カテゴリー別アーカイブ: リノベーション

賃貸マンション・アパートはリノベーションが当たり前の時代?!

昨今空室対策の一環として、賃貸物件のリノベーションが一般的になってきました。しかし、まだまだ賃貸物件のリノベーションに対して踏み切れない不動産オーナーも数多くいらっしゃいます。

今回は賃貸マンション・アパートのリノベーションの提案をされているリノベーションブランド「RENOS」を展開している、石井氏に話を聞いてきました。
築年数が一定期間経過している賃貸マンション、アパートをお持ちで、空室に悩んでいる不動産投資家の方は、是非参考にしてみて下さい。

RENOS 石井篤RENOS(リノス)代表 石井 篤

実家がリフォーム業を営んでいたこともあり建築業へ進む。
2011年に賃貸のリノベーションに参入しようと上京。大手賃貸のリノベーション会社の東京立ち上げに参画。
東日本統括マネジャーを経て2016年にLIVETRIPを設立。オーナー様からのリノベーション工事のご依頼を御請けするかたわら、全国の不動産会社へリノベーションのサポートを提供している。
「十人十色の部屋作り」をモットーに全国にリノベーションブランド「RENOS」を広めている。

御社のリノベーションのコンセプトとは?

当社では十人十色の部屋作りをコンセプトに掲げておりまして、リノベーションをさせて頂いたお部屋に内見者が10人居らっしゃったら、10人とも「いいね」「この部屋住みたいね」と言って頂ける様な、お部屋作りを心掛けています。

リノベーション会社さんによっては、万人受けしない様な、奇抜なデザインをする会社さんも、あるとは思うのですが、内見した時の決定率が、落ちると思いますので、当社ではあくまでも入居する主役は「入居者さん」で入居者さんがお持ちの「洋服」や「家具」など、持っているものがマッチする様な、あくまでもお部屋は「入居者」さんにとっての舞台だということを、コンセプトに部屋を作らさせて頂いております。

リノベーションのデザインとは?

賃貸のリノベーションだと、元の状態からどの様に変えるかが、非常に大事になります。

同じパターンと言うのは、なかなか作りにくいですね。デザインが良いのは当然なんですが、入居者さんが使いやすい様に、生活導線を考えながら、部屋作りをすることを大事にしています。

入居が決まらないと、そもそもリノベーションをする意味が無いので、入居に繋がるデザインの傾向は、日々変わってきているので、常にリサーチはしています。

不動産投資用のリノベーションとご自身が住むための不動産のリノベーションの違いは?

賃貸物件のリノベーションのデザインは基本的には、アイディアと経験が必要です。
お部屋の設備で活かせる部分は生かして、設備を生かした方が長期的に「良いのか」「悪いのか」色々シュミレーションをしながら、計画は立ててますね。

物件のオーナーさんによっては、現状のまま必要最低限の箇所を直して、貸し出せば「良い」という方も多いのですが、当然家賃が下がる傾向にありますし、「長く入居してくれるのか」という問題も出てくるので、入居したは良いけど、入退去が早かったら、結局原状回復工事を何回もやることになりますので、費用がかさむ場合があります。

なるべく長く住んでもらえる様なベース(土台)を作っていくことが大事だと思います。

賃貸物件のリノベーションって、ここ5年位で認知度が高まりましたが、空室を埋めるためのリノベーションと言うよりは、リノベーションしていることが当たり前の時代なのかなと思いますね。

まとめ

築年数が一定期間経過している賃貸マンション、アパートをお持ちで、空室に悩んでいる不動産投資家の方は、一度専門家に相談してみてはいかがでしょうか。

「RENOS」へのお問い合わせはコチラから

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今回は賃貸マンション・アパートのリノベーションの提案をされているリノベーションブランド「RENOS」の東京都調布市のリノベーション現場に伺ってきました。

築年数が一定期間経過している賃貸マンション、アパートをお持ちで、空室に悩んでいる不動産投資家の方は、是非参考にしてみて下さい。

RENOS 石井篤RENOS(リノス)代表 石井 篤
実家がリフォーム業を営んでいたこともあり建築業へ進む。
2011年に賃貸のリノベーションに参入しようと上京。大手賃貸のリノベーション会社の東京立ち上げに参画。
東日本統括マネジャーを経て2016年にLIVETRIPを設立。オーナー様からのリノベーション工事のご依頼を御請けするかたわら、全国の不動産会社へリノベーションのサポートを提供している。
「十人十色の部屋作り」をモットーに全国にリノベーションブランド「RENOS」を広めている。

東京都調布市のリノベーション事例

リノベーション工事前の玄関
リノベーション工事後の玄関

玄関部分壁紙を変え、シューズボックスを落ち着いた色に変更。入居者さんが玄関扉を開けた瞬間から、お部屋への期待値が上がるデザインです。

リノベーション工事前のリビング①
リノベーション工事前のリビング②

リノベーション工事前は、リビング部分は、仕切りがあり、空間の大きさを感じにくい間取りになっていた。またキッチンも小さく使い勝手が悪かった。

リノベーション工事後のリビング①
リノベーション工事後のリビング②

リノベーション後はリビングに当初あった間仕切りを撤去し、大きな一つの空間を作り出している。

またダウンライトなどを設置し、入居者がオシャレな空間を演出しやすいデザイとなっている。キッチンは新設し、以前よりも大きいキッチンスペースを確保。カップル、新婚、ファミリー層にも好まれる設備仕様となっている。

リノベーション工事前の和室
リノベーション工事後の和室

不人気な和室のお部屋を、洋室に変更。和室の生かせる部分は生かして、コストを抑えたデザイン。

建具屋細かな設備を変更することにより、お部屋全体のバランスを調整している。

リノベーション後の水回り

リノベーション工事前のトイレ
リノベーション工事後のトイレ

トイレは新品に変更。壁紙などお部屋とバランスを意識したデザインとなっている。

リノベーション工事前のお風呂
リノベーション工事後のお風呂

お風呂の設備自体はまだ利用できたので、バスパネルのみ変更。

通常お風呂を全部を交換する場合には、50万円以上費用が掛かることが多いが、今回はパネルのみの変更だったので、コストは数分の一にまで落とすことができたとのこと。
新品同様に見えるので、入居者目線で見ても特に問題無いと感じました。

リノベーション工事前の洗面台
リノベーション工事後の洗面台

独立洗面台は丸ごと新品に交換。

まとめ

長期視点で、工事した方が良い個所と、工事せずに既存の建物の生かせる部分を最大限生かすことにより、工事費用を極力抑え、投資リターンを最大化しているお部屋作りをされていました。
リノベーション工事完了直後に、取材に行ってきたのですが、既に入居者が決まっており、流石だなぁとかんじた現場でした。

築年数が一定期間経過している賃貸マンション、アパートをお持ちで、空室に悩んでいる不動産投資家の方は、一度専門家に相談してみてはいかがでしょうか。
「RENOS」へのお問い合わせはコチラから

リノベーションが当たり前の時代~リノスのリノベーションの特徴

【賃貸マンション向けの空室対策】埼玉県のヴィンテージ風のリノベーション事例を見学してきました!

今回は空室改善のリノベーション事業を展開している株式会社ココテラスが、埼玉県さいたま市北区の、賃貸マンション内の2つのお部屋のリノベーション現場を見学させて頂きました。
株式会社ココテラスの代表篠原氏に、今回のリノベーションのポイントを説明をして頂き、その内容を撮影してきましたので、是非ご覧ください。

賃貸マンションのリノベーション事例動画

1年以上空室が経過した賃貸マンションのリノベーション動画になります


※音が出ますので、視聴環境にはご注意ください。

株式会社ココテラス 代表取締役 篠原昌志

プロフィール
地元山口県の大学を卒業し、通信会社(現東証一部上場企業)に入社。
中小企業へ通信費のコスト削減型のソリューション営業を経験。
テレアポからの即断即決の新規営業により営業の基礎を学ぶ。
2009年2月(28歳)前職である空室対策に特化したリノベーション会社に入社。
リノベーション事業部に配属され、賃貸経営をしている家主様へ空室対策リノベーションの新規開拓営業を行う。入社2年目に1億円の個人売上をあげトップセールスとなる。
2010年11月(入社1年9カ月)取締役に就任。
2013年東京に転勤し、全国にリノベーションノウハウを提供するFC本部の責任者として全国各地の賃貸物件の空室改善を行う。
2016年12月退職し、2017年1月にココテラスを設立。

