賃貸経営ジャーナル編集部 のすべての投稿

不動産投資家にお薦めなコスト削減・役に立つサービスまとめ2選

不動産投資家の皆さんの中には、管理会社に任せっきりになって、適正な価格やサービスの提供を受けていない方が多いと感じています。
管理会社の中には、割高な見積もりを大家さんに提出している会社もありますので、ご自身でもなるべく適正価格を調べたり、適切な業者さんを知るべきだと思います。

今回の記事では、不動産賃貸業を営む上で、お薦めなサービスをまとめましたので、是非参考情報としてご覧ください。

お薦めなサービスがあれば、随時追加していきます。

新築、リフォームに最適の総合通販サイト「Home Zakka」

新築、リフォームに最適の総合通販サイト「Home Zakka」は、製造工場から直接、倉庫へ納品しているので、中間マージンや流通コストを大幅にカットして、無駄なコストを削減しているので、卸価格でインテリア雑貨を購入することができます。

現在空室で悩まれている大家さんは、照明、水洗金具、ウォールステッカーを購入してオシャレな雰囲気を作ってみてはいかがでしょうか。


実際驚きの価格で照明器具、カーテン、キッチン用品、洗面用品、浴室用品、壁飾り、雑貨が販売されているので、興味のある方は是非一度チェックしてみて下さい。

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「外壁塗装の案内所」20万人以上が利用している、無料で一括見積もりできる全国対応の専門サイト

長年不動産投資をしていると大規模修繕は必ず発生しますが、外壁工事は多額の費用が発生します。

ちなみに外壁工事は管理会社に任せっきりでしょうか? 適正価格は把握してますでしょうか?
管理会社の中には、付き合いのある業者に丸投げで、価格交渉をほとんどしていないことも多々あります。ちょっと見積もり出すだけで、価格が落ちることも良くあります。ですので見積もりを複数の業者から取っていない場合には、損をしていることが多いです。

今回紹介する「外壁塗装の案内所」は、厳しい審査基準をクリアした全国の塗装業者に一括で見積もりがとることができる、外壁塗装の一括見積サービスを提供しています。
結果、外壁塗装の適性価格を知ることができます。何社とその都度やり取りする必要もありませんので、手間暇も掛かりません。サイトには数多くの施工事例もありますので、参考になると思います。

「外壁塗装の案内所」の利用方法とは?

まずはサイトから申し込みをします。その後、「外壁塗装の案内所」から連絡がきて、希望条件をお伝えください。
その後現地調査後最大5社から見積もりが届きます。そのあとは条件と合う塗装会社と契約するだけです。

外壁塗装の一括見積【全国見積もりサポート協会】

不動産投資の確定申告する際に読むべき薦めの記事8選!不動産投資に関する税金や経費のことが良く分かる

不動産に投資をして家賃収入を得ている場合、1年間の家賃収入額と不動産投資にかかった経費を計算して、『不動産投資から得られたもうけ』に応じた税金を納める必要があります。これを確定申告といいます。この記事では確定申告をするにあたって、確認しておきたい記事をピックアップしてみました。

確定申告の作業を始める前に是非ご一読してみてはいかがでしょうか。

不動産投資における確定申告の基礎知識

動産投資における確定申告の基礎知識不動産投資における税金に関する「白色申告」「青色申告」「減価償却」「修繕費」など、必要な知識を網羅的に学ぶことができる記事になります。

不動産投資における確定申告の基礎知識

不動産投資をしている人が確定申告で注意するべきこと

不動産投資をしている人が確定申告で注意するべきこと賃貸経営をされている方で、サラリーマンの方は職場に知られたくないという方も大勢いらっしゃるかと思います。この記事では、確定申告をする際の注意点がまとまっている記事になります。

不動産投資をしている人が確定申告で注意するべきこと

初心者でも安心!家賃収入がある方の確定申告5ステップ

初心者でも安心!家賃収入がある方の確定申告5ステップはじめて一人で確定申告する場合の、書類作成から税金の納付まで解説してくれています。税金の納付までの一連の流れが分かりやすく記載されています。

初心者でも安心!家賃収入がある方の確定申告5ステップ

  【専門家監修】不動産投資の確定申告、青色申告と白色申告の違いって?

 【専門家監修】不動産投資の確定申告、青色申告と白色申告の違いって?

不動産投資の税金に関する専門家が監修した記事になります。青色申告・白色申告についてとても分かりやすく解説してくれています。

【専門家監修】不動産投資の確定申告、青色申告と白色申告の違いって? 

不動産投資はかしこく節税して確定申告を

不動産投資はかしこく節税して確定申告を会計ソフトを提供しているfreee株式会社が、不動産投資の節税対策と確定申告のポイントを分かりやすく解説してくれています。書類の作成が一番手間暇かかりますが、確定申告ソフトのfreeeを使えば書類作成もあっという間に終わらせることができるとのこと。ちなみに賃貸経営ジャーナルでもfreeeを使って確定申告しています。

不動産投資はかしこく節税して確定申告を

サラリーマン大家、確定申告の注意点

サラリーマン大家、確定申告の注意点サラリーマン大家さんが確定申告をする際に気を付けたい注意点が、まとまっている記事になります。サラリーマン大家さんは是非一読してみてはいかがでしょうか。

サラリーマン大家、確定申告の注意点

不動産所得がある人は必読!~確定申告の方法から赤字が出た時の対応策まで~

 

不動産投資において赤字が出た場合の対応策まで簡単に一連の流れが分かる記事です。ザックリ税金について知りたい方にはお薦めな記事です。

不動産所得がある人は必読!~確定申告の方法から赤字が出た時の対応策まで~

確定申告で間違いやすいポイント

確定申告で間違いやすいポイントこの記事では税理士の先生が、不動産投資業における確定申告で間違えやすいポイントをまとまられた記事になります。

確定申告で間違いやすいポイント

不動産投資に詳しい税理士を探している方にお勧めのサービス

現在のご自身で確定申告をしている、あるいは税理士に任せているけど、できれば不動産投資に詳しい税理士に任せたいという方は、東証マザーズに上場している企業が運営しており、税理士を探せる「税理士ドットコム」がお薦めです。
税理士でも、不動産業界の知識が疎い人に任せても良いことはありません。経験や知識が豊富な人に任せるだけで、税金の支払いを抑えられることは良くあります。

