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賃貸物件の空室理由を明確にすべき!空室が生まれる12個の理由とは?

1月から3月の引っ越しシーズンである繁忙期が終わり、空室を抱えている大家さんが多数いらっしゃる中で、なぜ空室になってしまうのか?どの様にしたら空室率を下げることができるのか、賃貸管理会社向けに空室改善のリノベーションに特化した営業代行(アウトソーシング)事業を展開している株式会社ココテラス代表取締役の篠原昌志社長に話を聞いてきました。

株式会社ココテラス 代表取締役 篠原昌志

プロフィール
地元山口県の大学を卒業し、通信会社(現東証一部上場企業)に入社。
中小企業へ通信費のコスト削減型のソリューション営業を経験。
テレアポからの即断即決の新規営業により営業の基礎を学ぶ。
2009年2月(28歳)前職である空室対策に特化したリノベーション会社に入社。
リノベーション事業部に配属され、賃貸経営をしている家主様へ空室対策リノベーションの新規開拓営業を行う。入社2年目に1億円の個人売上をあげトップセールスとなる。
2010年11月(入社1年9カ月)取締役に就任。
2013年東京に転勤し、全国にリノベーションノウハウを提供するFC本部の責任者として全国各地の賃貸物件の空室改善を行う。
2016年12月退職し、2017年1月にココテラスを設立。

繁忙期が終わり、入居者さんが見つからなかった大家さんは、どの様な行動をとるべきでしょうか?

まずは空室の原因調査を徹底的にすべきだと思います。
長期空室には必ず原因があるので、空室になっている理由を明確することによって、とるべき対策が見えてきます。




具体的に空室の原因調査とは、御社ではどの様なことをするのでしょうか?

入居希望者の内見が「入っている」か、「入っていない」かによって空室の原因が違います。
今の時代、事前にインターネットで情報を取得できるので、内見が入ってという事は「募集条件」「立地」「間取り」等は問題ないと考えられます。条件等が問題ないのに、入居が決まらないという事は入居が決まらない答えは現場にあると思っています。

弊社では、空室の原因を探るために「空室診断」というサービスを提供しています。 現地に直接訪問し、外回り、室内の調査を行います。「共有部にゴミが落ちていたり、放置自転車があったり第一印象は悪くないか」確認します。また「お部屋の中は臭く匂ったり、ホコリ、虫の死骸がある」かも確認します。先日訪問した案件では共用通路にバイクと自転車が置いてありました。

駐輪場があるにも関わらずルールを守っていない入居者がいるという事です。内見時にこのような状態であれば確実にマイナスです。
内見の申し込みが無い場合には、「インターネットに物件の掲載はされているのか?」また「掲載内容に相違がないか」も確認する必要があります。家主様は初期費用、家賃を減額したつもりでも仲介業者の営業マンに伝わっておらず最新の条件リフォーム後の間取りや写真が掲載されていないというのはよくある事です。

そもそも物件の魅力が入居者さんに伝わらなければ、内見数は増えないし入居が決まる事はありません。


では必ずしも空室を埋めるためにリノベーションをしなくても良い場合があるということでしょうか?

弊社では、空室診断を徹底的に行った結果、「リノベーションをしなくても良いですよね」とアドバイスをする時もあります。
例えば、インターネットに物件を掲載していても、魅力的なお部屋の室内が掲載されていない、お部屋の写真が汚い場合は、入居者さんは問い合わせすらしないので、お部屋の室内写真だけを充実させるだけでも空室は埋まる可能性はありますよね。

仲介会社の営業マンは、室内写真の質は人それぞれなので、質の悪い写真も多く掲載されています。弊社では三脚を使って、写真の明るさや写真の見栄えを徹底的に注意して撮影しています。

では具体的に空室物件の特徴とは、主にどの様な特徴がありますか?