埼玉県埼玉県さいたま市北区賃貸マンションの落ち着いたスタイリッシュなお部屋

リノベーション工事の現場は、駅から徒歩5分ほどの築20年弱の賃貸マンションで、現在の空室率はマンション全体で5割ほどとのことなので、かなりの空室率となっています。
管理会社からは空室を埋めるには、家賃を下げるか」リノベーションしてお部屋の価値を上げる方法」を提案され「家賃を下げることはしたくない」という不動産オーナーの意向のもと、賃料を維持した上で、空室を埋めるためリノベーションを実施したそうです。

見学に行った当日は、リノベーションの工事から2日しか経過していないにも関わらず、既に仲介会社が物件をお客様にご案内に来ていました。

リビングのリノベーション

リノベーション後のリビング

元々和室を含む2LDKだったお部屋を、和室を洋室に変更し、リビングを特に大きくした1LDKの間取りに変更。
周辺の競合物件の中には、ここまでリビングが大きく開放感がある物件が無いことをリサーチした上で、この間取りに決めたとのこと。

リノベーション後の和室部分
リノベーション前のリビング

奥の和室を洋室に変更し、間仕切りを解体し、広い空間が生まれました。



押入からクローゼットに変更

お部屋の雰囲気に合わせて建具も変更。このクローゼットに使用している建具以外は、既存の建具を再利用し、工事費用を抑える工夫をしています。

和室の押入れ



キッチンのリノベーション

開放感があるキッチンに変更

リビングの開放感を出すために、キッチンの間仕切りを取り壊し、対面型のキッチンに変更。部屋の雰囲気に合わせた照明もオシャレ。女性が気に入りそうなキッチンです。

調理スペースも広く、料理好きの女性が気に入りそうなキッチンです。
リノベーション前のキッチン

独立洗面台のリノベーション

リノベーション後の独立洗面台
リノベーション前の独立洗面台

トイレのリノベーション

床や壁紙やトイレットペーパーホルダーを変更。トイレ自体は工事費を抑制するため、敢えて既存のトイレを利用しています。



リノベーション前のトイレ

玄関のリノベーション

リノベーション後の玄関

殺風景だった玄関にクロスを張り替え、明るくオシャレな雰囲気を醸し出していました。お部屋の扉を開けた瞬間に、お部屋への期待値がグッと上がっちゃう玄関になっています。

リノベーション前の玄関

ヴィンテージ風なリノベーションを実施したお部屋

同じ賃貸マンション内のヴィンテージ風に仕上げたお部屋になります。
ヴィンテージ風な床や、照明(ダウンライト)、天井のクロスなどこだわったリノベーションいなっています。ヴィンテージ家具やレトロな雰囲気が好きな方には魅力を感じて頂けるのではないでしょうか。

広々した空間に仕上がっています。ほんと広く感じました。

築年年数が経過するごとに、味が出てきそうなヴィンテージ風のフローリング。時間が経過するごとに価値が上がりそうです。

天井の色や照明がまたオシャレで、落ち着いた雰囲気を出してます

窓には二重サッシを設置しており、騒音対策もばっちりです!



まとめ

今回のリノベーションは、単純にお部屋を綺麗にするのではなく、部屋ごとにテーマを決め、具体的にどんな人に、お部屋のどの点に魅力を感じてほしいのかが良く分かる考えられたリノベーションでした。リノベーションの費用としては、約250万円程度とのこと。250万円でこれだけお部屋が変われば、費用対効果は高いのではないかと思いました。

個人的にはヴィンテージ風なリノベーションのお部屋がが凄い良く、住みたいなと思ってしまうくらい良かったです。

取材協力会社:株式会社ココテラス

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不動産投資のリノベーションは目的を明確にすべし!リノベーション会社を決める時は値段で判断すると危険かも

不動産投資の空室対策にお薦めリフォーム・リノベーション会社20社!賃貸マンション・アパートの空室対策にお薦めです!

日本の人口が減少している中で、賃貸アパート・マンションの戸数は、引き続き増加傾向にあり、不動産投資が年々厳しい状況になっています。
不動産投資事業は中長期で、投資資金の回収を図るビジネスモデルのため、継続して収益を確保していくことが非常に重要となります。

昨今では、単純な原状回復リフォームだけでは、入居者に魅力的な物件だとアピールできにくくなり、長期期間の空室に頭を悩まされているオーナーも増加しています。

今後の賃貸経営においては、入居者に対して魅力的な物件作りが必然になり、賃貸物件に対してリノベーションを実施することにより、物件自体の魅力を劇的に上げ、入居者の顧客満足度を上げることが必要になってきます。

今回は、不動産投資における賃貸物件のマンション、アパート、戸建て向けにリノベーション、リフォーム工事を実施している会社を、独断と偏見でご紹介したいと思います。

各社特徴がありますので、その特徴をしっかり理解した上で、空室対策のリフォーム・リノベーション工事を実施すべきではないでしょうか。

リフォーム・リノベーション工事は、全く同じものを作るのであれば、一番安い見積もりの会社で良いのかもしれませんが、デザインや職人の質など各社バラバラなので、単純に「見積もりが一番安い会社に依頼する」というのが、一番トラブルになりやすいので注意して下さい。過去の実績や空室が埋まる理由や根拠をきっちり示してくれる会社が一番良いと思います。



1㎡1万円の定額制リフォーム「イメチェン」 株式会社ココテラス

1㎡×1万円の定額制リフォーム「イメチェン」

会社名:株式会社ココテラス(cocoteras)
住所:東京都港区新橋1-18-21 第一日比谷ビル5F
代表者:篠原 昌志
事業内容:リフォーム事業・FC事業・リノベの学校運営

1㎡1万円でリフォームできる「イメチェン」の特徴

株式会社ココテラスは、空室対策のためのリノベーション会社の最大手企業で役員をされていた、篠原昌志氏が2017年に独立して設立。

前職で日本全国の賃貸物件の空室対策のための提案をされており、またご自身で購入されたマンションもコストをかけずにリノベーションされたとのこと。リノベーションに関して豊富な知識と経験を兼ね揃え、日本有数の空室対策のプロフェッショナルです。

イメチェンは、1㎡(床面積)×1万円で築古賃貸をお洒落なデザイナーズ物件にイメージチェンジを図る事が出来き、空室改善できる定額制のリフォーム商品です。
価格は「基本料金」「オプション」「諸経費」の3項目からなっており、設備工事、電気工事はオプション一覧表から必要な分だけ選ぶ事で工事金額の算出が可能です。

賃貸経営ジャーナルでも、篠原氏に実際に取材をしており、おすすめできる会社です。

イメチェンが運営するYouTubeチャンネル

取材記事
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株式会社MEコーポレーション 定額35万円のリノベーションサービス「リノベ35」

会社名:株式会社MEコーポレーションME Corporation Inc.
URL:http://me-reno.jp/
住所:東京都目黒区上目黒3-3-14 アサヒ電機朝日生命中目黒ビル 3F
代表者:寺坂 鉄兵
事業内容:収益不動産再生事業、不動産鑑定事業、居住空間デザイン、設計、施工、商業施設の内外装空間のデザイン及び企画、不動産賃貸・ビル管理事業

株式会社MEコーポレーションのリノベーションの特徴

株式会社MEコーポレーションは、1都3県の物件(東京・神奈川・千葉・埼玉)に特化し ワンルーム一室通常50万~80万円程するリノベーション工事(空間デザイン)を 定額35万円という価格で提供しています。1R、1Kの賃貸のお部屋を、定額35万円で実施できるリノベーションのノウハウを豊富に持っています。定額35万円で実現できる理由としては、投資用物件の空室対策リノベーション案件で 1000戸以上の実績を重ねてきたからこそ実現し、工事を外注せず、自社施工で各種材料も大量にし仕入れることによって、コストを抑えている様です。

自社サイトでは、首都圏を中心にリノベーションの施工事例も方も数多く掲載しており、オーナーさんが保有している物件に合わせて、プランを事前に確認できるので非常に心強いと思います。
低価格でリノベーションにチャレンジしてみたいというオーナーさんは、是非一度問い合わせることをお薦めします。

株式会社ブルースタジオ

ブルースタジオ

会社名:株式会社ブルースタジオ
URL:http://www.bluestudio.jp/company/
住所:東京都中野区東中野1-55-4 大島ビル第2別館
代表者:大地山 博
事業内容:建築設計・監理 / インテリアデザイン・商業店舗設計 / 不動産売買、賃貸借、仲介、斡旋及び管理 / 事業コンサルティング / 不動産商品企画・コンサルティング / 不動産市場調査・研究 / ブランディング / クリエイティブディレクション / 広告戦略 / マーチャンダイジング / 商業・業態企画開発・コンサルティング / イベントプロデュース / ストアプロデュース / ストアマネジメント

