確認する

周辺施設もグーグルマップで確認することはできますが、住む人の視点で実際に歩き、スーパー・コンビニ・クリーニング店・生活雑貨店・公園、幼稚園・学校・郵便局・銀行・派出所などを一通り確認はしておいた方が良いでしょう。また周辺に鉄道線路、ゴミ焼却場・工場・墓苑・火葬場があり、入居者が嫌がりそうな距離なのかどうかも、入居者目線で検討した方が良いです。ご自身は住まないので地図上では距離があるから大丈夫だと軽視すべきではないです。

あとできれば、昼間の時間帯と、夜の時間帯で周辺地域の雰囲気がどの様に変化するのかも確認しておきたいですね。繁華街が近いと、ガラっと街の雰囲気が変わる場合があり、治安などにも影響し女性の入居者にとってマイナスのエリアの可能性もありますので。また実際に住まれている方の意見は貴重なので、周辺住人に聞き取り調査もしておきたいですね。



土地の状況も確認する

不動産投資物件の土地がどの様になっているのかも、確認しておくべき重要ポイントです。実際の接道状況や、土地の形は収益性というより土地の利用価値や物件を売却する際の、売却価格に大きく影響を与える場合があります。土地が道路に2m以上接していない場合は建替えができませんし、前面道路の幅が4m未満の場合も不動産価格に大きく影響を与えますので注意してください。

境界があいまいになっていると、後々トラブルが発覚する場合もありますので、土地の境界は表示されているか、境界紛争があるかどうか、隣地と境界協議が整っているかも確認しておきたいポイントですね。売買、建て替え、遺産分割などの際にトラブルになるおそれがあります。

現地調査で建物を確認する際のポイントとは?

土地と同時に建物も確認します。建物は専門家でなければ細かい調査はできませんが、目視によって気になるところはチェックしてみましょう。敷地や建物の内に入るには、事前に許可を得て下さい。無許可の場合には不法侵入に該当しますので注意してください。

不動産投資物件の外観をチェックするポイント

建物のひび割れや、タイルの浮き沈み、日のあたらない部分の腐食状況、鉄部の錆、腐食など。劣化箇所が分かったら、次に確認すべきは劣化を改善するためにどの程度の費用が将来的に必要になるか把握することができます。リフォームが必要になる場合は、必ず購入価格にプラスして見積もってから利回りを計算する必要があります。



不動産投資物件の共有施設・設備のチェックするポイント

敷地に入れる場合はバルコニーの裏側や廊下の淵など、雨掛かり部分にコンクリートの爆裂が無いかなどをチェックしましょう。劣化部分がきちんと修繕されているかどうかがわかります。また屋上防水の状況なども、点検口から上がることができれば見ておきたいところです。将来的な大規模修繕の時期やコストが予測できる場合があります。

エントランスや廊下、階段の状況も確認しておいてください。暗いイメージを与えるような場合には、何らかの改善が必要になってきます。
清掃やメンテナンスなどの行き届いていない場合には、注意が必要です。管理の良し悪しは入居者の印象を大きく左右し、稼働率に影響する重要な要素です。
区分マンションへの投資の場合には、管理組合が委託した管理会社が行なっているため、管理会社を変更することが難しいです。

その他の確認点としては、日当たり、騒音、駐車場・駐輪場、ごみ置き場なども念入りに確認しておきたいです。
駐車場が無い場合には、周辺で駐車場が借りれるかどうかも地方では特に大事です。駐車場が確保できずに長年空室になっている物件もあります。またゴミ置き場が汚れ居ている場合には、管理状況だけでなく、入居者の属性に問題がある可能性があります。



現地調査で地元の不動産会社に確認しておくべきことは?

現地で入居者募集を行っている不動産会社へ実際に訪問してみましょう。もちろん電話で事前にヒアリングしても良いのですが、直接会って話をすることによって正確な情報を得ることができます。突然電話してきたあなたに、長々と説明するわけは無く、一般的な解答をされてしまう可能性があります。

現地の不動産会社には、下記の様なことを聞いてみましょう。
ターゲットとする入居者の属性、想定家賃で空室を埋めることができるか、募集からどれくらいの期間で埋められるか、競合物件の空室率、敷金、礼金、広告費の相場

現地調査で入居状況や入居者の属性を確認する

可能であればレントロール通り入居されているか確認したいところです。レントロールとは賃貸借条件の一覧のです。レントロールにはこの契約年月日まで記載がないケースが多いので、不動産業者に詳細を確認し、現状空室の部屋数がレントロール通りか確認しましょう。

また部屋に不特定多数の人が出入りしていないかも確認しておきたいです。たとえば、のマンションで、1つの部屋から何人も出てくることは、何らかのトラブルに繋がる可能性がありますので注意したいポイントです。

不動産投資における現地調査まとめ

いかがでしたでしょうか?
不動産投資において現地調査がいかに重要なのかが理解して頂けたかと思います。不動産投資の成功確率を上げるためには、入念な現地調査が必須になりますので是非参考にしてみてはいかがでしょうか。

【動画】渋谷区広尾のリノベーション事例



LEAVE A REPLY

COMMENT ON FACEBOOK

1年以上空室が続いたお部屋のリノベーション事例



Return Top