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不動産投資用物件の自主管理とは?自主管理のメリットとデメリット

不動産投資用物件の自主管理とは?自主管理のメリットとデメリット

自主管理戸は、自分が所有する収益物件の管理を管理会社に委託せず、オーナーが自ら管理費・修繕積立金・家賃の徴収や定期清掃・機械設備の保守管理管理することです。管理業務には大きく分けて「収納管理」「建物管理」「入居者管理」の3種類があります。




主に入居者の募集から、契約の締結、家賃の入金管理、建物のトラブル対応や、入居者からのクレーム対応まで本来管理会社が行う業務全般を、不動産オーナーが行います。

主な管理業務
・リーシング(入居者募集)
・契約および契約更新
・家賃の入金管理
・家賃滞納の督促および回収
・建物のトラブル対応
・入居者からのクレーム対応
・退去時の立ち会い
・工事業者との連絡・監督
・清掃、メンテナンス業者の管理

サラリーマン大家さんの場合ですと、日中のトラブルなどは対応することが難しい場合が多いので、もっぱら専業大家さんに多い管理形態です。


不動産投資用物件の自主管理のメリットは?

自主管理で一番大きなメリットは、「管理手数料」の節約です。通常管理会社に支払う管理手数料は、賃料の5パーセント前後ですが、その手数料を支払う必要が無くなります。また自主管理ですと、物件の入居者のことや建物の、最新の状態を常に把握することができますので、何か起きた時も迅速に対応することができます。

不動産投資用物件の自主管理のデメリットは?

自主管理のデメリットは、不動産投資家がすべての管理業務を手がける必要がありますので、管理業務に時間を奪われます。もちろん物件にもよるのですが、クレームを頻繁に出す入居者が居る場合や、建物トラブルが頻繁に起きる物件の管理の場合には、相当なストレスがかかり、また労力も必要となります。

相当暇で時間がある人向けの管理形態になります。

ではどんな物件の場合だと、自主管理の方が良いのでしょうか?

自主管理に向いている物件は、戸建ての賃貸や、1個の物件における部屋数が少ない場合は、自主管理に向いていると思います。
部屋数が多ければ、管理の手間暇も膨大になってしまうので、当然ですよね。戸建ての場合も、頻繁に入居者が変わることも少ないので、管理の手間暇も掛かりません。

不動産投資用物件の半自主管理戸は?

全ての管理業務をするのは難しいけど、一部ならできるという大家さんには、半自主管理をお薦めします。家賃の管理などは自主管理で行い、客付けや契約更新、緊急時対応は、管理会社や24時間駆けつけサービスにアウトソーシングするという方法です。
管理会社との話し合いにもよりますが、管理手数料を支払わなくても、契約周りやリーシング業務は行ってくれる管理会社は多いです。また各社様々な緊急対応サービスを展開していますので、必要なサービスを提供している企業を確認してみても良いと思います。

24時間緊急駆けつけサービス
・緊急駆けつけサービス「コンシェルジュ24」
・アクト安心ライフ 緊急サポート24
・24時間緊急対応サービス「ホームマイスター24」
・駆けつけ賃貸365
・安心サービス24


まとめ

自主管理か、管理は管理会社に任せるか、判断ポイントとしては、まずは物件の部屋数がどれ位あるのかがポイントです。
1戸や2戸程度であれば自主管理でも問題ないとは思いますが、部屋数が多い場合には、相当管理に時間を取られる場合もありますので、どれ位管理に時間を使えるのかを検討してみてはいかがでしょうか。

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