株式会社ブルースタジオのリノベーションの特徴

リノベーション業界では有名な建築事務所の「株式会社ブルースタジオ」。デザイン性が高く、間違いなく魅力的な物件に生まれ変わることは間違いなしです。賃貸物件のリノベーションだけではなく、個人宅や商業施設のリノベーションなど業務内容は多岐に渡っています。とにかく費用は関係なく、オシャレな物件に生まれ変わらせたいと考えている不動産オーナーはチェックしてみてはいかがでしょうか。



初期投資「0円」のデコルーム(株式会社レンタックス)


会社名:株式会社レンタックス
URL:http://www.rentax.co.jp/company/
住所:大阪市東淀川区豊里2丁目25-8北淀宝アカシアビル2F
代表者:宮野 純
事業内容:土地の有効利用に関する企画、立案・不動産のコンサルタント・不動産経営に関するマネージメント・中高層住宅の管理業務・不動産の一括借り上げ、家賃保証管理・テナント/駐車場管理・土地リース/貸コンテナ・賃貸業務のコンピュータによるシステム開発・建物メンテナンス管理、建物管理・リフォーム全般

株式会社レンタックスのデコルームの特徴

間取りや設備を変更するリノベーションとは違い、クロスや床材、照明など簡易な分部のみを変更して可能な限りデザイン性を高めることにより空室を改善するプランが「デコルーム」になります。特徴としては、通常の間取りや設備を変更するリノベーションと比べ、工期の短縮などにも繋がり、施工費用が約25%に抑えられることが特徴です。また空室保証期間もセットでついているので、デザインリフォームによって一定期間空室になったとして、賃料が入ってくる仕組みなので、比較的リスクは低いので、導入しやすいのではないかと思います。

エイムズ株式会社 eims craft

エイムズ株式会社は、築古賃貸不動産に特化したリノベーションサービス「eims craft」を展開しています。代表者の方は大手リノベ会社のハプテッィク社の立ち上げに参画しており、自社で職人を抱え、工事後の客付けサポート、借上げによる自社賃貸運営が大きな特徴です。

またエイムズ株式会社は、リノベーション物件に特化したお部屋探しサイト「リノベ百貨店」を運営しているので、客付け力もしっかりあることが分かります。

企業名:エイムズ株式会社
住所:東京都渋谷区道玄坂1-22-10 若葉ビル5F
代表者:松島力



エイブル保証株式会社 安心Reリース

エイブル保証株式会社は、大手賃貸仲介会社「エイブル」の関連会社であり、主にサブリース(借上家賃保証)事業を展開しています。

エイブル保証のリノベーションの強みとしては、数多くのお部屋をサブリースしていることから、入居が決まりやすいお部屋のデータや空室対策のノウハウを豊富に持っているので、空室ごとに最適なリノベーションプランを提案できる点です。
またリノベーションとサブリースをセットにした「安心Reリース」というシステムもあり、リノベーション後の安定した賃料保証も実施しており、不動産投資家としては非常に魅力的なサービスを展開しています。

企業名:エイブル保証株式会社
住所:東京都渋谷区道玄坂1-22-10 若葉ビル5F
代表者:松島力

株式会社MEコーポレーション 「リノベ35」

会社名:株式会社MEコーポレーションME Corporation Inc.
URL:http://me-reno.jp/
住所:東京都目黒区上目黒3-3-14 アサヒ電機朝日生命中目黒ビル 3F
代表者:寺坂 鉄兵
事業内容:収益不動産再生事業、不動産鑑定事業、居住空間デザイン、設計、施工、商業施設の内外装空間のデザイン及び企画、不動産賃貸・ビル管理事業

株式会社MEコーポレーションのリノベーションの特徴

株式会社MEコーポレーションは、1R、1Kの賃貸のお部屋を、定額35万円で実施できるリノベーションのノウハウを豊富に持っています。定額35万円で実現できる理由としては、工事を外注せず、自社施工で各種材料も大量にし仕入れることによって、コストを抑えている様です。

自社サイトでは、首都圏を中心にリノベーションの施工事例も方も数多く掲載しており、オーナーさんが保有している物件に合わせて、プランを事前に確認できるので非常に心強いと思います。
低価格でリノベーションにチャレンジしてみたいというオーナーさんは、是非一度問い合わせることをお薦めします。


株式会社ハプティック 「TOMOS」

会社名:ハプティック株式会社
URL:http://www.haptic.co.jp/
住所:東京都渋谷区渋谷3丁目2-3 帝都青山ビル5F
代表者:寺坂 鉄兵
事業内容:賃貸物件のリノベーション事業

株式会社ハプティックのリノベーションの特徴

株式会社ハプティックは時間の経過とともに廃れないシンプルなデザインのリフォームの自社ブランド「TOMOS」を展開しています。
「TOMOS」の特徴として、無垢フローリング、タイル、コルクタイルなどの素材にこだわり、入京者さんに触れ心地の良い素材を利用いたします。 またオリジナルキッチン、ライティングレール、アクセントクロスにこだわり、入居者さんに飽きのこないデザインを心がけています。

近年のトレンドのナチュラルなテイストのお部屋に仕上げられており、入居者さんからは大変人気のお部屋を数多く手掛けられています。
料金プランもお部屋の広さによって、明確にホームページに記載がありますので、事前に費用面もある程度確認できますので、大変安心感は持てる会社さんです。

費用対効果が明確な安心の定額制リノベーションを提供する「リノ―バ」

会社名:株式会社リクレア・ライフエージェント RECREA LIFE AGENT Co.,Ltd
URL:http://reno-ba.info/
住所:大阪府大阪市北区梅田1-3-1  大阪駅前第一ビル5F

株式会社リクレア・ライフエージェントのリノベーションの特徴

株式会社リクレア・ライフエージェントは「業界初の定額制のリノベーションサービス「リノ―バ」を提供しています。1㎡当たり4.88万円と企画・デザイン・水廻り設備 入れ替え・内装工事一式を全て含んだ分かりやすい料金体系が最大の特徴です。
また使用する資材は、国内の一流メーカーのものをまとめて一括仕入れを採用し、スケールメリットを活用することで、商品の質は落とさずにリーズナブルな価格で提供しています。

その他にも投資資金の30%分を3年間家賃保証してくれるので、最大90%は確実に回収できるモデルも、空室に悩まれている大家さんには安心して利用できるサービスになっています。



イエスリノベーション株式会社

会社名:イエスリノベーション株式会社
URL:http://www.reno-one.com/
住所:東京都中央区銀座6-4-8 曽根ビル9F
代表者:溝内 良輔
事業内容:賃貸マンション・アパート専門のデザインリフォーム・リノベーション

イエスリノベーション株式会社のリノベーションの特徴

イエスリノベーション株式会社は東京、神奈川、埼玉、千葉の首都圏で賃貸マンション・アパートのリノベーションを手掛けられているデザイン会社です。
1平米あたり2.5万円と明確に料金設定をされており、リノベーションの定額パックも用意されているので、費用面では安心できます。
デザインパックも6種類用意されており、オーナーさんが保有している物件の特徴やターゲット層毎にデザインを変えることができますね。

xxx株式会社(呼称:エイジィ)「りのふる」

会社名:xxx株式会社(呼称:エイジィ)
URL:https://renoful.jp/
住所:東京都中野区本町1丁目10番2号 ザ・テラス西新宿
代表者:高田圭

xxx株式会社(呼称:エイジィ)のリノベーションの特徴

xxx株式会社(呼称:エイジィ)が展開する「りのふる」ではリノベーション後の家賃保証サービスが特徴的です。リノベーションに自信が無いと中々できないサービスですので、安心して、「リノベーション後も空室になるかもしれない」とお考えのオーナーは是非問い合わせてみると良いでしょう。

またリノベーションの工事代金を、最大120回の分割払いも対応しているので、資金に余裕がないオーナーでも気軽にリノベーションが行えるサービスです。


株式会社TRN 「リノリース」

会社名:株式会社TRN
URL:https://renolease.com/
住所:福岡市南区向野1-21-1 TRNビル 2F
代表者:中島 克己
事業内容:建物・構築物のリフォーム、建築物の営繕工事、内装仕上げ事業、外構工事請負業、不動産賃貸業、家賃保証業務、フランチャイズチェーンシステムによる加盟店の募集及び指導業務、.経営コンサルタント業務