税理士の見直しを考えている方はコチラ

不動産投資における確定申告まとめ

いかがでしたでしょうか?確定申告を今までされてきていない方にとっては、良く分からないことだらけかと思います。きっちり税金を納めたいという方は一度税理士の先生に相談してみるのも良いかもしれません。

サラリーマンの不動産投資におすすめの不動産投資会社20社

不動産投資家で成功するには、信頼できる不動産会社を見つけることが非常に重要です。
具体的には、現在の不動産市場の状況を教えてくれたり、あなたの条件に合った投資不動産を紹介してくれたり、投資プランを提案してくれます。
今回は、数多い不動産投資会社の中で、信頼性・安定性があると思われる20社の不動産投資事業を行っている不動産会社を紹介していきます。

※本ページのいずれのデータも2017年12月1日時点のものです。情報は定期的に更新していきます。


GA technologies(Renosy)  (ジーエーテクノロジーズ)

中古不動産のプラットホームを運営するGA technologiesは不動産投資アプリ「Renosy(リノシー)(投資版)」を運用しています。
不動産投資の世界にも最先端のIT技術を導入し、Renosy(投資版)ではAI(人口知能)を活用した「ロボアド診断」特徴で、年収や家族構成、などの簡単な質問に答えると、不動産投資家に合わせた不動産投資プランをアプリ上で提案してくれます。

企業名:株式会社GA technologies(ジーエーテクノロジーズ)
住所:東京都渋谷区広尾1-1-39 恵比寿プライムスクエア 8F

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企業名:株式会社GA technologies(ジーエーテクノロジーズ)
住所:東京都渋谷区広尾1-1-39 恵比寿プライムスクエア 8F

自己資金0円、投資未経験でもOK!失敗しない中古マンション投資なら【GA technologie】

リアネスト 20代、初心者向けのマンション経営

株式会社リアネストは、マンション経営がよく分からない人へのマンション経営セミナーを行っている会社です。
全く知識がなくても初級・中級と段階を踏んでのセミナーでその他に資産運用に関して学ぶことができ、平日やプレミアムフライデーもセミナーを開催しているので、お仕事帰りに参加できます。不動産投資初心者の方は、まずはセミナーから参加してみてはいかがでしょうか。

企業名:株式会社リアネスト
住所:東京都新宿区新宿5ー16ー11 新宿光ビルディング8

デュアルタップ

株式会社デュアルタップは、2016年7月21日に東証JASDAQスタンダードに上場しました。
不動産の企画・開発・分譲・管理・運用・仲介をワンストップで提供しており、自社開発物件の「XEBEC(ジーベック)」シリーズの50%以上が駅から徒歩5分以内の立地。「 XEBEC 」シリーズは東京23区内で累計 41棟、1,413戸の供給実績があります。(2017年9月確認時点)

またマレーシア、タイでの不動産管理事業にも進出し、タイ、イギリスの収益不動産は日本国内で購入できるサービスも提供しています。

企業名:株式会社デュアルタップ
住所:東京都港区高輪2-16-41 デュアルタップ本社ビル

木下不動産


株式会社木下不動産は、木下グループホールディングスのグループ会社の1社で、少ない自己資金で始めることができる都市型マンション企画分譲事業、不動産仲介事業をメインに行っています。
同じグループ会社の「木下の賃貸」は不動産管理事業をメインとしており、入居者や不動産業界では一定の認知度がある有名な会社です。

社名:株式会社 木下不動産
住所:東京都新宿区西新宿6-5-1 新宿アイランドタワー9F


三菱地所リアルエステートサービス

三菱地所リアルエステートサービス株式会社は超大手の三菱地所株式会社の住宅販売部門として発足しました。不動産売買から、不動産賃貸、不動産管理など不動産業にまつわるサービスをワンストップで提供しております。また大手ならではの情報が多く集まる企業としても知られており、比較的大きな物件に投資をしたいとお考えの方は是非チャックしてみてはいかがでしょうか。

企業名:三菱地所リアルエステートサービス株式会社
住所:東京都千代田区大手町2-2-1 新大手町ビル

インテリックス

東証1部上場企業である株式会社インテリックスは、中古マンションの再販事業をメイン事業としています。
中古マンションを自社で仕入れ、一定のリノベーションを施して売却するというビジネスモデルで成長してきました。
最近では、中古マンションの仕入れ、リノベーションのノウハウを生かして、「アセットシェアリング」という小口(1口100万円)で不動産投資が始められる不動産小口化サービスを開始し、かなりの人気になっている様です。

企業名:株式会社インテリックス
住所:東京都渋谷区渋谷2-12-19 東建インターナショナルビル11F

インテリックスの「アセットシェアリング」の関連記事

リノベーション再販大手「インテリックス」が不動産小口化商品「アセットシェアリング」のTVCMを開始

朝日住宅

朝日住宅

朝日住宅は、昭和46年11月開業で創業45年となり不動産流通(売買)の仲介においては三井リハウス・住友不動産販売・東急リバブルより古く長い実績があります。売買仲介は 49,762戸と実績も十分です。また社員には有資格者も多数おり、不動産投資だけではなくリフォーム、賃貸物件の管理に対する知見も十分な実績があります。
※正確なデータの残っている平成3年11月から27年3月までの集計

企業名:朝日住宅株式会社
住所:東京都新宿区西新宿1-8-1 新宿ビルディング 6階


アイケイジャパン

アイケイジャパン

アイケイジャパンはデザイン性が高く、設備にこだわりを持った投資用アパートを販売。
また土地の地形に合わせた建築設計が可能なため、徒歩10分圏内の狭小地でも建築できる技術があります。
そのため、駅10分圏内においても、コストを抑え、収益物件として魅力的なアパートを作ることができるのが当社の特徴です。