数多く空室を見てきましたが、主に下記の理由が主だった特徴と対策になります。

① 物件名にビル・荘が付いている

物件名にこだわりがないのであれば、物件名を変更し物件名から古いイメージを払拭することを検討する必要があります。

② 立地が悪い

立地の悪さを補う魅力のあるお部屋に変更するか、魅力のある募集内容に変更することを検討する必要があります。

③ インターネットに物件掲載が無い

掲載が無い理由の一つとして、仲介会社へのPR不足が考えられます。リーシングを強化し仲介会社への認知度を高めることを検討する必要があります。

④ 初期費用・家賃が相場より高い

近隣の競合物件と募集条件を比較し、初期費用、家賃の見直しを行うことを検討する必要があります。

⑤ 共有部が整理・整頓されていない

定期清掃の見直しを行い、常にきれいな状態を保つ体制を検討する必要があります。

⑥ 共用部が暗く印象が良くない

照明取付工事を行うなど、通路が明るくなるよう検討する必要があります。

⑦ キーBOXが設置されていない

物件にキーBOXやダイヤル錠を設置し、仲介業者がいつでも案内できるように検討する必要があります。

⑧ 原状回復工事が終わっていない

原状回復工事やリフォーム工事を行い、明日からでも住める状態を常に整えていくことを検討する必要があります。

⑨ 中途半端なリフォーム

入居が決まる間取りに変更するなど、魅力のあるお部屋になるように改善することを検討する必要があります。

⑩ 設備が古い

自分が住めると思える最低限の工事は行い、魅力のあるお部屋になるように改善することを検討する必要があります。

⑪ 和室がある

賃貸世帯層が好む洋室にリフォームするか和室でもいいと思える募集条件に変更することを検討する必要があります。

⑫ お風呂・トイレが同じ

スペースがあるのであればお風呂とトイレの分離工事を行うか、入居者が好む仕様にリフォームすることを検討する必要があります。

もちろん他にも空室になり得る特徴は数多くありますし、その数だけ対策もあります。




大家さんは空室になっている理由を、ご自身で明確に認識しているのでしょうか?

大家さんは空室理由を明確に認識していないことが多いですね。

例えば、物件名を変えただけで入居が決まったり、家賃を改定していたのに仲介会社に伝わっていなくて、インターネットに改定情報が反映されていないなど、大家さんが思いもしない理由で空室になっていることは多くあります。特に自主管理の大家さんに多いですね。

空室理由を明確にして、「正しい対策」をとることによって空室は埋まることは本当に多いです。

まとめ

今回篠原社長に話を聞いて、「空室の理由を明確にする」ことが、空室を解消するために非常に重要だということがわかりました。空室の理由が明確になれば、取るべき対策が分かります。
空室で悩まれている大家さんは、「なぜ保有物件が空室なのか」と理由を客観的に見直して見てはいかがでしょうか。

株式会社ココテラスでは無料で空室診断サービスを提供しているので、一度相談してみるのも、取るべき対策の一つかもしれません。

【無料】空室診断サービスへの申し込みはコチラから

 

空室対策専門のリノベーション会社の強みや特徴とは?「RENOS(リノス)」の石井社長に話を聞いてきました

近年中古の不動産物件に対して、リノベーション投資をする動きが加速しています。
しかしどの様な会社に、賃貸物件のリノベーションを任せたら良いのか分からないという不動産オーナーはいらっしゃるのではないでしょうか。

今回は空室対策専門に賃貸マンション・アパートのリノベーションの提案をされているリノベーションブランド「RENOS」の石井社長に話を聞いてきました。
築年数が一定期間経過している賃貸マンション、アパートをお持ちで、空室に悩んでいる不動産投資家の方は、是非参考にしてみて下さい。

RENOS(リノス)代表 石井 篤
実家がリフォーム業を営んでいたこともあり建築業へ進む。
2011年に賃貸のリノベーションに参入しようと上京。大手賃貸のリノベーション会社の東京立ち上げに参画。
東日本統括マネジャーを経て2016年にLIVETRIPを設立。オーナー様からのリノベーション工事のご依頼を御請けするかたわら、全国の不動産会社へリノベーションのサポートを提供している。
「十人十色の部屋作り」をモットーに全国にリノベーションブランド「RENOS」を広めている。



空室対策専門のリノベーション事業を手掛けられていますが、空室対策専門ならではの強みや特徴を教えて頂けないでしょうか?

