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不動産投資に失敗する理由と不動産投資のリスクとは?

不動産投資に失敗する理由と不動産投資のリスクとは?

賃貸経営ジャーナルの石垣です。私は以前銀行で融資担当者として多くの不動産プロジェクトに対して融資を行った経験があり、不動産投資を行う方には全員が不動産投資で成功しているわけではないことを知りました。

不動産投資は、成功する人もいれば、失敗する人もいます。残念ながら不動産投資は簡単にできるようなものではありません。しかし、実際には成功している人も大勢おり、不動産投資を始める際には、成功方法だけでなく、不動産投資に失敗する理由を数多く知っておくべきだと思います。

不動産投資で失敗する理由を知っておくことにより、対策をとることもできるので是非参考にしてみてはいかがでしょうか。

ローン返済後の資金繰りまで深く考えずに不動産投資を始めてしまった

不動産投資において、レバレッジをかけるために、金融機関から資金を借りる方が大多数かと思います。

しかし毎月のローン返済後の手残り収入だけ把握して、税金の増加、修繕費用など、資金が流出することを含めた手残り収入まで考えずに、不動産投資をしてしまい、持ち出しが日々多くなってしまい、毎月の生活が困難になってしまう場合があります。
大きな物件を購入すればするほど、物件に対して予期せぬ出費も大きくなり、いざ売却して損切りしようとしても、売却金額が、ローン残債を上回る金額ではない時には、損切りしての売却することも難しくなります。
ですので、資金繰りはしっかり考えて頂く必要があります。



当初見込んでいた募集家賃では、空室が全く埋まらなかった

不動産会社から当初案内されていた募集賃料を信じ切ってしまい、自分では周辺の家賃相場を研究せずに物件を購入してしまい、物件購入から数か月たっても空室が埋まらなかった。
結局リノベーション・リフォームを実施したことにより数百万円の費用が発生してしまうことがあります。募集賃料は、不動産投資会社に任せっきりではなく、ご自身の目でも周辺相場位は調べた方が良いとは思います。

不動産投資の融資ローンを短期で借りてしまった

動産投資の大きなリスクは借金(ローン)です。お金の借り方で失敗してしまうと、ニッチもサッチもいかなくなる場合があります。

融資期間を短く設定しまうと、毎月の支払いが多くなり、キャッシュフローが回らなくなるケースがあります。毎月数千円が手元に残ろからと言って、短い期間のローンしか契約できなかったからと言って、そのまま契約してしまうことはお薦めしません。

空室が数か月続く、修繕費が必要になった場合には、一気に持ち出しが増え、生活を破たんさせてしまうほどのインパクトがありますので、気を付けて頂きたいです。逆に、お金の借り方さえ間違っていなければ、多少の不測の事態が起きたとしても、乗り越えることはできます。

私は銀行員の時に、多くの不動産投資をしている方の融資の借り換えを担当しました。中には空室よりも金融機関との条件で苦しんでいる方も大勢いらっしゃいました。その時には金融機関からの資金調達条件でこんなに苦しむことがあるんだなぁと実感させられました。



節税効果だけで購入してしまった

ワンルームマンションを販売する時に常套句として「節税効果があります」という営業マンは多いらしいですが、節税効果があるのは、一定期間のみとなります。

確かに建物の減価償却分や借入金利を経費として引くことができるので、結果として税金対策になりますが、節税効果が大きいのは最初に一定期間のみとなります。そのうち修繕費用がかさみ、空室が続く場合には、結局は持ち出しの方が、節税効果よりも多くなる場合があります。

「長期にわたり節税効果がありますよ」といわれた場合には、必ず再確認してください。

新築マンションの再販価格は新築時よりほぼ確実に下がります

不動産に詳しい方なら当たり前に知っているとは思いますが、新築マンションには、開発・販売している不動産会社の経費(利益)が上乗せされています。例えば、人件費やパンフレット費用、HP製作費など販売促進費用が価格に上乗せされています。

ですので新築で購入した不動産物件を、翌日売却したとしたら、販売した不動産会社の利益分は不動産価格から目減りします。

新築時の賃料前提で利回りの計算をしてしまう

初歩的な話ですが、新築物件は新築プレミアムと言われる通り、通常より高い賃料でも入居者には困らない場合があり、その分利回りも良く見えます。

しかし一度入居者した人が退去した場合には、新築時の賃料では募集できません。ですので新築時の賃料で全期間利回りの計算はしないでください。最初の2年程度としておくべきです。もっと保守的に利回りを考えるのであれば、新築プレミアムの賃料では計算しない方が良いと思います。



想定利回りありきで不動産投資用物件を購入してしまった

「当初見込んでいた募集家賃では、空室が全く埋まらなかった」という内容と被るのですが、不動産会社が出した想定家賃を信じ過ぎないでください。

想定家賃が確保できたとしたら、高利回りが実現できるということだけではなく、家賃相場や立地条件などから、需要と供給のバランスが取れているかどうかも必ず確認してください。
利回りの高さは、リスクの高さが比例します。

学校の移転(大学、短大、専門学校)・工場の移転で入居者が居なくなった

周辺に住む方の賃貸需要が、特定の賃貸ニーズのみに頼っているとその賃貸ニーズが消えてしまうと一気に空室が発生してしまいます。
特定の賃貸ニーズありきの不動産投資物件であれば、注意して検討する必要があります。

サブリース契約で見込んでいた賃料が入らなくなった

サブリースとは簡単に説明すると又貸し、転貸のことです。不動産賃貸においては転貸を目的とした一括借上(いっかつかりあげ)のことをサブリースと言います。近年賃貸市場が悪化しており、サブリース契約で多くのトラブルが発生しています。

大手の不動産ディベロッパーの訴訟問題が話題になっていますが、サブリース契約は適時、賃料を見直す条文が契約書に入っていることがほとんどです。借り上げ家賃もずっと同じということではなく、サブリースを契約する業者の考えで家賃の減額を提示される可能性があります。

家賃を減額されてしまうと当初見込んでいた利回りは確保することが難しくなり、そもそものローンまでが払えないことが起きる可能性もあります。

仮に「数十年感サブリース契約を締結します」という契約を提案されたからと言って、安易に不動産投資を始めるべきではありません。

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