不動産投資を始めたいという方は年々増えていますが、今まで不動産を購入したことが無い、あるいは良く知らないと言う方もいらっしゃると思います。この記事では、不動産投資の全くの素人という方向けに、「最低限これ位は準備しましょう」という内容を説明したいと思います。

 ①　自己資金を溜める

一般的には不動産投資を始める人は、金融機関からの借り入れをして不動産投資を始めます。金融機関は物件を担保にお金を貸すのですが、仮に１億円の物件に対して、１億円は融資しません。掛け目と言われる数値を掛けてから、融資を実行します。

金融機関では、大体「７割」の掛け目を設定してまして、例えば１億円の物件であれば7,000万円までは融資が可能となります。借入金の返済が止まった時には、物件を売却して実際に売れた金額から、残りの借入金の残額を返済させるという流れになります。

ですので、金融機関の掛け目の関係からローンを組む場合、物件価格の2割から3割が自己資金の目安と言われています。自己資金を沢山持っている人ほど、金融機関からの融資が下りやすくなりますので、自己資金は沢山ある方が良いです。

ただし、最近は自己資金のない人でも、条件によっては融資をしてくれる金融機関もあり、物件の購入金額を全額融資してくれるローンのことを、「フルローン」と言います。

自己資金なしで不動産投資を始める人も増えているようですが、実際は毎月の返済額も多いですし、やむなく物件を売った後に、融資のローン残高が残ってしまい、借金漬けになってしまう方も出てしまうので、正直あまりお薦めしません。

 ②　不動産投資に関する知識を学ぶ

流石に不動産投資に関して、一切勉強せずに物件を購入する方は居ないと思いますが、最低限不動産投資に関する書籍位は数冊読まれることをお薦めします。不動産投資と言っても様々な不動産投資のスタイルがあります。ご自身の現在の状況において、どの不動産投資のスタイルがマッチしているのかを、検討すべきだと思います。

ご自身の年収や、属性、自己資金、目標収益、不動産投資を通じてどの様な生活をおくりたいかなど、ご自身の状況によって、様々な不動産投資ができますので、その辺もしっかり見極めて頂きたいと思います。知識が浅いと、不動産投資会社の餌食になる可能性も高いので、きっちりと知識武装はしてください。

③　信頼できる不動産投資会社を見極める目を養う

これは非常に重要で、正直どの不動産投資会社と付き合うかでも、不動産投資の成功確率は全然変わってくると思います。

とは言え、どんな不動産投資会社が良いのか分からないと思いますので、数多くの不動産投資会社のセミナーに参加して、多くの営業マンと接してみることをお薦めします。コミュニケーションをとっていく中で、自分に合っているなぁ思える会社や営業マンを見極める目が、自然と養われるかと思います。

不動産会社を見極める目を養わないと、変悪質な業者さんに捕まってしまう可能性がありますので、ご注意ください。

④　不動産投資の目的や目標を設定する

不動産投資を通じた目的や目標設定も非常に重要です。老後の資金確保なのか、脱サラなのか、あるいはお小遣い程度の副収入が必要なのかで、不動産投資のスタイルも変わります。

⑤　数多くの不動産投資物件を観て、相場を知ろう

実際の不動産投資物件を観ることは非常に重要です。これは多ければ多いほど良いと思います。

不動産業者さんの中には、物件の購入を急かす方も居るかもしれませんが、ご自身なりに、良い物件、悪い物件の目線を鍛えることは、不動産投資で失敗確立を下げるために絶対必要だと思います。数多くの物件を観ることによって、購入までの意思決定が早く行えるようになってきます。是非足を使って鍛えて頂ければと思います。

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不動産業界の言葉は独特な言い回しや専門用語が数多くあります。普段使わない用語ばかりなので、なじみは薄いと思いますが、不動産投資を始める、あるいは始めている方は最低この24個の不動産投資用語は知っておいた方が良い、用語をピックアップしてみました。

あくまでも最低限の不動産用語なので、ドンドン用語は覚えて頂きたいと思います。

オーナーチェンジ　おーなーちぇんじ

マンションや戸建て住宅を賃貸している所有者(オーナー)が、賃借人の入った状態のまま他へ、不動産物件を売買することをいいます。購入者は新たに入居者を探す手間が、必要がないというメリットがあります。

元金均等返済　がんきんきんとうへんさい

毎回支払う「元金」部分が均等になる返済方法です。
元金と利息を合計した返済額は、返済を始めた当初が多く、返済が進むとだんだん少なくなります。元利均等返済に比べて元金の減り方が早く、支払利息の総額も毎月少なくなります。