まず2点あります。

1点目は、「入居者様目線で考えた上で部屋作りをする」ということに重点をおいてリノベーションのプランを作成する点です。

弊社では「十人十色」の部屋作りを常に心がけています。
具体的に言うと10人中、10人に気に入ってもらえるような部屋作りを心掛けないと、今の時代は空室が埋まりにくいです。

近年は新築物件が多く市場に供給されているので、新築物件に入居者さんが流れていくことが多いです。普通の入居者さんはリノベーション物件にこだわっているわけではなく、単純に物件を見て「いいね、住んでみたい」という感覚です。リノベーション物件が良いというこだわりがある人は、ほんとごく一握りです。

コテコテなデザインにしすぎると「私のテイストの部屋じゃない」と思われてしまうので、あくまでも家なので、その人好みの生活のコーディネイトができる様な設計をします。こちら側のテイストを押し付けるようなことはせず、10人中10人が良いねと思ってもらえる部屋作りが重要だと考えています。

2点目は、オーナー様の立場で考える投資回収ができるリノベーションプランを作成することができる点です。

弊社では「最小限の投資で最大限費用対効果を出す」ことにも注力しております。
居住用のリノベーションですと、ご自身が住むためのリノベーションなので、予算をたくさんかけることができますが、賃貸用のリノベーションは不動産投資の一環であり、投資回収することが前提にあります。

シンプルですが、「後から工事を追加したがために結局トータルの費用が高くついた」や、「中途半端に工事をしたせいで未入居が続き、家賃も結局下げてしまった」などがないように提案します。

和室から洋室へ変更
シンプルなテイストのお部屋にリノベーション




具体的に言うと、どんな事例がありますか?

中長期的な視点で、キッチンだけではなく床や照明も変更
シンプルなテイストに統一

例えば床にデザインを入れて、照明もかっこよくて、クロスもおしゃれにして、お風呂も古いのでもちろん変えて、その際に給湯器を入れ替えたとしますよね?
でもお金がかかるからと言ってキッチンは微妙に古いけど今回はいいや!と思って変えなかったところ次回退去の際には交換の必要が出てしまってせっかく作った床も開けなくていけなくてこの前やったあの工事はなんだった・・・みたいになるんですよ。

キッチンを変える際にはキッチンの交換費用だけではなく配管工事が発生するからせっかく作った床を開けなくてはならないのです。じゃあの時まとめてやっておけば一回で終わったなみたいな 笑。
なので、上の例でいくと今のところ替える必要はないけど、今回給湯器を変えるのであれば、「キッチンも一緒にやった方が良いですよ!」とは伝えます。

テイストが統一されておらず、脱衣所の空間も取れていない状態
テイストを統一、洗濯機置き場を設置

その他にもちょこちょこ直したがために照明器具がバラバラ、建具の色もバラバラ・・・脱衣所を作ってない、洗濯パンも外のまま・・・それが意外と空室の原因だったりもするんですよ。

昔はよかったんですが、これだけ人口が減って新築が建っていれば入居者は自然と良い物件に流れますからね。

ですので当社では、賃貸のリノベーションとはデザインのよし悪しはもちろん、近隣物件との比較、賃料相場の算出、既存の内装からどこまでバリューアップするか?
今後発生する工事をいかに抑えるか?修繕費で工事金額を落とすテクニックなどあらゆる角度で賃貸経営のサポートを行っています。



空室が埋まる部屋の特徴やリノベーションのポイントなどはあるのでしょうか?

和室で区切られた間取り
間取りを変更して、リビングを広めに設計

基本的に物件毎に異なってくるので、一概には言えません。
例えば2DKの物件があったとして、大体の人は1LDKにしちゃう場合が多いのですが、2DKの1LDKは小さくなってしまうことが多いです。

今は良いのかもしれませんが、5年後、10年後になった場合には綺麗な築浅の1LDKと入居者に天秤にかけられてしまう可能性が出てきた場合には物件の競争力は凄く弱いですよね。

でも逆に広めの1Kにした場合には、一旦賃料は多少下がってしまうのですが、将来的には通常の1Kの間取りの部屋と比較された場合には、2DKの部屋の広さの1Kは、近隣の賃貸市場に少ない可能性がありますので、物凄く競争力が高い物件になります。

「目先の賃料ではなく、中長期的に近隣の賃貸市場で競争力が保てるリノベーション」の提案を心がけていますね。

また築年数が経過するとともに、お部屋に味わいが出てくるようなことも意識しています。そうすることによってリノベーションの工事から一定期間年数がたっても魅力的なお部屋になりますので、物件の競争力を保つことができます。

使い込めば使うだけ、味わいが出るデザイン




賃貸物件のリノベーションを低コストで行う秘訣などはあるのでしょうか?