株式会社TRNが展開する「リノリース」は全国に加盟店を持ち、全国展開している賃貸に特化したリノベーションブンランドです。相場賃料の5~10%アップした上で、空室が40日で埋まるビジネスモデルが特徴です。また入居までの間、家賃保証も行っているので満室にならなくても安心できるサービス設計です。さらに自社でリノベーション物件に特化した賃貸ポータルサイト「リノステナビ」http://renostanavi.com/も運営し、高い集客力を誇っています。

代表の中島 克己氏は書籍(「家賃は下げるな!なぜ一流大家は家賃を上げても入居者が集まるのか?」)も出版し、数多くのメディアにも登場しており、リノベーション業界においての知名度は抜群です。

株式会社ルームリファイン横浜

会社名:株式会社ルームリファイン横浜
URL:http://www.fullhouse-re.jp/
住所:神奈川県川崎市宮前区有馬3-4-24 第二為石ビル1階
代表者:柿沼裕介
事業内容:賃貸マンション・アパートの退去立会い・精算代行及び原状回復工事、賃貸マンション・アパートの空室対策・リノベーション工事、居住用戸建て・マンションの住宅リフォーム工事

株式会社ルームリファイン横浜のリノベーションの特徴

神奈川県川崎市の株式会社ルームリファイン横浜が展開しているリノベーションブランド「フルハウス」は、39,800円~という低下価格から原状回復+αのリフォーム(プチリノベーション)が行える「フルハウスパック」が最大の特徴です。

低コストでリノベーションを試してみたいという空室対策に悩んでいるオーナーにはお薦めです。



東京 神奈川エリア賃貸物件の空室対策のリノベーション&リフォーム専門「株式会社ジーク」

株式会社ジーク

会社名:ジーク
URL:http://www.sieg-net.com/
住所:東京都中野区中央1-1-12 REGALLY K 1階
代表者:宮下 真
事業内容:リノベーション事業、原状回復・賃貸空室対策事業、オフィス原状回復事業、デザイナーズリフォーム・リノベーション事業、室内空気環境リニューアル事業、高精度赤外線外壁調査事業

株式会社ジークのリノベーションの特徴

株式会社ジークは、中野・杉並・新宿区や横浜エリアを中心に、住宅リフォーム、マンションリノベーション、デザイナーズリフォーム、賃貸物件の空室対策リノベーションの設計から施工までを行っています。

株式会社S-FIT [エスフィット] 「タダリノ」

会社名:株式会社S-FIT [エスフィット] 英語表記 S-FIT CO.,LTD.
住所: 東京都港区六本木1-6-1 泉ガーデンタワー14階
代表者:紫原 友規
事業内容:不動産賃貸仲介事業 プロパティマネジメント事業 不動産売買仲介事業 リノベーション事業 介護賃貸事業

株式会社S-FIT [エスフィット]のリノベーションの特徴

株式会社S-FIT [エスフィット]が提供する自己資金「0円」で賃貸物件のリノベーションが行えるサービスになります。仕組みとしては、株式会社S-FIT [エスフィット]が工事代金を全額負担する代わりに、5年間サブリース契約を結び、5年後にオーナーに物件を返却する仕組みとなっています。

5年間も家賃が保証されて、無料でリノベーションまで実施できるので、非常に珍しい仕組みとなっています。賃貸仲介会社の株式会社S-FIT [エスフィット]は、都内でも有数の仲介店舗「ヘヤギメ」を展開しており、入居者のニーズを良く知っている会社です。ですので、入居者の客付けにも自信を持っているのではないでしょうか。
対象エリアとしては、東京・横浜市・川崎市が対象エリアとなっているので、該当エリアに賃貸マンション・アパートを保有しているオーナーさんは一度検討してみはいかがでしょうか。



LIXIL不動産ショップ

会社名:株式会社 LIXILイーアールエージャパン
URL:http://www.erajapan.co.jp/company/era/info/default.htm
住所:東京都中央区日本橋大伝馬町14番15号 マツモトビル5階
代表者:斎藤 雄二
事業内容:不動産のフランチャイズチェーン本部   加盟店向けに各種サービスを提供

株式会社LIXILイーアールエージャパンのリノベーションの特徴

大手メーカーのLIXILの関連会社である、株式会社LIXILイーアールエージャパンでは、賃貸ショップ「ERA」を展開しており、多くの入居者の賃貸ニーズを把握していることが予想されるので、そのデータを生かしてローコストのリノベーションを実現しています。

株式会社 モア

会社名:株式会社 モア
URL:http://www.moah.jp/strong.html
住所:東京都府中市若松町2-1-1 フォレストワンビル7F
代表者:石坂 光晴
事業内容:住宅、アパート、マンションのリフォーム・原状回復工事、退去立会い、敷金精算、建物保守管理、日常清掃、定期清掃、害虫駆除、外壁工事、産業廃棄物処理

株式会社モアのリノベーションの特徴

株式会社モアでは、年間1,500棟以上のリフォーム工事を行っているため、市場価格より安く資材の仕入れが可能なことにより、不動産会社様、管理会社様を通した施工も低価格で行うことが可能みたいです。
また、スタッフもその分野のスペシャリストを揃えており、営業・事務・管理・施工の4部門に分けることによって施工を早くおこない、家賃収入の損失がなくてすむように、早く工事を行う心がけてくれてる様で、非常に良心的だと思います。

デザイナーズマンションの様な施工ではなく、一般的なデザインのリノベーションなら豊富な実績があるので、低価格でリノベーションしてみたいオーナーにはお薦めです。


株式会社 E-コモンズ

会社名:株式会社 E-コモンズ
住所:大阪府大阪市西区新町1-20-17
代表者:前嶋 哲哉

株式会社E-コモンズのリノベーションの特徴

株式会社E-コモンズは大阪、京都、神戸エリアでリノベーションの施工も行っている不動産会社です。賃貸仲介から物件管理までワンストップで任せられるので、時間が無い、煩わしいことは任せたいというオーナーとは相性が良いと思います。

E-コモンズのリノベーションの特徴として、物件の問題点の把握からはじめ、入居者ニーズやターゲット属性、競合物件や地域特性を調べ上げ、リノベーションプランを作成してくれるようです。賃貸仲介も行っているので、ダイレクトに入居者さんのニーズを把握していると思いますので、賃貸仲介をしていないリノベーション会社さんよりは、リノベーションプランに、空室対策としての信ぴょう性はありそうです。リノベーションの事例も掲載されているので、是非ご覧ください。

株式会社クラスコデザインスタジオ 「リノッタ」

会社名:株式会社クラスコデザインスタジオ
URL:https://renotta.jp/
住所:石川県金沢市西念4-24-21
代表者:小村 典弘

リノッタのリノベーションの特徴

株式会社クラスコデザインスタジオが展開するリノベーションブランド「リノッタ」では、「Concept(コンセプト)」「Design(デザイン)」「Lifestyle(ライフスタイル)」の3点を重視し、入居者のライフスタイルを意識したデザインを得意としているリノベーションブランドです。また全国に加盟店があるので、その土地に合わせてリノベーションができることも特徴の一つです。

動画を使ったブランド訴求により、入居者に対してリノッタブランドの浸透を図っている。



賃貸住宅のリノベーション・空室対策ならRENOS

会社名:LIVETRIP
住所:東京都中央区銀座6-14-8 銀座石井ビル
代表者:石井篤
事業内容:リノベーション事業

RENOSのリノベーションの特徴

2016年にLIVETRIPを設立をし、「住人十色の部屋作り」をモットーに全国にリノベーションブランド「RENOS」を広めています。直に職人さんを雇用し、空室対策の向けのリノベーション知識は豊富で、「最小限の投資で最大限費用対効果を出す」ことに注力しています。「目先の賃料ではなく、中長期的に近隣の賃貸市場で競争力が保てるリノベーション」を意識したリノベーションの提案が特徴です。

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ファシリッチ株式会社

ファシリッチ株式会社のリノベーションの特徴

ファシリッチ株式会社では、1級建築士事務所として、賃貸マンション・アパート向けに空室対策のリノベーションを提案しています。千葉県柏市を中心に、地元に根差した活動を広げており、周辺の物件などのマーケティング調査を基に、賃貸マンション・アパートのリフォーム・リノベーションを専門に行っています。単にお金をかけた設計ではなく、投資効率が最大化するよう、入居者のマーケティング調査をしっかり行った設計プランを提案でいる点が最大の特徴です。1級建築士が工事に携わるので、安心して工事を発注することができます。

会社名:ファシリッチ株式会社
住所:千葉県柏市若柴178番地4 柏の葉キャンパス148街区2 ショップ&オフィス棟6階
代表者:二上 祥 (ふたかみ しょう)
事業内容:賃貸マンションリノベーション事業 ・建設現場サポート事業 ・不動産投資、投資

インタビュー記事

柏の空室対策ならリフォーム・リノベーションを手掛けているファシリッチ㈱

お薦めリノベーション・リフォーム会社まとめ

空室対策を行っている企業でも、様々な特徴があることがお分かり頂けたでしょうか?
各社共に様々な特徴がありますので、各社の特徴を踏まえてご自身のニーズに合致しそうな複数社に問い合わせをして、空室対策のリノベーションの提案を受けることをお薦めします。

 

神奈川県川崎市の新丸子の賃貸アパートのリノベーション動画

賃貸マンション・アパートの空室改善に強い「リノス」×賃貸経営ジャーナル第三弾動画!