企業名:株式会社アイケンジャパン
住所:東京都港区赤坂7丁目1番16号オーク赤坂ビル11階 (東京支店)

スカイコート

スカイコート

スカイコートは昭和44年創業のワンルームマンション専業の不動産投資会社です。
創業から現在までに投資用マンションのスカイコートシリーズを3万2000戸以上販売してきており、豊富な実績があります。また不動産投資用マンションの販売だけではなく、管理、入居者の募集機能まで持っているので、不動産投資用マンション購入後も安心して任せられる不動産会社です。

企業名:スカイコート株式会社
住所:東京都新宿区富久町8-22

青山メインランド

青山メインランド
青山メインランドの不動産投資に対するポリシーとして、販売だけに目的を置き、最初の数年間をプラス収支にする提案ではなく、中長期的なライフプランとしての提案にこだわっています。
「節税を目的とした提案はしない」、「イニシャルコスト「初期費用」0円」の提案をしないなど、非常に不動産投資家の目線でこだわりを持ったスタンスで不動産投資に向き合っている不動産会社です。
建物の管理、賃貸管理事業も行っている為、購入後のアフターフォローまで安心して任せられる会社です。

企業名:株式会社青山メインランド
住所:東京都千代田区内神田1丁目7番6号 北大手町ビル


ヴェリタス・インベストメント

ヴェリタス・インベストメント

ヴェリタス・インベストメントは、当社で開発した投資用ワンルームマンション「PREMIUM CUBE」をシリーズを中心に販売している不動産会社です。
当社で企画・販売している都心の不動産投資用物件を扱っており、建物の管理、賃貸管理事業も行っている為、購入後のアフターフォローまで安心して任せられるので、都内で新築マンションの投資を検討されている方には是非知って頂きたい不動産投資会社です。

企業名:株式会社ヴェリタス・インベストメント
住所:東京都渋谷区道玄坂1-12-1 渋谷マークシティ ウェスト19F

プレサンスコーポレーション

株式会社 プレサンスコーポレーションは、分譲ファミリーマンションの開発・販売から、ワンルームマンションを企画・開発・分譲・管理する独立系マンションディベロッパーです。

また東証1部上場企業であり、2015年の分譲マンション供給ランク近畿圏、東海・中京圏で首位を獲得しています。
国内屈指の分譲マンション供給会社として、高い実績と、信用を獲得し、自社開発ブランドの「プレサンスシリーズ」を展開しています。

2017年3月期の業績
売上高1,010億円 営業利益156億円 当期純利益105億円

企業名:株式会社プレサンスコーポレーション
住所:大阪市中央区城見 1-2-27 クリスタルタワー

リズム

リズム株式会社は東京の中古不動産に対しリノベーションを施すことにより、物件の資産価値を上げてから入居希望者に貸し出すことを、特徴としている不動産投資会社です。リズム株式会社のリノベーション物件は、アクセス性、周辺環境に優れた立地の物件を選定しているため、入居者からの評価が高く、優良物件に変えるノウハウが豊富にあることが特徴です。

また自社で運用している入居者向けのリノベーション物件専用の賃貸サイトを保有しており、入居者へのアプローチにも強みを持っています。

企業名;リズム株式会社
住所:東京都渋谷区桜丘町13-3

ギブコム

ギブコム

ギブコムは都心の中古マンションを生かした安定して賃料が見込める中古1Rマンションに特化して取扱いをしていることが特徴です。
中古マンションは新築マンションよりも安値に購入ができ、また家賃は安定していることが大きな理由の様です。
少ない手元資金で、不動産投資を初めてみたい方には、おすすめの不動産投資会社です。

企業名:株式会社ギブコム(givecom co.,ltd.)
住所:東京都品川区東五反田4-5-2 五反田NTビル1F

クレアスライフ

クレアスライフグループ

クレアスライフグループは投資用マンションの販売から管理運営事業を基盤として「企画・開発・販売事業」「賃貸管理・賃貸仲介事業」「建物管理事業」の3つのセグメントを中心に、自社ブランドマンション「コンシェリア」シリーズの企画・開発・分譲を展開中。

実は筆者も当社が管理している物件に住んでいるのですが、当社の管理体制は素晴らしいです。また入居率も非常に高い数値を維持しています。
不動産オーナーも安心して物件を任せられると思いますよ。

企業名:株式会社クレアスライフ
住所:東京都港区六本木5丁目1−3 ゴトウビルディング1st

圧倒的な好立地に建つハイグレードな投資ワンルームマンション【コンシェリア】

株式会社シノケンハーモニー

株式会社シノケンハーモニー

業界のパイオニアでJASDAQ上場企業(2002年上場)の関連会社である株式会社シノケンハーモニーは頭金0円で始めるデザイナーズマンションの賃貸経営を可能にしてくれます。
初期投資があまりできないけど、不動産投資に興味がある方は一度セミナーに参加しても良いかもしれません。不動産投資の初心者でも、また本業が忙しい方でも、 ローン完済後は無担保の土地と建物が残る現物投資であることも、大きなメリットとなります。

またアパート経営の融資には「団体信用生命保険」が組み込まれておりオーナー本人にもしものことがあった場合、 この保険からローンの残額が完済されるため残された家族は、家賃収入や土地建物の売却代金を受け取り その後の生活資金とすることができるので、非常に人気の会社です。

企業名:株式会社シノケンハーモニー
住所:東京都港区芝大門二丁目5番5号 住友芝大門ビル

頭金0円!土地なしでもできるシノケンの不動産投資

トーシンパートナーズ

平成元年創業のトーシンパートナーズは、東京都新宿区にフェニックスシリーズ第1号となるマンションを竣工。
その後、順調にその数を増やし続け現在まで実に10000戸以上のフェニックスシリーズを販売しています。
2013年、フェニックスシリーズの魅力を受け継ぎながら、立地や設備にこだわった新デザイナーズマンションブランド「ZOOM」を開発展開しています。