中途半端な空間も活用します
クローゼットに適した空間を活用

弊社で言うと、「直接職人を抱えている点」が最大の強みであり、工事を工務店に丸投げをしていません。
リノベーションの工事を丸投げしていないということは、職人に直接指示を出すことができるので、工事の品質をコントロールできたり、納期を短縮させられることに繋がり、結果としてコストを抑えられることに繋がります。

また数多くの賃貸物件のリノベーションに携わっているので、ありとあらゆるタイプの部屋作りに精通しています。

リノベーションを実施する物件は古いのが当たり前ですが、一概にすべて古いから使えないとかではなくて、古いなりにも使える部分はうまく再利用してコストを下げる。それがノウハウになっています。
またどれ位リノベーションに費用をかければ空室が埋まるのかが分かったりもしますね。



賃貸物件リノベーションを提案する会社は、職人さんを雇用してはいないのですか?

通常リノベーションを提案する事業を行っている会社や不動産会社では、直接職人を抱えていないことの方が多いようです。いわゆる外注です。現状、職人と一概にいってもリノベーションの現場経験がある職人は少ないように思います。

新築を専門に行う職人は決められた寸法で決められた通りに作りますし、通常のリフォーム工事を行う職人もデザイン云々や細かい仕上がりまではさほど気にしないですからね。

また工事を請け負う工務店なんかもリノベーション経験が少ないと「どのくらいの日数で」「どの工事」が終わるか微妙なところがあるので例えば5日で終わる内容を7日の予算で見てしまうとオーナー様への出値も当然たかくなります。

リノベーション工事となると既存の物件の状態をよく見て、それに合った計画を立てて現場を動かしていかなくてはなりません。当社ではリノベーションを専門に行う職人を直接雇いれてますのでそういったこともないですし、無駄な経費を一切省けますので価格のコントロールがしやすいです。

職人さんの違いで、工事に何か違いは出たりするのでしょうか?

全然違いますね。工事には様々な下処理と呼ばれるものがあります。処理の方法は様々ですが、例えばアクセント(デザインクロス)を貼ったはいいが下地がぼこぼこで柄もぼこぼこになっている・・笑 とかですね。

これは下地を見て指示するほうも大切なのですが下地の状態に合わせて適切に処理しないと仕上がりはもちろん将来不具合なども出るのでとても大切ですね。



まとめ

空室対策専門に賃貸マンション・アパートのリノベーションと居住用物件のリノベーションには、大きく違いがあることが分かりました。空室対策専門のリノベーション会社には、空室を埋めるためのノウハウがあり、そのノウハウを生かしたリノベーションのプランや職人さんの質が最大の特徴です。

築年数が一定期間経過している賃貸マンション、アパートをお持ちで、空室に悩んでいる不動産投資家の方は、一度専門家に相談してみてはいかがでしょうか。
「RENOS」へのお問い合わせはコチラから

リノスさんが手掛けた調布市のリノベーションの工事現場を取材してきました!

人材不足の賃貸管理会社必見!空室改善のリノベーションの営業代行を活用するべき

日本全体の人口減少が加速している中、賃貸マーケットが縮小し、空室率が今後ますます高くなっていきます。

これからの賃貸管理会社は、日常業務をこなし入居者管理をするだけではなく、空室対策の提案を大家さんに行わなければいけません。
多くの大家さんから、管理会社の現状の空室対策に対して満足してないと言う声を数多く聞きます。

今回賃貸管理会社向けに空室改善のリノベーションに特化した営業代行(アウトソーシング)事業を立ち上げた株式会社ココテラス代表取締役の篠原昌志社長に話を聞いてきました。

株式会社ココテラス 代表取締役 篠原昌志

プロフィール
地元山口県の大学を卒業し、通信会社(現東証一部上場企業)に入社。
中小企業へ通信費のコスト削減型のソリューション営業を経験。
テレアポからの即断即決の新規営業により営業の基礎を学ぶ。
2009年2月(28歳)前職である空室対策に特化したリノベーション会社に入社。
リノベーション事業部に配属され、賃貸経営をしている家主様へ空室対策リノベーションの新規開拓営業を行う。入社2年目に1億円の個人売上をあげトップセールスとなる。
2010年11月(入社1年9カ月)取締役に就任。
2013年東京に転勤し、全国にリノベーションノウハウを提供するFC本部の責任者として全国各地の賃貸物件の空室改善を行う。
2016年12月退職し、2017年1月にココテラスを設立。




なぜ賃貸管理会社向けの空室改善の営業代行事業を始めようと思ったのですか?