空室対策専門に事業を展開している「リノス」が手掛けた神奈川県川崎市の新丸子の賃貸アパートの現場を見学させて頂きました。

空室対策にリノベーションを検討されている不動産投資家の方は、是非参考にしてみてはいかがでしょうか。
空室に頭を抱えている大家さんは参考にしてみて下さい。

取材協力会社:リノス

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リノベーションで空室対策が成功する大家の特徴とは?元管理会社の敏腕営業マンに聞いてきました!

日本全国で人口が減少し、首都圏でも地域によっては、3割~4割の部屋が空室だと言われています。
今後、いかに効果的な空室対策が行えるのかが、不動産投資において非常に大事になってくるポイントになります。

今回は、東京都内で大手不動産会社にて、約8年間、賃貸の仲介及びリノベーションの提案をされてきており、現在は不動産オーナーの尾崎光紘さんに、リノベーションで空室対策に成功している例を踏まえながらお話を聞いてきました。



尾崎光紘氏
大学卒業後、IT企業や飲食店に勤務。
2009年、実家が不動産関係の仕事をしていた為、東京都内の大手不動産管理会社に就職。
約8年間、不動産管理や賃貸物件の仲介、賃貸物件のリノベーション提案業務等に従事。
2017年4月より、実家の賃貸管理会社にて、自社物件の不動産管理や賃貸経営アドバイザーとして活動中。その他、地元東京都武蔵野市の活性化を図る為、様々な地域活動に参加している。また若手賃貸経営者の会である「1980年代賃貸経営者の会」を発足し、定期的に情報交換をする会を主催している。
空室に悩んでいる大家さん向けに無料で賃貸経営の無料相談を実施しています。

敏腕賃貸管理営業マンに学ぶ、成功している大家(不動産投資家)の特徴とは?



今まで数多くのリノベーションで空室を埋めている大家さんにお会いしていると思いますが、リノベーションで成功している大家さんには何か特徴はございますか?

一言で言うと、信頼して丸投げしてくれる大家さんですね。
営業マンあるいはリノベーションの担当者の目線で言うと、やはり自分を信じて任せてもらえるということは、失敗できないという気持ちになります。
リノベーションをして空室が埋まらなかった時は言い訳ができず、全て自分の責任になりますので、時間をかけて物件のリサーチや、リノベーションのプランも作ると思います。

大家さんが口を出すことにより、リノベーションのプランが変更になった場合には、「口を出されてしまい中途半端なリノベーションになったので、空室が埋まらなかった」という言い訳ができてしまうので、いかに担当者に責任を持って工事をやってもらうかが大事だと思います。

実際に大家さんの意向を反映させたリノベーションのプランで工事をしてしまい、部屋全体のコンセプトが中途半端になってしまい、空室が埋まらなかったという例はありました。



なるほど、空室対策で成功するリノベーションとは、何か特徴はございますか?

まず空室のお部屋には、他の部屋には無い差別化された魅力が無いと、なかなか空室は埋まりにくい状況になってきています。私が賃貸の仲介業務をしていて、お客さんに物件を案内している時は、まず外観や、お部屋までの導線(通路など)、玄関回りが汚い部屋は、成約率は低かったですね。

いくらお部屋の中が綺麗でも、部屋に辿り着くまでの汚いイメージに引きづられてしまい、お客様にネガティブな印象を与えてしまっていたと思います。

では部屋の中だけではなく、お部屋に辿りつく部分までリノベーションあるいは何らかの施策をした方が良いということですか?

そうです。

お部屋の中が重要だと思われている方が多いのですが、意外とお部屋に辿りつくまでの空間もかなり重要になります。私がリノベーションを提案していた時は、大家さんには「共有部分はなるべく綺麗にして、玄関回りに少し予算を積んでリフォーム、リノベーションをした方が良いですよ!」と提案していました。

他社のリノベーションされたお部屋を見ていましたが、玄関回りに気を付けてリフォーム・リノベーションしているお部屋は少なく、玄関回りだけでも差別化されたお部屋となりますね。



なるほど、玄関回りのリフォーム、リノベーションであれば、そんなに多額のお金はかからなさそうですよね。その他にも何かございますか?

ファミリー向けの賃貸物件であれば、間違いなく女性が好むテイストのデザインや内装を徹底していました。ファミリー向けの賃貸物件ですと、やはり奥様の決定権が強く、奥様が毎日利用するキッチン周りに重点的にリフォーム、リノベーションをすることで、選んで頂く角度も高くなります。

予算が限られていることがほとんどだと思いますが、住む人の属性により、リフォーム・リノベーション箇所に予算の強弱をつけることによって、ターゲットとした属性からみて差別化されていると判断して頂くことが非常に大事だと思います。

まとめ

リノベーションプランの中身は、今までのノウハウや実績に基づいてプランが作成されており、素人は意見をあまり言わない方が良い場合があるということが分かりました。リノベーションは事前の調査、デザイン、内装施工と複数のプロの技術やノウハウがあるので、知識や経験が乏しい場合には、プロの提案を全面的に受け入れてみるはいかがでしょうか。

1980年代生まれの賃貸経営者の会について

空室対策に強い「リノス」が施工した調布市のリノベーション物件を見学してきました!

先日空室対策専門に事業を展開している「リノス」が手掛けた調布市のリノベーション物件を見学させて頂きました。
同一地域で同時期に3物件の工事を手掛けられているとのことで、地域の大家さんからも絶大な支持を得ていることがわかりました。

どの部屋も綺麗に仕上がっており、中にはエレベータ無しで5階の物件であっても、工事中に入居が決まっているお部屋もあり、「流石だな」と驚きました。

空室対策にリノベーションを検討されている不動産投資家の方は、是非参考にしてみてはいかがでしょうか。

RENOS(リノス)×賃貸経営ジャーナルのコラボ動画

 


※音が出るので視聴環境にご注意下さい。

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今回リノベーション工事をした調布市のマンション・アパートの画像

2DKのお部屋をリゾート風にリノベーション。
今回リノベーションされたお部屋は、同様の築年数のお部屋と比べ、総じて設備や内装に圧倒的に差が出ており、入居者はすぐ決まるのではないかと感じました。実際に見学させて頂いた感覚としては、相場家賃と比べ、お得感を感じる賃料設定で驚きました。

一定の築年数が経過した物件自体に、競争力を付ける必要があるのであれば、「これくらいのリノベーションを実施すべきだな」と肌で感じた見学会でした。

照明もお部屋のテイストに合わせて、取り付けたそうです。

女性に好まれそうなオシャレなデザイン

リノベーション前

シックな雰囲気を醸し出すお部屋です。寝室に良さそうだと思いました。

リノベーション前

ドアやドアノブにもこだわってます!こういう細かい場所もこだわって統一感を出すことによって、お部屋の印象がガラッと変わりますね。

リノベーション前

水回りも新築同様に生まれ変わっていました! キッチン周りの収納も多く、入居者の使い勝手まで考えられています。

リノベーション前
お風呂に小窓もあり、開放感がありました!

リノベーション前、昭和の雰囲気が凄いです!

