今回は千葉県の柏市を中心に賃貸物件に対するリノベーション事業を手掛けられている、1級建築士事務所のファシリッチ株式会社の二上社長に話を聞いてきました。1級建築士の資格をお持ちで、大規模なタワーマンションや商業施設の建築に携わった経験から、賃貸マンション・アパートの空室対策のに関する一味違った話を聞くことができました。是非参考にしてみて下さい。

ファシリッチ株式会社
代表取締役            二上　祥（ふたかみ　しょう）
一級建築士            第343950号
宅地建物取引士     第161201412号
建築事務所にて、マンション、ショッピングセンター、甲子園球場改修工事、JR大阪駅改修工事等に携わる。2011年ベトナム支店配属、翌年代表。
2014年ファシリッチ株式会社を設立。

1級建築士の資格をお持ちで、賃貸物件向けの空室対策として、リフォーム・リノベーション工事を手掛けられているということですが、まずは経歴を教えて頂いても宜しいでしょうか

私は、10代の頃、建築の仕事がしたいと思い、建築学部のある大学に進学し、大阪にある建築事務所に就職しました。

入社後は、甲子園球場の改修工事や、ＪＲ大阪駅の改修工事、高層マンションの設計など、数多くの現場で経験を積んできました。建築業界もオフショアが進んでおり、2011年にベトナム支店に配属され、約20名のスタッフをマネージメントしていました。

主に日本向けの設計をしており、当時は、イオンモールなどの大型ショッピングセンターや、タワーマンション、工場、体育館など、さまざまな計画に携わらせていただきました。

大規模なお仕事を多く手掛けられていると感じるのですが、その後なぜ起業されたのでしょうか？

学生の時から20代で起業すると決めており、ベトナムで4年間務めたタイミングで帰国して、退職致しました。

前もって起業したいという話は、職場ではしていたので、円満に退職することができました。

現在は東京オリンピックの関係で、都心で新たな建物の建築が増加しており、図面が読める人が不足しているので、前職の設計事務所の仕事をさせていただくこともあります。

なぜ関西ではなく、柏で起業されたのですか？

関西、ベトナムに長く居たので、東京のことが全く分からなかったのですが、起業するなら東京圏内と決めていました。予備知識が何もなく、コネやツテもない中、たまたまこの「31VENTURES KOIL※1」（三井不動産が展開しているコワーキングスペース）を見つけまして、すごく魅力的な施設だと思いましたし、色々な業種の方が多いので、異業種の方とのつながりも期待して、ここを拠点にしようと思いました。

「31VENTURES KOIL」は柏の葉キャンパス駅からすぐのとこにあるので、都心へのアクセスも悪くありません。まずはこの環境でスタートしてみようと思い、始めました。31VENTURES KOILの中には、1級建築士さんが居たりするので、お仕事をいただいたり、取引先を探す時も、情報をいただけたりします。

また、この街はまだ発展途上なので、街づくりのプロジェクトに関われる可能性がある点と、街の成長と共に仕事が増えていくことが非常に魅力的ですね。

※1　31VENTURES KOILは、日本最大級のコワーキングスペースをはじめ、1～2人向けのブース、および数名から100名規模の専有オフィスまでを備えた、千葉県「柏の葉キャンパス」にあるインキュベーションオフィス。
31VENTURES KOILでは人々が有機的に交わるための空間設計がされており、起業家やクリエイター、学生、近隣にお住まいの皆様まで、職種や立場を超えた多様な人々が集まり、オープンイノベーションが生まれやすい仕掛けが随所にされた、遊びゴコロあふれる空間です。

不動産投資におけるリフォーム・リノベーション工事を手掛ける際に、1級建築士の強みはありますか？

元々は学生時代から投資に興味があったことが、不動産投資に関係する仕事を始めたきっかけで、空室対策のリフォーム・リノベーションは、不動産投資においてはツールの一つだと考えています。
不動産投資においての、1級建築士の最大の強みは、「しっかりと図面を書けて、読める」ことですね。

街の工務店（現状回復業者）などが行うリフォーム・リノベーションの工事は、詳細な図面を作成せずに、簡単な図面を作成してやることが多く、職人さんの経験や感覚に頼っている部分もあるので、大家さんに提案した工事通り完成しないなどの、トラブルが起きがちです。また、見積もり金額が余計に高くなってしまうこともあります。

私は、建築は「図面が命」だと思っているので、図面を通して、職人さんと会話をすることを心掛けています。

図面に仕様をしっかり落とし込んでいれば、正確に職人さんに伝えることができますし、仮に何かトラブルが起きたとしても、何が原因なのか瞬時に分かるので、図面を修正してすぐに職人さんに対応してもらうことが可能です。

結果、無駄な工事が少なくなりますので、無駄な経費が発生しにくく、当初大家さんに伝えていた通りの部屋作りをすることができます。

不動産投資におけるリノベーション・リフォームの工事を提案する際に、何か工夫されている点はありますか？

弊社のホームページにも掲載しているのですが、下記の様なマーケティングの提案書を作成しています。

※提案書のサンプル

弊社はやみくもな提案はせず、空室後の部屋にどんな方が住まわれるのか、ターゲティングすることに重点を置いています。市区町村が公表している地域住人の属性データを基に、この街にはどの様な人が集まりやすいのかなど、その街ごとに傾向を把握することによって、リノベーション後の部屋に住む人がどれ位の家賃なら払えるのか予想することができます。

またその街では、どの間取りの部屋が多いのか、間取りの需要はどれが多いのかを確認します。間取りが決まると、家賃相場が出てきますので、そのデータを基に空室が埋まりやすいデザインを考えます。
あとは何年で工事費用を回収したいのかを決めると、リノベーション、リフォームの工事にかけられる金額が大体判明しますので、予算の範囲内で空室が埋まりやすいデザインを提案致します。
施行例：この物件は都内まで1時間半のところで利便性は悪そうですが、若い世代が多く、近くにいくつか大学があったことから、ターゲットを19〜20歳前後の大学生と設定しました。

御社では見栄えだけを重視した設計ではなく、不動産投資家の投資効率が最大化するよう設計プランを提案しているとのことですが、具体的にどの様なことをされているのですか？

例えば当初大家さんが売却までを想定していなくても、売却した場合の出口までのシュミレーションを出します。自己資金、借入割合などを、様々な指標をきっちり数字に落とし込むことによって、投資効率を最大化できる提案をしています。

※参考例　実際の収支シュミレーションの一部になります

お金をかけて、すごく綺麗なお部屋になったとしても、投資回収できなければ、不動産投資としては失敗なので、「やみくもにリフォーム、リノベ―ションにお金をかけてはいけない」ことは伝えています。

まとめ

千葉県の柏で地域に根差して大家さんのために、不動産投資の相談に数多く対応されており、1級建築士という専門家の立場から、不動産投資のサポートをされているので、説得力と安心感を感じました。
千葉県で空室に悩まれている大家さんは、一度ファシリッチさんに相談してみてはいかがでしょうか。

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