企業名:株式会社トーシンパートナーズ
住所:東京都武蔵野市吉祥寺本町1-33-5

PIM

PIMPIMは東京都内の中でも人気の高い地区のみにターゲットを絞り、2006年にヴォーガコルテマンションシリーズ第1弾として「ヴォーガコルテ池袋」を発表。
その後も「ヴォーガコルテ」シリーズを開発、販売している不動産投資販売会社です。

企業名:株式会社PIM
住所:東京都渋谷区渋谷1-2-5 MFPR渋谷ビル 4階

プレミアムバリューバンク

プレミアムバリューバンクプレミアムバリューバンクは中古マンションのバリューアップを一級建築士やデザイナーの手で行う、リフォーム・リノベーションを提供しています。出口戦略

まで見通した上で、バリューアップは内装デザインはもちろん物件の価値を上げるための外装までをサポートしており、販売時には改装工事費を含めた物件価格でファイナンスアレンジまで行ってくれるとのこと。

企業名:株式会社プレミアムバリューバンク
住所:東京都港区北青山3-6-7 パラシオタワー4階

土地活用を検討中の方へ


不動産会社や建築会社はそれぞれに、建築費用や、不動産の運用プランが異なり、強みも様々です。
一社ずつ話を聞いたり、資料を集めるのには大変な労力や時間がかかってしまいますので、まずは、無料で一括資料請求のサービスを利用してみることをお薦めします。

こんな方にお薦め

・土地を所有しているが、活用方法がわからず放置している方
・土地を相続したが、相続税の対策をしていない方
・所有している土地の固定資産税の支払いに困っている方
・土地は所有していないが、不動産投資をやってみたい方
・堅実な投資先を探している方

『教えて!土地活用』では、誰もが知っている大手不動産会社やCMで有名な建築会社・地域に特化した地元企業まで数多くの優良企業が掲載されていますので、安心してご利用いただけると思います。
まずは幅広く情報収集をしてみてはいかがでしょうか。

不動産投資会社まとめ

不動産投資用の物件を販売・仲介してくれる不動産会社も色々あることをご存知いただけたでしょうか?
自分の投資スタンスと相性の良い不動産投資会社と出会うことがまずは大事だと思います。
気になる、話を聞いてみたいという不動産会社があれば、各社のWEBサイトから問い合わせしてみてはいかがでしょうか。

※この記事はあくまでも運営者側の主観で作成しております。当記事はあくまでも参考情報としてご利用ください。

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賃貸マンション・アパートはリノベーションが当たり前の時代?!

昨今空室対策の一環として、賃貸物件のリノベーションが一般的になってきました。しかし、まだまだ賃貸物件のリノベーションに対して踏み切れない不動産オーナーも数多くいらっしゃいます。

今回は賃貸マンション・アパートのリノベーションの提案をされているリノベーションブランド「RENOS」を展開している、石井氏に話を聞いてきました。
築年数が一定期間経過している賃貸マンション、アパートをお持ちで、空室に悩んでいる不動産投資家の方は、是非参考にしてみて下さい。

RENOS 石井篤RENOS(リノス)代表 石井 篤

実家がリフォーム業を営んでいたこともあり建築業へ進む。
2011年に賃貸のリノベーションに参入しようと上京。大手賃貸のリノベーション会社の東京立ち上げに参画。
東日本統括マネジャーを経て2016年にLIVETRIPを設立。オーナー様からのリノベーション工事のご依頼を御請けするかたわら、全国の不動産会社へリノベーションのサポートを提供している。
「十人十色の部屋作り」をモットーに全国にリノベーションブランド「RENOS」を広めている。

御社のリノベーションのコンセプトとは?

当社では十人十色の部屋作りをコンセプトに掲げておりまして、リノベーションをさせて頂いたお部屋に内見者が10人居らっしゃったら、10人とも「いいね」「この部屋住みたいね」と言って頂ける様な、お部屋作りを心掛けています。

リノベーション会社さんによっては、万人受けしない様な、奇抜なデザインをする会社さんも、あるとは思うのですが、内見した時の決定率が、落ちると思いますので、当社ではあくまでも入居する主役は「入居者さん」で入居者さんがお持ちの「洋服」や「家具」など、持っているものがマッチする様な、あくまでもお部屋は「入居者」さんにとっての舞台だということを、コンセプトに部屋を作らさせて頂いております。

リノベーションのデザインとは?

賃貸のリノベーションだと、元の状態からどの様に変えるかが、非常に大事になります。

同じパターンと言うのは、なかなか作りにくいですね。デザインが良いのは当然なんですが、入居者さんが使いやすい様に、生活導線を考えながら、部屋作りをすることを大事にしています。

入居が決まらないと、そもそもリノベーションをする意味が無いので、入居に繋がるデザインの傾向は、日々変わってきているので、常にリサーチはしています。

不動産投資用のリノベーションとご自身が住むための不動産のリノベーションの違いは?

賃貸物件のリノベーションのデザインは基本的には、アイディアと経験が必要です。
お部屋の設備で活かせる部分は生かして、設備を生かした方が長期的に「良いのか」「悪いのか」色々シュミレーションをしながら、計画は立ててますね。

物件のオーナーさんによっては、現状のまま必要最低限の箇所を直して、貸し出せば「良い」という方も多いのですが、当然家賃が下がる傾向にありますし、「長く入居してくれるのか」という問題も出てくるので、入居したは良いけど、入退去が早かったら、結局原状回復工事を何回もやることになりますので、費用がかさむ場合があります。

なるべく長く住んでもらえる様なベース(土台)を作っていくことが大事だと思います。

賃貸物件のリノベーションって、ここ5年位で認知度が高まりましたが、空室を埋めるためのリノベーションと言うよりは、リノベーションしていることが当たり前の時代なのかなと思いますね。

まとめ

築年数が一定期間経過している賃貸マンション、アパートをお持ちで、空室に悩んでいる不動産投資家の方は、一度専門家に相談してみてはいかがでしょうか。

「RENOS」へのお問い合わせはコチラから

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今回は賃貸マンション・アパートのリノベーションの提案をされているリノベーションブランド「RENOS」の東京都調布市のリノベーション現場に伺ってきました。

