大家さん、賃貸マンション、アパートが空室のため、賃料を下げることを検討していませんか？あるいは管理会社から賃料を下げるよう言われていませんか？

現在、日本全国で賃料が下がる傾向にあります。今後も間違いなく下がり続けます。
多くの大家さんの悩みの一つである、賃料の値下げ問題。もちろん本当は賃料を下げたくないのは分かります。

今回は、空室対策のリノベーションを通じて、賃料の下げ止まりをストップさせ、今まで空室だった物件から、賃料を発生させる、あるいは数多くの物件の賃料を上げてきた、賃貸管理会社向けに空室改善のリノベーションに特化した営業代行（アウトソーシング）事業を展開している株式会社ココテラス代表取締役の篠原昌志社長に、賃料を上げるためのリノベーションの特徴や最近の傾向を聞いてきました。

株式会社ココテラス　代表取締役　篠原昌志

プロフィール
地元山口県の大学を卒業し、通信会社（現東証一部上場企業）に入社。
中小企業へ通信費のコスト削減型のソリューション営業を経験。
テレアポからの即断即決の新規営業により営業の基礎を学ぶ。
2009年2月（28歳）前職である空室対策に特化したリノベーション会社に入社。
リノベーション事業部に配属され、賃貸経営をしている家主様へ空室対策リノベーションの新規開拓営業を行う。入社2年目に1億円の個人売上をあげトップセールスとなる。
2010年11月（入社1年9カ月）取締役に就任。
2013年東京に転勤し、全国にリノベーションノウハウを提供するFC本部の責任者として全国各地の賃貸物件の空室改善を行う。
2016年12月退職し、2017年1月にココテラスを設立。

賃料が上がるリノベーションの特徴や傾向があれば教えてください。

もちろん、リノベーション工事を行って、賃料が上がるケースはありますよ。

まずは水回りの設備が新しいお部屋ですね。まだ誰も使っていない設備であれば当然人気はありますし、賃料を上げても入居に繋がりますね。他には昔多かった2ＤＫ、３ＤＫの間取りを、現在主流の間取りの1ＬＤＫ、2ＬＤＫにリノベーションをしてリビングが大きい物件は大変人気です。

またウォークインクローゼットを付けると良いと思います。和室を洋室に替えるのはマストですね。但し昔と比べて、リノベーションをして家賃を上げることは難しくなってきています。どちらかというと、リノベーションをして家賃を下げずに、家賃をキープすることを目的とした方が良いと思います。

なぜ家賃を上げることが難しくなってきているのですが？

賃貸のマーケットの需要と供給が年々厳しくなっているのが一番大きな理由ですね。

さらに2015年の相続税の改正に伴い、節税目的のために新築物件も増加していますので、リノベーションをしたからと言って、家賃が上がるとは限らなくなってきています。
そもそも家賃を上げるという考えはしない方が良いということでしょうか？

中には家賃が上がる物件もあるとは思うのですが、賃料の下げ止まりをストップさせ、今まで空室だった物件から、家賃を発生させるためにリノベーションをするという考えが正しいと思います。

リノベーションに適した物件や逆に適さない物件の特徴はありますか？

耐用年数を過ぎている物件は要注意だと思います。

例えば木造の築40年の物件とＲＣ造の築40年の物件では、考え方が異なってきます。ＲＣ造であれば、しっかりリノベーションをして、管理も適切に行えば築60年は持つ可能性はあると思うのですが、木造の賃貸不動産では、果たして躯体が持つのかどうか建物自体の問題が生じてくると思います。
外壁、防水はもちろんですが耐震問題やシロアリ問題が出てくる可能性があります。その場合には建て替えた方が良い場合もありますね。

そうなると、築40年の木造住宅では果たしてリノベーションをすべきかどうかは難しい問題になってきます。

その他には駐車場や駐輪場が近隣に無い物件もリノベーションに適さない場合がありますね。例えば、駅から遠く自動車が無いと不便な地域なのに、近隣に駐車場が無い物件も、リノベーションでは空室が改善できないことが多々あります。

また昔バブル期に多く建築された、3点ユニット中心の部屋の広さが17㎡を下回る、狭すぎる部屋に住む需要自体が減ってきているので難しい場合があります。

リフォーム（原状復帰）で空室は改善されるのですか？

リフォームは基本的には原状復帰なので、原状に戻しただけで、競合物件との差別化にはなっていません。大家さんは、退去後の部屋と原状回復した部屋を比べて、「凄い綺麗になった」「綺麗にしていますよ」と満足されている方が多いです。

しかし入居者は、退去後の汚い部屋の姿を見ることはありません。他の似た様な物件とリフォームが終わった物件を単純に見比べるので、リフォームをしたからと言って、物件の差別化にはつながりません。

5、6年前までは賃貸アパート、マンションのリノベーションでアクセントクロスを貼ることが流行っており、アクセントクロスを貼っているだけで、以前は差別化につながっていました。しかし最近はアクセントクロスを貼ることも一般的になってきましたので、他の物件との差別化の要因としては弱くなってきています。

まとめ

空室率が上昇していることに伴い、賃料が下がっており、今後は賃料をいかに下げないように対策をたてる必要があります。
空室対策のリノベーションでは、今まで空室だった物件から、家賃を発生させるためにリノベーションをするという考えが大事だとのこと。

賃料の下落に悩んでいる大家さんは、先行投資の一環として空室物件リノベーションに興味がある方はこちらもぜひご覧ください。