賃貸住宅フェアでの大家さん向けのセミナー風景
加盟店向けにリノベーションサービスを説明

私は前職で、空室改善のリノベーションノウハウを提供するフランチャイズ本部の責任者をしていました。
賃貸管理会社では、空室に困っている大家さんをたくさん抱えており、空室改善のためのリノベーション事業に力を入れていきたい企業は多かったです。

おかげさまで日本全国の不動産会社様に、フランチャイズに加盟してい頂き、空室改善のためのリノベーションも数多く行ってきました。
しかし中には、ノウハウを上手く活用しきれない企業もありました。

ノウハウ提供だけで軌道にのらない企業の特徴は何でしょうか?

うまくいかない理由は2つあると考えています。

1つ目は提案の難しさです。

空室対策リノベーションの提案は、収益改善の提案型営業になります。ノウハウを活用し売上を伸ばす企業様もある中、通常の不動産業務とは全く違うコンサルティング色が強い業務の為、接客型営業・反響営業に慣れた不動産会社の社員さんにとっては、難易度が高いと感じる企業もありました。

2つ目は、人材の採用です。

そもそもリノベーション提案するのは営業マンです。余剰人員がいなければ新たに確保しなければいけません。
ではいざ人材を採用しようとしても、街の中小企業では人が集まらず、営業人員が確保できないという悩みを抱えた中小企業の経営者も数多くいらっしゃいました。

私がフランチャイズ加盟の営業に行った際も、

「空室改善は管理会社の仕事。これからの時代リノベーション提案は必要不可欠。」と言って頂きますが、適切な人材がいない為で取り組めないという事例も多くありました。

優秀な人材が居る企業は、ノウハウを活用し結果は出ます。しかし優秀な人材が余っている企業、採用できる企業は多くありません。

空室改善をするために賃貸マンション、アパートのリノベーションは必要不可欠な時代なのに、人材が居なくてできてないという状態になっている。そこでリノベーション営業のアウトソーシングは需要があると思い、独立しました。



確かに、最近の企業は人手不足のため、あの手この手で人材採用に力を入れていますよね。

不動産業界はそもそも人気のない業種です。大手企業が人材採用に力を入れる中、中小企業は人材確保に苦戦しています。

労働人口が減少する中で日本政府は「働き方改革」を推奨しています。短時間で効率よく成果を出す事が求められるこれからの時代、必ずしも自社のスタッフで全ての業務を行う必要は無いのではないかと考えます。便利なITツールを駆使し、外部にアウトソースできる業務を増やし、コスト削減することで、顧客により良いサービス提供ができると考えています。

賃貸管理会社が営業マンを採用する場合、どんなリスクやハードルがあるのでしょうか?

例えば、自社で1人の営業マンを採用したら、年間500万円位の固定費(社会保険、交通費を考慮すると)がかかると想定します。
仮に一部屋40万円位の粗利が出るとしたら、年間10部屋以上の工事を受注しないと損益分岐点は超えません。

人材を採用するコスト、教育するコスト、受注できなかった場合の毎月の人件費コストを考えると、中小企業にはリスクが大きく、いつまでたっても大家さんに対して効果的な空室対策の提案ができないというのが現状です。また時間をかけて育てた社員の離職リスクもあります。

管理戸数が少ない会社でも、新規の管理物件を増やしたいのであれば、リノベーション提案をきっかけに管理を獲得する事が可能なので、賃貸管理業をしている企業やリフォーム会社には、メリットを感じて頂けるサービスだと思います。



具体的に空室改善の営業代行を依頼するとしたらどれ位の料金でやっているのですか?またどんなメリットがあるのでしょうか?

弊社にアウトソーシングした場合ですと、月々10万円の固定費と、リノベーション工事の粗利の25%をお支払い頂きます。

空室対策のプロフェッショナルの弊社に依頼して頂いた方が、損益分岐点は低くなり、年間受注しなければいけない工事の数も少なくなります。また弊社が営業代行を行う方が、効果的な提案をすることができ、受注率が高くなりますので、結果として大家さんが抱えている空室問題を解消することができます。

また管理会社の社員さんも弊社の営業に同行するので、自然と空室対策に関する知識(リノベーションの工事知識、税務知識、収支シュミレーションの提案、営業スキル)が身に付きますので、人材育成の効果もあります。

賃貸管理会社のメリット
・損益分岐点が低くなる
・空室対策のプロフェッショナルが空室対の提案をするので、受注率が高い
・今まで行えていなかった空室対策の提案ができ、大家さんの満足度が上がる
・社員の知識が増え、人材育成の効果がある
・新規管理獲得のきっかけになる。
・自社で仲介できれば仲介手数料、広告料の売上が上がる。
・管理物件の入居率が高くなれば管理手数料収入が増える。

大家さんのメリット
・空室対策のプロフェッショナルに提案をしてもらえる
・満室経営が実現できる。



リノベーションを積極的に実施される大家さんの特徴は何かありますか?