築年数が一定期間経過している賃貸マンション、アパートをお持ちで、空室に悩んでいる不動産投資家の方は、是非参考にしてみて下さい。

RENOS 石井篤RENOS(リノス)代表 石井 篤
実家がリフォーム業を営んでいたこともあり建築業へ進む。
2011年に賃貸のリノベーションに参入しようと上京。大手賃貸のリノベーション会社の東京立ち上げに参画。
東日本統括マネジャーを経て2016年にLIVETRIPを設立。オーナー様からのリノベーション工事のご依頼を御請けするかたわら、全国の不動産会社へリノベーションのサポートを提供している。
「十人十色の部屋作り」をモットーに全国にリノベーションブランド「RENOS」を広めている。

東京都調布市のリノベーション事例

リノベーション工事前の玄関
リノベーション工事後の玄関

玄関部分壁紙を変え、シューズボックスを落ち着いた色に変更。入居者さんが玄関扉を開けた瞬間から、お部屋への期待値が上がるデザインです。

リノベーション工事前のリビング①
リノベーション工事前のリビング②

リノベーション工事前は、リビング部分は、仕切りがあり、空間の大きさを感じにくい間取りになっていた。またキッチンも小さく使い勝手が悪かった。

リノベーション工事後のリビング①
リノベーション工事後のリビング②

リノベーション後はリビングに当初あった間仕切りを撤去し、大きな一つの空間を作り出している。

またダウンライトなどを設置し、入居者がオシャレな空間を演出しやすいデザイとなっている。キッチンは新設し、以前よりも大きいキッチンスペースを確保。カップル、新婚、ファミリー層にも好まれる設備仕様となっている。

リノベーション工事前の和室
リノベーション工事後の和室

不人気な和室のお部屋を、洋室に変更。和室の生かせる部分は生かして、コストを抑えたデザイン。

建具屋細かな設備を変更することにより、お部屋全体のバランスを調整している。

リノベーション後の水回り

リノベーション工事前のトイレ
リノベーション工事後のトイレ

トイレは新品に変更。壁紙などお部屋とバランスを意識したデザインとなっている。

リノベーション工事前のお風呂
リノベーション工事後のお風呂

お風呂の設備自体はまだ利用できたので、バスパネルのみ変更。

通常お風呂を全部を交換する場合には、50万円以上費用が掛かることが多いが、今回はパネルのみの変更だったので、コストは数分の一にまで落とすことができたとのこと。
新品同様に見えるので、入居者目線で見ても特に問題無いと感じました。

リノベーション工事前の洗面台
リノベーション工事後の洗面台

独立洗面台は丸ごと新品に交換。

まとめ

長期視点で、工事した方が良い個所と、工事せずに既存の建物の生かせる部分を最大限生かすことにより、工事費用を極力抑え、投資リターンを最大化しているお部屋作りをされていました。
リノベーション工事完了直後に、取材に行ってきたのですが、既に入居者が決まっており、流石だなぁとかんじた現場でした。

築年数が一定期間経過している賃貸マンション、アパートをお持ちで、空室に悩んでいる不動産投資家の方は、一度専門家に相談してみてはいかがでしょうか。
「RENOS」へのお問い合わせはコチラから

リノベーションが当たり前の時代~リノスのリノベーションの特徴

不動産投資用物件の自主管理とは?自主管理のメリットとデメリット

自主管理戸は、自分が所有する収益物件の管理を管理会社に委託せず、オーナーが自ら管理費・修繕積立金・家賃の徴収や定期清掃・機械設備の保守管理管理することです。管理業務には大きく分けて「収納管理」「建物管理」「入居者管理」の3種類があります。




主に入居者の募集から、契約の締結、家賃の入金管理、建物のトラブル対応や、入居者からのクレーム対応まで本来管理会社が行う業務全般を、不動産オーナーが行います。

主な管理業務
・リーシング(入居者募集)
・契約および契約更新
・家賃の入金管理
・家賃滞納の督促および回収
・建物のトラブル対応
・入居者からのクレーム対応
・退去時の立ち会い
・工事業者との連絡・監督
・清掃、メンテナンス業者の管理

サラリーマン大家さんの場合ですと、日中のトラブルなどは対応することが難しい場合が多いので、もっぱら専業大家さんに多い管理形態です。


不動産投資用物件の自主管理のメリットは?

自主管理で一番大きなメリットは、「管理手数料」の節約です。通常管理会社に支払う管理手数料は、賃料の5パーセント前後ですが、その手数料を支払う必要が無くなります。また自主管理ですと、物件の入居者のことや建物の、最新の状態を常に把握することができますので、何か起きた時も迅速に対応することができます。

不動産投資用物件の自主管理のデメリットは?

自主管理のデメリットは、不動産投資家がすべての管理業務を手がける必要がありますので、管理業務に時間を奪われます。もちろん物件にもよるのですが、クレームを頻繁に出す入居者が居る場合や、建物トラブルが頻繁に起きる物件の管理の場合には、相当なストレスがかかり、また労力も必要となります。

相当暇で時間がある人向けの管理形態になります。

ではどんな物件の場合だと、自主管理の方が良いのでしょうか?

自主管理に向いている物件は、戸建ての賃貸や、1個の物件における部屋数が少ない場合は、自主管理に向いていると思います。
部屋数が多ければ、管理の手間暇も膨大になってしまうので、当然ですよね。戸建ての場合も、頻繁に入居者が変わることも少ないので、管理の手間暇も掛かりません。

不動産投資用物件の半自主管理戸は?