リノベーションコストを抑えるため、もとの部屋の素材を生かし、個人的にはアジアンリゾートな雰囲気を感じるお部屋に仕上がってました。お部屋のテイストに合っている照明を設置。

クローゼットの内側にアクセントクロスを施してます。

壁を取り除き、開放感があるお部屋

照明がお部屋にマッチしてます

リノベーション前
これは廃墟に近い感じですね。。

リノベーション前
畳も汚すぎる。


新築同様の水回り、下の画像と同じ部屋とは思えません。

リノベーション前
正直ここには住みたくないですね。。

清潔感と明るい印象のトイレ

至って普通のトイレ

築年数が経過して、自分でも住みたくないなと思われている大家さんは、リノベーションで空室対策をしてみてはいかがでしょうか。

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空室対策に関してリノスさんに取材した記事

空室対策専門のリノベーション会社の強みや特徴とは?「RENOS(リノス)」の石井社長に話を聞いてきました

リノベーション会社に個別で連絡する時間が無い方向けサービス

Townlifeの一括見積リフォームサービスを使うと、無料で厳格な国家基準をクリアした全国300社以上のリフォーム会社の中から、あなたの条件に合ったリフォーム会社を複数紹介してもらえます。
情報の登録は3分程度完了するので、一度に多くのリフォーム会社に、見積もりの依頼をする必要もありません。

動産投資用物件であったとしても、問題無く利用できますので、リフォーム、リノベーションを検討されている大家さんは、是非見積もりだけでもとってみてはいかがでしょうか。

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柏の空室対策ならリフォーム・リノベーションを手掛けているファシリッチ㈱

今回は千葉県の柏市を中心に賃貸物件に対するリノベーション事業を手掛けられている、1級建築士事務所のファシリッチ株式会社の二上社長に話を聞いてきました。1級建築士の資格をお持ちで、大規模なタワーマンションや商業施設の建築に携わった経験から、賃貸マンション・アパートの空室対策のに関する一味違った話を聞くことができました。是非参考にしてみて下さい。

ファシリッチ株式会社
代表取締役            二上 祥(ふたかみ しょう)
一級建築士            第343950号
宅地建物取引士     第161201412号
建築事務所にて、マンション、ショッピングセンター、甲子園球場改修工事、JR大阪駅改修工事等に携わる。2011年ベトナム支店配属、翌年代表。
2014年ファシリッチ株式会社を設立。



1級建築士の資格をお持ちで、賃貸物件向けの空室対策として、リフォーム・リノベーション工事を手掛けられているということですが、まずは経歴を教えて頂いても宜しいでしょうか

私は、10代の頃、建築の仕事がしたいと思い、建築学部のある大学に進学し、大阪にある建築事務所に就職しました。

入社後は、甲子園球場の改修工事や、JR大阪駅の改修工事、高層マンションの設計など、数多くの現場で経験を積んできました。建築業界もオフショアが進んでおり、2011年にベトナム支店に配属され、約20名のスタッフをマネージメントしていました。

主に日本向けの設計をしており、当時は、イオンモールなどの大型ショッピングセンターや、タワーマンション、工場、体育館など、さまざまな計画に携わらせていただきました。

大規模なお仕事を多く手掛けられていると感じるのですが、その後なぜ起業されたのでしょうか?

学生の時から20代で起業すると決めており、ベトナムで4年間務めたタイミングで帰国して、退職致しました。

前もって起業したいという話は、職場ではしていたので、円満に退職することができました。

現在は東京オリンピックの関係で、都心で新たな建物の建築が増加しており、図面が読める人が不足しているので、前職の設計事務所の仕事をさせていただくこともあります。

なぜ関西ではなく、柏で起業されたのですか?

関西、ベトナムに長く居たので、東京のことが全く分からなかったのですが、起業するなら東京圏内と決めていました。予備知識が何もなく、コネやツテもない中、たまたまこの「31VENTURES KOIL※1」(三井不動産が展開しているコワーキングスペース)を見つけまして、すごく魅力的な施設だと思いましたし、色々な業種の方が多いので、異業種の方とのつながりも期待して、ここを拠点にしようと思いました。

「31VENTURES KOIL」は柏の葉キャンパス駅からすぐのとこにあるので、都心へのアクセスも悪くありません。まずはこの環境でスタートしてみようと思い、始めました。31VENTURES KOILの中には、1級建築士さんが居たりするので、お仕事をいただいたり、取引先を探す時も、情報をいただけたりします。

また、この街はまだ発展途上なので、街づくりのプロジェクトに関われる可能性がある点と、街の成長と共に仕事が増えていくことが非常に魅力的ですね。


※1 31VENTURES KOILは、日本最大級のコワーキングスペースをはじめ、1~2人向けのブース、および数名から100名規模の専有オフィスまでを備えた、千葉県「柏の葉キャンパス」にあるインキュベーションオフィス。
31VENTURES KOILでは人々が有機的に交わるための空間設計がされており、起業家やクリエイター、学生、近隣にお住まいの皆様まで、職種や立場を超えた多様な人々が集まり、オープンイノベーションが生まれやすい仕掛けが随所にされた、遊びゴコロあふれる空間です。

不動産投資におけるリフォーム・リノベーション工事を手掛ける際に、1級建築士の強みはありますか?

元々は学生時代から投資に興味があったことが、不動産投資に関係する仕事を始めたきっかけで、空室対策のリフォーム・リノベーションは、不動産投資においてはツールの一つだと考えています。
不動産投資においての、1級建築士の最大の強みは、「しっかりと図面を書けて、読める」ことですね。

街の工務店(現状回復業者)などが行うリフォーム・リノベーションの工事は、詳細な図面を作成せずに、簡単な図面を作成してやることが多く、職人さんの経験や感覚に頼っている部分もあるので、大家さんに提案した工事通り完成しないなどの、トラブルが起きがちです。また、見積もり金額が余計に高くなってしまうこともあります。

私は、建築は「図面が命」だと思っているので、図面を通して、職人さんと会話をすることを心掛けています。

図面に仕様をしっかり落とし込んでいれば、正確に職人さんに伝えることができますし、仮に何かトラブルが起きたとしても、何が原因なのか瞬時に分かるので、図面を修正してすぐに職人さんに対応してもらうことが可能です。

結果、無駄な工事が少なくなりますので、無駄な経費が発生しにくく、当初大家さんに伝えていた通りの部屋作りをすることができます。

不動産投資におけるリノベーション・リフォームの工事を提案する際に、何か工夫されている点はありますか?

弊社のホームページにも掲載しているのですが、下記の様なマーケティングの提案書を作成しています。

※提案書のサンプル

弊社はやみくもな提案はせず、空室後の部屋にどんな方が住まわれるのか、ターゲティングすることに重点を置いています。市区町村が公表している地域住人の属性データを基に、この街にはどの様な人が集まりやすいのかなど、その街ごとに傾向を把握することによって、リノベーション後の部屋に住む人がどれ位の家賃なら払えるのか予想することができます。

またその街では、どの間取りの部屋が多いのか、間取りの需要はどれが多いのかを確認します。間取りが決まると、家賃相場が出てきますので、そのデータを基に空室が埋まりやすいデザインを考えます。
あとは何年で工事費用を回収したいのかを決めると、リノベーション、リフォームの工事にかけられる金額が大体判明しますので、予算の範囲内で空室が埋まりやすいデザインを提案致します。
施行例:この物件は都内まで1時間半のところで利便性は悪そうですが、若い世代が多く、近くにいくつか大学があったことから、ターゲットを19〜20歳前後の大学生と設定しました。




御社では見栄えだけを重視した設計ではなく、不動産投資家の投資効率が最大化するよう設計プランを提案しているとのことですが、具体的にどの様なことをされているのですか?