ビジネス感覚をお持ちの大家さんは、積極的にリノベーションをされますね。税務の知識や、数字面で強い方は、リノベーションの良さを理解されています。

管理会社が大家さんに対して、リノベーションの工事を提案するときに、注意することはありますか?

工事提案ではなく、収益改善提案が大事だと思います。

工事ができる会社は山のようにありますので、見積書を作って、図面を作って工事提案をしてしまうと競合との価格競争に巻き込まれて健全な事業が行えなくなります。

収益改善の提案ができる会社が多く存在していないので、その点に力を入れた方が良いと思います。収益改善の提案は安さ重視の提案ではなく、中長期的に「収益を改善しましょう」という提案なので、安さ重視の価格勝負に巻きこまれません。

実際先日弊社で行ったリノベーション工事では、某不動産会社との相見積もりの案件でした。先方が出された見積もりは250万円。弊社が出した提案は300万円と弊社の見積もりが価格面では高かったのですが、弊社の収益改善の提案内容にオーナーにご納得頂き、受注に至りました。

その後、相見積もり相手の不動産会社の担当の方から、弊社の提案内容をみて「この提案なら負けてもしょうがなかったです」と言ってもらい、某不動産会社が保有している物件のリノベーションの依頼が来ました。



まとめ

空室に悩んでいる大家さんに対して、空室改善の提案がなかなかできていない理由がわかりました。多くの賃貸管理会社は、中小零細企業が多く、人材採用、人材育成の面で苦労しており、その結果空室に悩まれている大家さんに対して十分な提案ができていないのが現状です。

今回お話を聞いた株式会社ココテラスが展開している、空室対策のための営業代行事業が広がることにより、結果として大家さんが抱えている空室問題が解消されることに期待していきたいと思います。

空室改善の営業代行に興味がある方はこちらから

執筆撮影 石垣

賃貸物件の繁忙期を終えて空室を抱えた大家がとるべき空室対策の方法とは?

突然ですが、現在保有物件は満室でしょうか?

繁忙期に入居者さんを見込んでいたはずが、結局空室のままになっていませんか?繁忙期が終わり、空室に悩まれている大家さんが数多くいらっしゃるかと思います。

今回は、賃貸管理会社向けに空室改善のリノベーションに特化した営業代行(アウトソーシング)事業を展開している株式会社ココテラス代表取締役の篠原昌志社長に、繁忙期後の大家さんがとるべき対策について、話を聞いてきました。


株式会社ココテラス 代表取締役 篠原昌志

プロフィール
地元山口県の大学を卒業し、通信会社(現東証一部上場企業)に入社。
中小企業へ通信費のコスト削減型のソリューション営業を経験。
テレアポからの即断即決の新規営業により営業の基礎を学ぶ。
2009年2月(28歳)前職である空室対策に特化したリノベーション会社に入社。
リノベーション事業部に配属され、賃貸経営をしている家主様へ空室対策リノベーションの新規開拓営業を行う。入社2年目に1億円の個人売上をあげトップセールスとなる。
2010年11月(入社1年9カ月)取締役に就任。
2013年東京に転勤し、全国にリノベーションノウハウを提供するFC本部の責任者として全国各地の賃貸物件の空室改善を行う。
2016年12月退職し、2017年1月にココテラスを設立。

繁忙期を終えて空室を抱えている大家さんは、どの様な空室対策をすれば宜しいですか?

繁忙期中に決まらなかった大家さんと、繁忙期に退去が出て、繁忙期が終わってから募集する大家さんはまず違うと思います。繁忙期で決まらなかったということは、明らかに何か空室の理由があるので、すぐに空室の理由を調査すべきだと思います。

募集賃料、初期費用の問題なのか、あるいは設備の問題なのか理由を探る必要がありますね。また物件の案内をして入居が決まらないのか、そもそも内見の案内すら無くて入居が決まっていないのかで、今後とるべき対策が大きく変わってきます。



賃貸管理会社は空室調査をしているのですか?