元利均等返済　がんりきんとうへんさい

毎回の返済額が同じ額になる返済方法です。毎月の返済額が変わらないので、計画的な返済が可能になります。

競売物件　きょうばいぶっけん

住宅ローンの破たんなどで債務の履行ができずに差し押さえられ、裁判所が行う不動産の競売手続きによってお金に換えられることになった不動産。一般的な市場価格より安く手に入る可能性もありますが、権利関係が複雑なケースが多く、事前調査が必要です。

基準地価　きじゅんちか

毎年7月1日時点の地価を各都道府県ごとに調査し、9月中旬に国土交通省が発表するもので、1月1日時点の公示地価と併せて一般の土地取引の指標となっています。

グロス利回り　ぐろすりまわり

表面利回り

建ぺい率　けんぺいりつ

建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいいます。

減価償却費　げんかしょうきゃくひ

建物及び設備の経年による劣化部分につき毎年一定方法で費用として不動産所得の計算上経費化されるもの。「定率法」と「定額法」があり、平成10年の改正で、平成10年4月1日以降に取得された建物については、「定額法」のみ適用され、付属設備等については従来通り「定率法」が適用できる。また、平成19年の改正で平成19年4月1日以降に取得した減価償却資産は取得価額の全額（備忘価額1円を除く）が償却可能となりました。

コンバージョン　こんばーじょん

既存建物の中で物理的な耐久性を残しながらも競争力を失った業務ビル等を改修し、用途を住宅等に変更することにより蘇生し、既存ストックの改善を図る建物の用途転用のこと。

サブリース　さぶりーす

業者が物件を借り上げて、第三者に賃貸（転貸）するサービス。入居の有無に関わらず安定した収入が見込める「空室保証」・「家賃保証」がセットになったサービスを提供している業者が多い。

借地権　しゃくちけん

建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権を指します。

収益還元法　しゅうえきかんげんほう

不動産鑑定評価において、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される収益をベースとして対象不動産の価格を求める手法のことを言います。

積算法　せきさんほう

積算法とは、不動産の鑑定評価方式である原価方式のうち、賃料を求める手法のことを言います。原価法や取引事例比較法により求める基礎価格に期待利回りを乗じて得た金額に、その不動産の賃貸借等の継続のために必要な諸経費を加えて賃料を求める手法になります。

耐用年数　たいようねんすう

耐用年数とは、一般的に建物などが使用に耐えられなくなるまでの利用可能年数のことです。
「法定耐用年数」とは減価償却期間算定の基準となり、物理的・経済的に使用可能な年数を法令で算定したもの。　例として、木造家屋は22年、鉄骨造は鉄骨の肉厚により19～34年、鉄筋コンクリート造で47年。

抵当権　ていとうけん

債務者または第三者(物上保証人)に用益させたままで、債務の担保として提供した不動産等について、優先弁済を受ける担保物権をいう。債務の履行が無い場合は、担保にとった物件を強制的に競売して、優先弁済を受けることができます。

出口戦略　でぐちせんりゃく

対象不動産に関して、予想する保有期間経過時の換金方法を予め計画しておくこと。

取引事例比較法　とりひきじれいひかくほう

不動産鑑定評価において、多数の不動産の取引事例をベースとして、対象不動産の価格を求める手法のことを言います。

ネット利回り　ねっとりまわり

賃貸経営にかかる経費（固定資産税・共益費等）を差し引いて計算した利回り。経費を考慮に入れているため表面利回り（グロス利回り）に比べ、より実態に近い利回りとなります。

根抵当権　ねていとうけん

抵当権の一種。根抵当権は将来借り入れる可能性のある分も含めて不特定の債権の担保としてあらかじめ設定しておく抵当権になります。

ノンリコースローン　のんりこーすろーん

この融資の特徴は、債務履行の責任財産を対象不動産およびその収入のみに限定し、その他の財産への履行請求をおこなわないことにあります。個人法人が連帯保証する必要はないローンとなります。

表面利回り　ひょうめんりまわり

年間家賃収入を投資金額（物件価格）で割ったものです。賃貸経営にかかる経費等を考慮に入れていないざっくりとした指標となります。

与信　よしん

人物の信用評価を行い、信用する限度額を設定し、いくらまで貸せるか決めることになります。

レントロール　れんとろーる

貸借状況一覧表のこと。レントロール（Rent roll）には、各戸ごとの入居状況や契約賃料などが記載されており、賃貸契約の内容や現状が把握できます。

路線価　ろせんか

その年に発生した相続の土地の評価額を決定する基準となる土地の単価のことを言い、毎年1月1日時点の評価額を8月に国税庁が発表しています。