全ての管理業務をするのは難しいけど、一部ならできるという大家さんには、半自主管理をお薦めします。家賃の管理などは自主管理で行い、客付けや契約更新、緊急時対応は、管理会社や24時間駆けつけサービスにアウトソーシングするという方法です。
管理会社との話し合いにもよりますが、管理手数料を支払わなくても、契約周りやリーシング業務は行ってくれる管理会社は多いです。また各社様々な緊急対応サービスを展開していますので、必要なサービスを提供している企業を確認してみても良いと思います。

24時間緊急駆けつけサービス
・緊急駆けつけサービス「コンシェルジュ24」
・アクト安心ライフ 緊急サポート24
・24時間緊急対応サービス「ホームマイスター24」
・駆けつけ賃貸365
・安心サービス24


まとめ

自主管理か、管理は管理会社に任せるか、判断ポイントとしては、まずは物件の部屋数がどれ位あるのかがポイントです。
1戸や2戸程度であれば自主管理でも問題ないとは思いますが、部屋数が多い場合には、相当管理に時間を取られる場合もありますので、どれ位管理に時間を使えるのかを検討してみてはいかがでしょうか。

空室改善できる家賃の決め方とは?スーモ(SUUMO)の「賃料・相場チェッカー」がお薦め!

不動産投資において、家賃相場は非常に重要な指標になります。

不動産投資用物件の購入する際の、収支シュミレーションに使ったり、空室の改善対策として賃料の見直しをする際など、正確で適正な家賃相場を把握することは必須です。

多くの不動産投資家の方は、不動産業者任せに賃料を設定していませんでしたでしょうか?
今回は、不動産業者じゃなく、一般の方でも簡単に賃料相場を把握することができる「スーモ(SUUMO)」が提供している「賃料・相場チェッカー」をご紹介したいと思います。



スーモ(SUUMO)の賃貸経営サポートとは?

相場チェッカー

スーモ(SUUMO)はリクルート住まいカンパニーが運営する国内最大手の不動産ポータルサイトです。
全国の賃貸情報からマンション・一戸建て・土地などの不動産売買・物件購入情報はもちろん、注文住宅、リフォーム、設備情報に至るまで日本全国の不動産・住宅に関する総合情報サイトです。

その多くの不動産情報を扱っているスーモ(SUUMO)が、空室を一刻も早く改善したい賃貸オーナー向けに、空室対策・空室改善をサポートする一環として「賃料・相場チェッカー」というサービスを提供しています。

簡単に言うと、SUUMOのデータを活用して気になるエリアの家賃相場や、周辺物件の設備状況を簡単に把握できるサービスです。利用料は無料で、誰でも利用することができます。

賃料・相場チェッカーの特徴とは?

特徴①  正確な家賃相場を把握することができる

不動産投資物件を購入しようとしている、あるいは物件を保有している地域の「該当物件数」や「家賃」、「敷金・礼金」などの実際の相場を確認することができるので、何となくこれ位の賃料で募集する、適当な数字を使った収支シュミレーションをするという事が無くなります。

特徴② 設備状況に人気度を確認する

不動産投資において、定期的なリフォームやリノベーションは物件の競争力を維持する上では、非常に重要です。しかしやみくもに設備を付けたり、付けなかったりするのはもったいないです。
データに基づいた人気の設備、空室が改善されるであろう設備を、導入することができます。
リフォーム、リノベーションしたけど、空室が改善されない可能性を、低くすることはできます。

スーモ(SUUMO)の賃貸経営サポートの「賃料・相場チェッカー」の使い方とは?

使い方は凄い簡単です。まずはTOPページから会員登録をしてください。
会員登録完了後、相場チェッカートップページの検索ボックスに調べたい地域の住所または駅名を入力して検索してください。 地域や駅名を入れると、自動的に候補地が出てきます。

検索結果が一覧で表示されたら、検索結果一覧ページの左側の「「周辺物件の類似条件絞り込み」を使って気になる物件を表示します。また検索結果一覧ページの上部にある「賃料相場」「設備相場」で表示を切り替えて家賃相場や設備状況を確認することもできます。

どの付帯設備が、どれ位の数の物件で設置されているのかが一目で分かりますので、ご自身が保有する不動産投資物件では、「どの設備が足りていないのか?」を簡単に把握することができます。また物件のタイプ(シングル向け、カップル向け、ファミリー向け)に応じて付帯されている設備が変わっており、こちらも非常に便利だと思いました。

スーモ(SUUMO)の賃貸経営サポートの「賃料・相場チェッカー」まとめ

実際に使ってみて、スーモ(SUUMO)が保有しているビックデータを基に算出されているデータの為、不動産会社から提示される賃料相場よりも信頼できる情報だと思います。

ご自身の不動産投資を成功させるには、適正な賃料相場を知ることが非常に重要になりますので、是非「賃料・相場チェッカー」を使ってみてはいかがでしょうか。

賃料・相場チェッカー

不動産投資初心者が準備すべきことは?

不動産投資を始めたいという方は年々増えていますが、今まで不動産を購入したことが無い、あるいは良く知らないと言う方もいらっしゃると思います。この記事では、不動産投資の全くの素人という方向けに、「最低限これ位は準備しましょう」という内容を説明したいと思います。



 ① 自己資金を溜める

一般的には不動産投資を始める人は、金融機関からの借り入れをして不動産投資を始めます。金融機関は物件を担保にお金を貸すのですが、仮に1億円の物件に対して、1億円は融資しません。掛け目と言われる数値を掛けてから、融資を実行します。

金融機関では、大体「7割」の掛け目を設定してまして、例えば1億円の物件であれば7,000万円までは融資が可能となります。借入金の返済が止まった時には、物件を売却して実際に売れた金額から、残りの借入金の残額を返済させるという流れになります。

ですので、金融機関の掛け目の関係からローンを組む場合、物件価格の2割から3割が自己資金の目安と言われています。自己資金を沢山持っている人ほど、金融機関からの融資が下りやすくなりますので、自己資金は沢山ある方が良いです。

ただし、最近は自己資金のない人でも、条件によっては融資をしてくれる金融機関もあり、物件の購入金額を全額融資してくれるローンのことを、「フルローン」と言います。

自己資金なしで不動産投資を始める人も増えているようですが、実際は毎月の返済額も多いですし、やむなく物件を売った後に、融資のローン残高が残ってしまい、借金漬けになってしまう方も出てしまうので、正直あまりお薦めしません。