例えば当初大家さんが売却までを想定していなくても、売却した場合の出口までのシュミレーションを出します。自己資金、借入割合などを、様々な指標をきっちり数字に落とし込むことによって、投資効率を最大化できる提案をしています。

※参考例 実際の収支シュミレーションの一部になります

お金をかけて、すごく綺麗なお部屋になったとしても、投資回収できなければ、不動産投資としては失敗なので、「やみくもにリフォーム、リノベ―ションにお金をかけてはいけない」ことは伝えています。

まとめ

千葉県の柏で地域に根差して大家さんのために、不動産投資の相談に数多く対応されており、1級建築士という専門家の立場から、不動産投資のサポートをされているので、説得力と安心感を感じました。
千葉県で空室に悩まれている大家さんは、一度ファシリッチさんに相談してみてはいかがでしょうか。

ファシリッチ株式会社へのお問い合わせはコチラから

空室対策専門のリノベーション会社の強みや特徴とは?「RENOS(リノス)」の石井社長に話を聞いてきました

近年中古の不動産物件に対して、リノベーション投資をする動きが加速しています。
しかしどの様な会社に、賃貸物件のリノベーションを任せたら良いのか分からないという不動産オーナーはいらっしゃるのではないでしょうか。

今回は空室対策専門に賃貸マンション・アパートのリノベーションの提案をされているリノベーションブランド「RENOS」の石井社長に話を聞いてきました。
築年数が一定期間経過している賃貸マンション、アパートをお持ちで、空室に悩んでいる不動産投資家の方は、是非参考にしてみて下さい。

RENOS(リノス)代表 石井 篤
実家がリフォーム業を営んでいたこともあり建築業へ進む。
2011年に賃貸のリノベーションに参入しようと上京。大手賃貸のリノベーション会社の東京立ち上げに参画。
東日本統括マネジャーを経て2016年にLIVETRIPを設立。オーナー様からのリノベーション工事のご依頼を御請けするかたわら、全国の不動産会社へリノベーションのサポートを提供している。
「十人十色の部屋作り」をモットーに全国にリノベーションブランド「RENOS」を広めている。



空室対策専門のリノベーション事業を手掛けられていますが、空室対策専門ならではの強みや特徴を教えて頂けないでしょうか?

まず2点あります。

1点目は、「入居者様目線で考えた上で部屋作りをする」ということに重点をおいてリノベーションのプランを作成する点です。

弊社では「十人十色」の部屋作りを常に心がけています。
具体的に言うと10人中、10人に気に入ってもらえるような部屋作りを心掛けないと、今の時代は空室が埋まりにくいです。

近年は新築物件が多く市場に供給されているので、新築物件に入居者さんが流れていくことが多いです。普通の入居者さんはリノベーション物件にこだわっているわけではなく、単純に物件を見て「いいね、住んでみたい」という感覚です。リノベーション物件が良いというこだわりがある人は、ほんとごく一握りです。

コテコテなデザインにしすぎると「私のテイストの部屋じゃない」と思われてしまうので、あくまでも家なので、その人好みの生活のコーディネイトができる様な設計をします。こちら側のテイストを押し付けるようなことはせず、10人中10人が良いねと思ってもらえる部屋作りが重要だと考えています。

2点目は、オーナー様の立場で考える投資回収ができるリノベーションプランを作成することができる点です。

弊社では「最小限の投資で最大限費用対効果を出す」ことにも注力しております。
居住用のリノベーションですと、ご自身が住むためのリノベーションなので、予算をたくさんかけることができますが、賃貸用のリノベーションは不動産投資の一環であり、投資回収することが前提にあります。

シンプルですが、「後から工事を追加したがために結局トータルの費用が高くついた」や、「中途半端に工事をしたせいで未入居が続き、家賃も結局下げてしまった」などがないように提案します。

和室から洋室へ変更
シンプルなテイストのお部屋にリノベーション




具体的に言うと、どんな事例がありますか?

中長期的な視点で、キッチンだけではなく床や照明も変更
シンプルなテイストに統一

例えば床にデザインを入れて、照明もかっこよくて、クロスもおしゃれにして、お風呂も古いのでもちろん変えて、その際に給湯器を入れ替えたとしますよね?
でもお金がかかるからと言ってキッチンは微妙に古いけど今回はいいや!と思って変えなかったところ次回退去の際には交換の必要が出てしまってせっかく作った床も開けなくていけなくてこの前やったあの工事はなんだった・・・みたいになるんですよ。

キッチンを変える際にはキッチンの交換費用だけではなく配管工事が発生するからせっかく作った床を開けなくてはならないのです。じゃあの時まとめてやっておけば一回で終わったなみたいな 笑。
なので、上の例でいくと今のところ替える必要はないけど、今回給湯器を変えるのであれば、「キッチンも一緒にやった方が良いですよ!」とは伝えます。

テイストが統一されておらず、脱衣所の空間も取れていない状態
テイストを統一、洗濯機置き場を設置

その他にもちょこちょこ直したがために照明器具がバラバラ、建具の色もバラバラ・・・脱衣所を作ってない、洗濯パンも外のまま・・・それが意外と空室の原因だったりもするんですよ。

昔はよかったんですが、これだけ人口が減って新築が建っていれば入居者は自然と良い物件に流れますからね。

ですので当社では、賃貸のリノベーションとはデザインのよし悪しはもちろん、近隣物件との比較、賃料相場の算出、既存の内装からどこまでバリューアップするか?
今後発生する工事をいかに抑えるか?修繕費で工事金額を落とすテクニックなどあらゆる角度で賃貸経営のサポートを行っています。



空室が埋まる部屋の特徴やリノベーションのポイントなどはあるのでしょうか?

和室で区切られた間取り
間取りを変更して、リビングを広めに設計

基本的に物件毎に異なってくるので、一概には言えません。
例えば2DKの物件があったとして、大体の人は1LDKにしちゃう場合が多いのですが、2DKの1LDKは小さくなってしまうことが多いです。

今は良いのかもしれませんが、5年後、10年後になった場合には綺麗な築浅の1LDKと入居者に天秤にかけられてしまう可能性が出てきた場合には物件の競争力は凄く弱いですよね。

でも逆に広めの1Kにした場合には、一旦賃料は多少下がってしまうのですが、将来的には通常の1Kの間取りの部屋と比較された場合には、2DKの部屋の広さの1Kは、近隣の賃貸市場に少ない可能性がありますので、物凄く競争力が高い物件になります。

「目先の賃料ではなく、中長期的に近隣の賃貸市場で競争力が保てるリノベーション」の提案を心がけていますね。

また築年数が経過するとともに、お部屋に味わいが出てくるようなことも意識しています。そうすることによってリノベーションの工事から一定期間年数がたっても魅力的なお部屋になりますので、物件の競争力を保つことができます。

使い込めば使うだけ、味わいが出るデザイン




賃貸物件のリノベーションを低コストで行う秘訣などはあるのでしょうか?

中途半端な空間も活用します
クローゼットに適した空間を活用

弊社で言うと、「直接職人を抱えている点」が最大の強みであり、工事を工務店に丸投げをしていません。
リノベーションの工事を丸投げしていないということは、職人に直接指示を出すことができるので、工事の品質をコントロールできたり、納期を短縮させられることに繋がり、結果としてコストを抑えられることに繋がります。

また数多くの賃貸物件のリノベーションに携わっているので、ありとあらゆるタイプの部屋作りに精通しています。

リノベーションを実施する物件は古いのが当たり前ですが、一概にすべて古いから使えないとかではなくて、古いなりにも使える部分はうまく再利用してコストを下げる。それがノウハウになっています。
またどれ位リノベーションに費用をかければ空室が埋まるのかが分かったりもしますね。



賃貸物件リノベーションを提案する会社は、職人さんを雇用してはいないのですか?

通常リノベーションを提案する事業を行っている会社や不動産会社では、直接職人を抱えていないことの方が多いようです。いわゆる外注です。現状、職人と一概にいってもリノベーションの現場経験がある職人は少ないように思います。

新築を専門に行う職人は決められた寸法で決められた通りに作りますし、通常のリフォーム工事を行う職人もデザイン云々や細かい仕上がりまではさほど気にしないですからね。

また工事を請け負う工務店なんかもリノベーション経験が少ないと「どのくらいの日数で」「どの工事」が終わるか微妙なところがあるので例えば5日で終わる内容を7日の予算で見てしまうとオーナー様への出値も当然たかくなります。

リノベーション工事となると既存の物件の状態をよく見て、それに合った計画を立てて現場を動かしていかなくてはなりません。当社ではリノベーションを専門に行う職人を直接雇いれてますのでそういったこともないですし、無駄な経費を一切省けますので価格のコントロールがしやすいです。

職人さんの違いで、工事に何か違いは出たりするのでしょうか?

全然違いますね。工事には様々な下処理と呼ばれるものがあります。処理の方法は様々ですが、例えばアクセント(デザインクロス)を貼ったはいいが下地がぼこぼこで柄もぼこぼこになっている・・笑 とかですね。

これは下地を見て指示するほうも大切なのですが下地の状態に合わせて適切に処理しないと仕上がりはもちろん将来不具合なども出るのでとても大切ですね。



まとめ

空室対策専門に賃貸マンション・アパートのリノベーションと居住用物件のリノベーションには、大きく違いがあることが分かりました。空室対策専門のリノベーション会社には、空室を埋めるためのノウハウがあり、そのノウハウを生かしたリノベーションのプランや職人さんの質が最大の特徴です。

築年数が一定期間経過している賃貸マンション、アパートをお持ちで、空室に悩んでいる不動産投資家の方は、一度専門家に相談してみてはいかがでしょうか。
「RENOS」へのお問い合わせはコチラから

リノスさんが手掛けた調布市のリノベーションの工事現場を取材してきました!