ほとんどしていない可能性が高いですね。

本当であれば、信頼できるパートナー(賃貸管理会社)がいれば空室問題は解決できるとは思うのですが、なかなかそこまで手が回る賃貸管理会社さんが居ないのが現状です。

御社では空室対策のリノベーションを提案されていますが、空室を抱えた大家さんがリノベーションをした方が良い時期やタイミングはありますか?

空室診断をして最終的に空室の理由が、「お部屋に魅力が無い」と分かった段階でリノベーションをした方が良いとは思います。時期はあまり関係ないですね。また賃貸経営で利益が出ているのであれば、決算前にリノベーションを完工させた方が節税メリットを享受でき、税金対策と空室対策ができるのでるので良いと思います。

もちろん、赤字決算でも翌年以降に税務メリットを享受できるのですが、銀行から追加融資を受ける場合には、注意が必要です。



12月末が完工予定であれば、いつ頃までに工事を始めるべきですか?

遅くても11月初旬には工事を始めたいですね。

まとめ

繁忙期が終わって空室を抱えている大家さんは、まずは空室理由を信頼できるパートナー(賃貸管理会社)と調査することが第一とのこと。空室の理由が明確になった後に、空室対策の一環としてリノベーションをするのであれば、年内に行った方が節税メリットも教授できます。

繁忙期後も空室で、空室理由の調査に興味がある方はコチラもご覧ください。

空室対策のための賃貸物件のリノベーションで賃料は上がるのか?

大家さん、賃貸マンション、アパートが空室のため、賃料を下げることを検討していませんか?あるいは管理会社から賃料を下げるよう言われていませんか?

現在、日本全国で賃料が下がる傾向にあります。今後も間違いなく下がり続けます。
多くの大家さんの悩みの一つである、賃料の値下げ問題。もちろん本当は賃料を下げたくないのは分かります。

今回は、空室対策のリノベーションを通じて、賃料の下げ止まりをストップさせ、今まで空室だった物件から、賃料を発生させる、あるいは数多くの物件の賃料を上げてきた、賃貸管理会社向けに空室改善のリノベーションに特化した営業代行(アウトソーシング)事業を展開している株式会社ココテラス代表取締役の篠原昌志社長に、賃料を上げるためのリノベーションの特徴や最近の傾向を聞いてきました。

株式会社ココテラス 代表取締役 篠原昌志

プロフィール
地元山口県の大学を卒業し、通信会社(現東証一部上場企業)に入社。
中小企業へ通信費のコスト削減型のソリューション営業を経験。
テレアポからの即断即決の新規営業により営業の基礎を学ぶ。
2009年2月(28歳)前職である空室対策に特化したリノベーション会社に入社。
リノベーション事業部に配属され、賃貸経営をしている家主様へ空室対策リノベーションの新規開拓営業を行う。入社2年目に1億円の個人売上をあげトップセールスとなる。
2010年11月(入社1年9カ月)取締役に就任。
2013年東京に転勤し、全国にリノベーションノウハウを提供するFC本部の責任者として全国各地の賃貸物件の空室改善を行う。
2016年12月退職し、2017年1月にココテラスを設立。



賃料が上がるリノベーションの特徴や傾向があれば教えてください。

もちろん、リノベーション工事を行って、賃料が上がるケースはありますよ。

まずは水回りの設備が新しいお部屋ですね。まだ誰も使っていない設備であれば当然人気はありますし、賃料を上げても入居に繋がりますね。他には昔多かった2DK、3DKの間取りを、現在主流の間取りの1LDK、2LDKにリノベーションをしてリビングが大きい物件は大変人気です。

またウォークインクローゼットを付けると良いと思います。和室を洋室に替えるのはマストですね。但し昔と比べて、リノベーションをして家賃を上げることは難しくなってきています。どちらかというと、リノベーションをして家賃を下げずに、家賃をキープすることを目的とした方が良いと思います。

なぜ家賃を上げることが難しくなってきているのですが?

賃貸のマーケットの需要と供給が年々厳しくなっているのが一番大きな理由ですね。

さらに2015年の相続税の改正に伴い、節税目的のために新築物件も増加していますので、リノベーションをしたからと言って、家賃が上がるとは限らなくなってきています。
そもそも家賃を上げるという考えはしない方が良いということでしょうか?

中には家賃が上がる物件もあるとは思うのですが、賃料の下げ止まりをストップさせ、今まで空室だった物件から、家賃を発生させるためにリノベーションをするという考えが正しいと思います。


リノベーションに適した物件や逆に適さない物件の特徴はありますか?