 ② 不動産投資に関する知識を学ぶ

流石に不動産投資に関して、一切勉強せずに物件を購入する方は居ないと思いますが、最低限不動産投資に関する書籍位は数冊読まれることをお薦めします。不動産投資と言っても様々な不動産投資のスタイルがあります。ご自身の現在の状況において、どの不動産投資のスタイルがマッチしているのかを、検討すべきだと思います。

ご自身の年収や、属性、自己資金、目標収益、不動産投資を通じてどの様な生活をおくりたいかなど、ご自身の状況によって、様々な不動産投資ができますので、その辺もしっかり見極めて頂きたいと思います。知識が浅いと、不動産投資会社の餌食になる可能性も高いので、きっちりと知識武装はしてください。

③ 信頼できる不動産投資会社を見極める目を養う

これは非常に重要で、正直どの不動産投資会社と付き合うかでも、不動産投資の成功確率は全然変わってくると思います。

とは言え、どんな不動産投資会社が良いのか分からないと思いますので、数多くの不動産投資会社のセミナーに参加して、多くの営業マンと接してみることをお薦めします。コミュニケーションをとっていく中で、自分に合っているなぁ思える会社や営業マンを見極める目が、自然と養われるかと思います。

不動産会社を見極める目を養わないと、変悪質な業者さんに捕まってしまう可能性がありますので、ご注意ください。

④ 不動産投資の目的や目標を設定する

不動産投資を通じた目的や目標設定も非常に重要です。老後の資金確保なのか、脱サラなのか、あるいはお小遣い程度の副収入が必要なのかで、不動産投資のスタイルも変わります。



⑤ 数多くの不動産投資物件を観て、相場を知ろう

実際の不動産投資物件を観ることは非常に重要です。これは多ければ多いほど良いと思います。

不動産業者さんの中には、物件の購入を急かす方も居るかもしれませんが、ご自身なりに、良い物件、悪い物件の目線を鍛えることは、不動産投資で失敗確立を下げるために絶対必要だと思います。数多くの物件を観ることによって、購入までの意思決定が早く行えるようになってきます。是非足を使って鍛えて頂ければと思います。

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不動産投資初心者でも知らないとまずい24個の不動産投資用語

不動産業界の言葉は独特な言い回しや専門用語が数多くあります。普段使わない用語ばかりなので、なじみは薄いと思いますが、不動産投資を始める、あるいは始めている方は最低この24個の不動産投資用語は知っておいた方が良い、用語をピックアップしてみました。

あくまでも最低限の不動産用語なので、ドンドン用語は覚えて頂きたいと思います。


オーナーチェンジ おーなーちぇんじ

マンションや戸建て住宅を賃貸している所有者(オーナー)が、賃借人の入った状態のまま他へ、不動産物件を売買することをいいます。購入者は新たに入居者を探す手間が、必要がないというメリットがあります。

元金均等返済 がんきんきんとうへんさい

毎回支払う「元金」部分が均等になる返済方法です。
元金と利息を合計した返済額は、返済を始めた当初が多く、返済が進むとだんだん少なくなります。元利均等返済に比べて元金の減り方が早く、支払利息の総額も毎月少なくなります。

元利均等返済 がんりきんとうへんさい

毎回の返済額が同じ額になる返済方法です。毎月の返済額が変わらないので、計画的な返済が可能になります。

競売物件 きょうばいぶっけん

住宅ローンの破たんなどで債務の履行ができずに差し押さえられ、裁判所が行う不動産の競売手続きによってお金に換えられることになった不動産。一般的な市場価格より安く手に入る可能性もありますが、権利関係が複雑なケースが多く、事前調査が必要です。

基準地価 きじゅんちか

毎年7月1日時点の地価を各都道府県ごとに調査し、9月中旬に国土交通省が発表するもので、1月1日時点の公示地価と併せて一般の土地取引の指標となっています。



グロス利回り ぐろすりまわり

表面利回り

建ぺい率 けんぺいりつ

建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいいます。

減価償却費 げんかしょうきゃくひ

建物及び設備の経年による劣化部分につき毎年一定方法で費用として不動産所得の計算上経費化されるもの。「定率法」と「定額法」があり、平成10年の改正で、平成10年4月1日以降に取得された建物については、「定額法」のみ適用され、付属設備等については従来通り「定率法」が適用できる。また、平成19年の改正で平成19年4月1日以降に取得した減価償却資産は取得価額の全額(備忘価額1円を除く)が償却可能となりました。

コンバージョン こんばーじょん

既存建物の中で物理的な耐久性を残しながらも競争力を失った業務ビル等を改修し、用途を住宅等に変更することにより蘇生し、既存ストックの改善を図る建物の用途転用のこと。

サブリース さぶりーす

業者が物件を借り上げて、第三者に賃貸(転貸)するサービス。入居の有無に関わらず安定した収入が見込める「空室保証」・「家賃保証」がセットになったサービスを提供している業者が多い。



借地権 しゃくちけん

建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権を指します。

収益還元法 しゅうえきかんげんほう

不動産鑑定評価において、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される収益をベースとして対象不動産の価格を求める手法のことを言います。

積算法 せきさんほう

積算法とは、不動産の鑑定評価方式である原価方式のうち、賃料を求める手法のことを言います。原価法や取引事例比較法により求める基礎価格に期待利回りを乗じて得た金額に、その不動産の賃貸借等の継続のために必要な諸経費を加えて賃料を求める手法になります。

耐用年数 たいようねんすう

耐用年数とは、一般的に建物などが使用に耐えられなくなるまでの利用可能年数のことです。
「法定耐用年数」とは減価償却期間算定の基準となり、物理的・経済的に使用可能な年数を法令で算定したもの。 例として、木造家屋は22年、鉄骨造は鉄骨の肉厚により19~34年、鉄筋コンクリート造で47年。