人材不足の賃貸管理会社必見!空室改善のリノベーションの営業代行を活用するべき

日本全体の人口減少が加速している中、賃貸マーケットが縮小し、空室率が今後ますます高くなっていきます。

これからの賃貸管理会社は、日常業務をこなし入居者管理をするだけではなく、空室対策の提案を大家さんに行わなければいけません。
多くの大家さんから、管理会社の現状の空室対策に対して満足してないと言う声を数多く聞きます。

今回賃貸管理会社向けに空室改善のリノベーションに特化した営業代行(アウトソーシング)事業を立ち上げた株式会社ココテラス代表取締役の篠原昌志社長に話を聞いてきました。

株式会社ココテラス 代表取締役 篠原昌志

プロフィール
地元山口県の大学を卒業し、通信会社(現東証一部上場企業)に入社。
中小企業へ通信費のコスト削減型のソリューション営業を経験。
テレアポからの即断即決の新規営業により営業の基礎を学ぶ。
2009年2月(28歳)前職である空室対策に特化したリノベーション会社に入社。
リノベーション事業部に配属され、賃貸経営をしている家主様へ空室対策リノベーションの新規開拓営業を行う。入社2年目に1億円の個人売上をあげトップセールスとなる。
2010年11月(入社1年9カ月)取締役に就任。
2013年東京に転勤し、全国にリノベーションノウハウを提供するFC本部の責任者として全国各地の賃貸物件の空室改善を行う。
2016年12月退職し、2017年1月にココテラスを設立。




なぜ賃貸管理会社向けの空室改善の営業代行事業を始めようと思ったのですか?

賃貸住宅フェアでの大家さん向けのセミナー風景
加盟店向けにリノベーションサービスを説明

私は前職で、空室改善のリノベーションノウハウを提供するフランチャイズ本部の責任者をしていました。
賃貸管理会社では、空室に困っている大家さんをたくさん抱えており、空室改善のためのリノベーション事業に力を入れていきたい企業は多かったです。

おかげさまで日本全国の不動産会社様に、フランチャイズに加盟してい頂き、空室改善のためのリノベーションも数多く行ってきました。
しかし中には、ノウハウを上手く活用しきれない企業もありました。

ノウハウ提供だけで軌道にのらない企業の特徴は何でしょうか?

うまくいかない理由は2つあると考えています。

1つ目は提案の難しさです。

空室対策リノベーションの提案は、収益改善の提案型営業になります。ノウハウを活用し売上を伸ばす企業様もある中、通常の不動産業務とは全く違うコンサルティング色が強い業務の為、接客型営業・反響営業に慣れた不動産会社の社員さんにとっては、難易度が高いと感じる企業もありました。

2つ目は、人材の採用です。

そもそもリノベーション提案するのは営業マンです。余剰人員がいなければ新たに確保しなければいけません。
ではいざ人材を採用しようとしても、街の中小企業では人が集まらず、営業人員が確保できないという悩みを抱えた中小企業の経営者も数多くいらっしゃいました。

私がフランチャイズ加盟の営業に行った際も、

「空室改善は管理会社の仕事。これからの時代リノベーション提案は必要不可欠。」と言って頂きますが、適切な人材がいない為で取り組めないという事例も多くありました。

優秀な人材が居る企業は、ノウハウを活用し結果は出ます。しかし優秀な人材が余っている企業、採用できる企業は多くありません。

空室改善をするために賃貸マンション、アパートのリノベーションは必要不可欠な時代なのに、人材が居なくてできてないという状態になっている。そこでリノベーション営業のアウトソーシングは需要があると思い、独立しました。



確かに、最近の企業は人手不足のため、あの手この手で人材採用に力を入れていますよね。

不動産業界はそもそも人気のない業種です。大手企業が人材採用に力を入れる中、中小企業は人材確保に苦戦しています。

労働人口が減少する中で日本政府は「働き方改革」を推奨しています。短時間で効率よく成果を出す事が求められるこれからの時代、必ずしも自社のスタッフで全ての業務を行う必要は無いのではないかと考えます。便利なITツールを駆使し、外部にアウトソースできる業務を増やし、コスト削減することで、顧客により良いサービス提供ができると考えています。

賃貸管理会社が営業マンを採用する場合、どんなリスクやハードルがあるのでしょうか?

例えば、自社で1人の営業マンを採用したら、年間500万円位の固定費(社会保険、交通費を考慮すると)がかかると想定します。
仮に一部屋40万円位の粗利が出るとしたら、年間10部屋以上の工事を受注しないと損益分岐点は超えません。

人材を採用するコスト、教育するコスト、受注できなかった場合の毎月の人件費コストを考えると、中小企業にはリスクが大きく、いつまでたっても大家さんに対して効果的な空室対策の提案ができないというのが現状です。また時間をかけて育てた社員の離職リスクもあります。

管理戸数が少ない会社でも、新規の管理物件を増やしたいのであれば、リノベーション提案をきっかけに管理を獲得する事が可能なので、賃貸管理業をしている企業やリフォーム会社には、メリットを感じて頂けるサービスだと思います。



具体的に空室改善の営業代行を依頼するとしたらどれ位の料金でやっているのですか?またどんなメリットがあるのでしょうか?

弊社にアウトソーシングした場合ですと、月々10万円の固定費と、リノベーション工事の粗利の25%をお支払い頂きます。

空室対策のプロフェッショナルの弊社に依頼して頂いた方が、損益分岐点は低くなり、年間受注しなければいけない工事の数も少なくなります。また弊社が営業代行を行う方が、効果的な提案をすることができ、受注率が高くなりますので、結果として大家さんが抱えている空室問題を解消することができます。

また管理会社の社員さんも弊社の営業に同行するので、自然と空室対策に関する知識(リノベーションの工事知識、税務知識、収支シュミレーションの提案、営業スキル)が身に付きますので、人材育成の効果もあります。

賃貸管理会社のメリット
・損益分岐点が低くなる
・空室対策のプロフェッショナルが空室対の提案をするので、受注率が高い
・今まで行えていなかった空室対策の提案ができ、大家さんの満足度が上がる
・社員の知識が増え、人材育成の効果がある
・新規管理獲得のきっかけになる。
・自社で仲介できれば仲介手数料、広告料の売上が上がる。
・管理物件の入居率が高くなれば管理手数料収入が増える。

大家さんのメリット
・空室対策のプロフェッショナルに提案をしてもらえる
・満室経営が実現できる。



リノベーションを積極的に実施される大家さんの特徴は何かありますか?

ビジネス感覚をお持ちの大家さんは、積極的にリノベーションをされますね。税務の知識や、数字面で強い方は、リノベーションの良さを理解されています。

管理会社が大家さんに対して、リノベーションの工事を提案するときに、注意することはありますか?

工事提案ではなく、収益改善提案が大事だと思います。

工事ができる会社は山のようにありますので、見積書を作って、図面を作って工事提案をしてしまうと競合との価格競争に巻き込まれて健全な事業が行えなくなります。

収益改善の提案ができる会社が多く存在していないので、その点に力を入れた方が良いと思います。収益改善の提案は安さ重視の提案ではなく、中長期的に「収益を改善しましょう」という提案なので、安さ重視の価格勝負に巻きこまれません。

実際先日弊社で行ったリノベーション工事では、某不動産会社との相見積もりの案件でした。先方が出された見積もりは250万円。弊社が出した提案は300万円と弊社の見積もりが価格面では高かったのですが、弊社の収益改善の提案内容にオーナーにご納得頂き、受注に至りました。

その後、相見積もり相手の不動産会社の担当の方から、弊社の提案内容をみて「この提案なら負けてもしょうがなかったです」と言ってもらい、某不動産会社が保有している物件のリノベーションの依頼が来ました。



まとめ

空室に悩んでいる大家さんに対して、空室改善の提案がなかなかできていない理由がわかりました。多くの賃貸管理会社は、中小零細企業が多く、人材採用、人材育成の面で苦労しており、その結果空室に悩まれている大家さんに対して十分な提案ができていないのが現状です。

今回お話を聞いた株式会社ココテラスが展開している、空室対策のための営業代行事業が広がることにより、結果として大家さんが抱えている空室問題が解消されることに期待していきたいと思います。

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執筆撮影 石垣