日本全国で人口が減少し、首都圏でも地域によっては、３割～４割の部屋が空室だと言われています。
今後、いかに効果的な空室対策が行えるのかが、不動産投資において非常に大事になってくるポイントになります。
今回は、東京都内で大手不動産会社にて、約8年間、賃貸の仲介及びリノベーションの提案をされてきており、現在は不動産オーナーの尾崎光紘さんに、リノベーションで空室対策に成功している例を踏まえながらお話を聞いてきました。
尾崎光紘氏
大学卒業後、IT企業や飲食店に勤務。
2009年、実家が不動産関係の仕事をしていた為、東京都内の大手不動産管理会社に就職。
約8年間、不動産管理や賃貸物件の仲介、賃貸物件のリノベーション提案業務等に従事。
2017年4月より、実家の賃貸管理会社にて、自社物件の不動産管理や賃貸経営アドバイザーとして活動中。その他、地元東京都武蔵野市の活性化を図る為、様々な地域活動に参加している。また若手賃貸経営者の会である「1980年代賃貸経営者の会」を発足し、定期的に情報交換をする会を主催している。
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今まで数多くのリノベーションで空室を埋めている大家さんにお会いしていると思いますが、リノベーションで成功している大家さんには何か特徴はございますか？
一言で言うと、信頼して丸投げしてくれる大家さんですね。
営業マンあるいはリノベーションの担当者の目線で言うと、やはり自分を信じて任せてもらえるということは、失敗できないという気持ちになります。
リノベーションをして空室が埋まらなかった時は言い訳ができず、全て自分の責任になりますので、時間をかけて物件のリサーチや、リノベーションのプランも作ると思います。
大家さんが口を出すことにより、リノベーションのプランが変更になった場合には、「口を出されてしまい中途半端なリノベーションになったので、空室が埋まらなかった」という言い訳ができてしまうので、いかに担当者に責任を持って工事をやってもらうかが大事だと思います。
実際に大家さんの意向を反映させたリノベーションのプランで工事をしてしまい、部屋全体のコンセプトが中途半端になってしまい、空室が埋まらなかったという例はありました。
なるほど、空室対策で成功するリノベーションとは、何か特徴はございますか？
まず空室のお部屋には、他の部屋には無い差別化された魅力が無いと、なかなか空室は埋まりにくい状況になってきています。私が賃貸の仲介業務をしていて、お客さんに物件を案内している時は、まず外観や、お部屋までの導線（通路など）、玄関回りが汚い部屋は、成約率は低かったですね。
いくらお部屋の中が綺麗でも、部屋に辿り着くまでの汚いイメージに引きづられてしまい、お客様にネガティブな印象を与えてしまっていたと思います。
では部屋の中だけではなく、お部屋に辿りつく部分までリノベーションあるいは何らかの施策をした方が良いということですか？
そうです。
お部屋の中が重要だと思われている方が多いのですが、意外とお部屋に辿りつくまでの空間もかなり重要になります。私がリノベーションを提案していた時は、大家さんには「共有部分はなるべく綺麗にして、玄関回りに少し予算を積んでリフォーム、リノベーションをした方が良いですよ！」と提案していました。
他社のリノベーションされたお部屋を見ていましたが、玄関回りに気を付けてリフォーム・リノベーションしているお部屋は少なく、玄関回りだけでも差別化されたお部屋となりますね。
なるほど、玄関回りのリフォーム、リノベーションであれば、そんなに多額のお金はかからなさそうですよね。その他にも何かございますか？
ファミリー向けの賃貸物件であれば、間違いなく女性が好むテイストのデザインや内装を徹底していました。ファミリー向けの賃貸物件ですと、やはり奥様の決定権が強く、奥様が毎日利用するキッチン周りに重点的にリフォーム、リノベーションをすることで、選んで頂く角度も高くなります。
予算が限られていることがほとんどだと思いますが、住む人の属性により、リフォーム・リノベーション箇所に予算の強弱をつけることによって、ターゲットとした属性からみて差別化されていると判断して頂くことが非常に大事だと思います。
まとめ
リノベーションプランの中身は、今までのノウハウや実績に基づいてプランが作成されており、素人は意見をあまり言わない方が良い場合があるということが分かりました。リノベーションは事前の調査、デザイン、内装施工と複数のプロの技術やノウハウがあるので、知識や経験が乏しい場合には、プロの提案を全面的に受け入れてみるはいかがでしょうか。