抵当権 ていとうけん

債務者または第三者(物上保証人)に用益させたままで、債務の担保として提供した不動産等について、優先弁済を受ける担保物権をいう。債務の履行が無い場合は、担保にとった物件を強制的に競売して、優先弁済を受けることができます。

出口戦略 でぐちせんりゃく

対象不動産に関して、予想する保有期間経過時の換金方法を予め計画しておくこと。

取引事例比較法 とりひきじれいひかくほう

不動産鑑定評価において、多数の不動産の取引事例をベースとして、対象不動産の価格を求める手法のことを言います。

ネット利回り ねっとりまわり

賃貸経営にかかる経費(固定資産税・共益費等)を差し引いて計算した利回り。経費を考慮に入れているため表面利回り(グロス利回り)に比べ、より実態に近い利回りとなります。

根抵当権 ねていとうけん

抵当権の一種。根抵当権は将来借り入れる可能性のある分も含めて不特定の債権の担保としてあらかじめ設定しておく抵当権になります。

ノンリコースローン のんりこーすろーん

この融資の特徴は、債務履行の責任財産を対象不動産およびその収入のみに限定し、その他の財産への履行請求をおこなわないことにあります。個人法人が連帯保証する必要はないローンとなります。


表面利回り ひょうめんりまわり

年間家賃収入を投資金額(物件価格)で割ったものです。賃貸経営にかかる経費等を考慮に入れていないざっくりとした指標となります。

与信 よしん

人物の信用評価を行い、信用する限度額を設定し、いくらまで貸せるか決めることになります。

レントロール れんとろーる

貸借状況一覧表のこと。レントロール(Rent roll)には、各戸ごとの入居状況や契約賃料などが記載されており、賃貸契約の内容や現状が把握できます。

路線価 ろせんか

その年に発生した相続の土地の評価額を決定する基準となる土地の単価のことを言い、毎年1月1日時点の評価額を8月に国税庁が発表しています。

広尾の賃貸マンションのリノベーション事例

賃貸経営ジャーナルの石垣です。
今回は高級住宅地の東京都渋谷区広尾の賃貸マンションの中にあった、オーナーが物置として利用していたスペースを、住居用にリノベーションした点が最大の特徴や見どころとなります。

お部屋のリノベーションを施工された、空室改善のリノベーション事業を展開している株式会社ココテラスの代表篠原氏に、今回のリノベーションのポイントを説明して頂き、その内容を撮影してきましたので、是非ご覧ください。

高級住宅地「広尾」を意識し、オシャレなお部屋作りを心掛けたということで、シンプルでスタイリッシュなデザイナーズマンションに仕上がっていました。水回りの設備(キッチン、トイレ、洗面台、シャワー)は事前にオーナーさんが購入していた様で、今回はその設備を使用することを前提に間取りを設計・施工を実施したとのことです。

株式会社ココテラス 代表取締役 篠原昌志
プロフィール
地元山口県の大学を卒業し、通信会社(現東証一部上場企業)に入社。
中小企業へ通信費のコスト削減型のソリューション営業を経験。
テレアポからの即断即決の新規営業により営業の基礎を学ぶ。
2009年2月(28歳)前職である空室対策に特化したリノベーション会社に入社。
リノベーション事業部に配属され、賃貸経営をしている家主様へ空室対策リノベーションの新規開拓営業を行う。入社2年目に1億円の個人売上をあげトップセールスとなる。
2010年11月(入社1年9カ月)取締役に就任。
2013年東京に転勤し、全国にリノベーションノウハウを提供するFC本部の責任者として全国各地の賃貸物件の空室改善を行う。
2016年12月退職し、2017年1月に株式会社ココテラスを設立。

広尾の賃貸マンションのリノベーション動画 ※元々はマンションの一角の物置です

 

収納力が十分なシンプルな玄関

決して広いとは言えない玄関スペースを上手く活用し、単身者向けであれば十分な玄関の収納スペースを確保しています。

お部屋


広尾という土地柄、少しオシャレなお部屋作りを意識して、お部屋部分には間接照明を設置。メインの照明を落とすと、雰囲気が出るお部屋となっています。



照明付きの洗面台

通常であれば独立した洗面台を設置するのですが、こちらも広尾という土地柄を考慮した上で、画像の様に照明を設置した鏡が特徴的な洗面台に仕上がっています。

大理石を使用した高級感溢れる洗面台

小さなスペースを上手く活用した収納

クローゼットなどの収納スペースを新たに作るとなると、お部屋の空間が狭く感じてしまう為、敢えて見せる収納を採用。
衣類を掛けるハンガーはむき出しにすることにより、空間の広がりを損なわない造りとなっています。

白を基調色とした清潔感があるトイレ

オーソドックスなトイレ空間ですが、元々水回りの設備は無かったので、一から排水などの工事を実施しています。

間取りの関係上設置したシャワーブース

スペースを有効活用するため、敢えてシャワーブースを採用。広尾という土地柄、バスタブが無くてもOKな方は居ると思うので、私個人の意見としては、バスタブは必要なく、シャワーブースだけで十分だと感じました。



コンパクトで収納スペースが抜群なキッチン

スタイリッシュで、シンプルなキッチンですが、お部屋の雰囲気にも合っており、ちょっとした料理などをする程度であれば、単身者用のキッチンのスペックとしては十分だと思います。

まとめ

通常のリノベーションでは、部屋の広さから間取りを作成し、その間取りに最適なサイズの設備を購入するのが一般的です。しかし、今回のリノベーションでは、水回りの設備が事前に購入されていたため、間取りがある程度決まってしまっている中でのリノベーションだったため、やれることが限られている点が、今回のリノベーション工事でやりづらかった点だっと様です。

空室対策の為のリノベーションをご検討中の不動産オーナーは、事前に設備を購入するのでは無く、間取りや部屋のテーマが決まってから設備を購入した方が良いでしょう。

撮影協力会社:株式会社ココテラス

【賃貸マンション向けの空室対策】埼玉県のヴィンテージ風のリノベーション事例を見学してきました!

撮影・執筆:石垣