耐用年数を過ぎている物件は要注意だと思います。

例えば木造の築40年の物件とRC造の築40年の物件では、考え方が異なってきます。RC造であれば、しっかりリノベーションをして、管理も適切に行えば築60年は持つ可能性はあると思うのですが、木造の賃貸不動産では、果たして躯体が持つのかどうか建物自体の問題が生じてくると思います。
外壁、防水はもちろんですが耐震問題やシロアリ問題が出てくる可能性があります。その場合には建て替えた方が良い場合もありますね。

そうなると、築40年の木造住宅では果たしてリノベーションをすべきかどうかは難しい問題になってきます。

その他には駐車場や駐輪場が近隣に無い物件もリノベーションに適さない場合がありますね。例えば、駅から遠く自動車が無いと不便な地域なのに、近隣に駐車場が無い物件も、リノベーションでは空室が改善できないことが多々あります。

また昔バブル期に多く建築された、3点ユニット中心の部屋の広さが17㎡を下回る、狭すぎる部屋に住む需要自体が減ってきているので難しい場合があります。



リフォーム(原状復帰)で空室は改善されるのですか?


リフォームは基本的には原状復帰なので、原状に戻しただけで、競合物件との差別化にはなっていません。大家さんは、退去後の部屋と原状回復した部屋を比べて、「凄い綺麗になった」「綺麗にしていますよ」と満足されている方が多いです。

しかし入居者は、退去後の汚い部屋の姿を見ることはありません。他の似た様な物件とリフォームが終わった物件を単純に見比べるので、リフォームをしたからと言って、物件の差別化にはつながりません。

5、6年前までは賃貸アパート、マンションのリノベーションでアクセントクロスを貼ることが流行っており、アクセントクロスを貼っているだけで、以前は差別化につながっていました。しかし最近はアクセントクロスを貼ることも一般的になってきましたので、他の物件との差別化の要因としては弱くなってきています。



まとめ

空室率が上昇していることに伴い、賃料が下がっており、今後は賃料をいかに下げないように対策をたてる必要があります。
空室対策のリノベーションでは、今まで空室だった物件から、家賃を発生させるためにリノベーションをするという考えが大事だとのこと。

賃料の下落に悩んでいる大家さんは、先行投資の一環として空室物件リノベーションに興味がある方はこちらもぜひご覧ください。

不動産投資用のアパート・マンションはどんな管理会社に任せるべき?

管理業務はどこも同じだと考えてはいけない!

物件の管理方針を管理会社任せにしていませんか?
もちろん管理会社からは、空室を埋めるための提案をされるかもしれませんが、管理業務は賃貸経営を実施していく上では非常に重要なパートナーなので慎重に決めたいところです。



大手管理会社のメリットとデメリットとは?

大手の管理会社の場合には、社内体制がしっかりしており、各部署ごとに複数名の担当者が居るので、スピーディーに対応してくれます。また多くの提携業者とも取引をしているので、備品等の調達も余計な出費を抑えることができる点も非常に魅力です。

そして一番のメリットは、空室のお部屋に対しての客づけの機会が豊富にあることが多い点です。集客力のある自社WEBサイトを運営していたり、大手の賃貸情報サイトにも多くの物件を掲載している会社が多いので、空室対策に困っている場合には非常に頼もしい存在に感じるでしょう。

しかしデメリットもあります。
大手の管理会社のため、当然扱っている空室物件も多い為、優先的に保有している物件の空室が埋まるとも限りません。
組織が大きい為、人事異動などもあり、今まで担当してくれていた担当者が急に変わったりして、ゼロから人間関係を構築することも多いです。

地元密着の管理会社のメリットデメリットは?

地元密着の管理会社の特徴としては、駅前に古くからある不動産屋です。その地域で数儒年前から不動産業を営んでいることが多い傾向にあります。
その様な管理会社は、地元の家賃相場や入居候補者の特徴なども心得ているので非常に頼もしい存在ではあります。

ただし、当然デメリットもあります。

地域で殿様商売をしている管理会社も多く、管理手数料が割高だったり、現状回復工事や、修繕工事を発注する際には、相見積もりを取らずに地元の昔からある業者に丸投げ発注し、キックバックを得ている業者も少なからず存在しています。
また地域限定で商売を展開し、他社管理会社との競争にさらされていない為、自社管理物件以外の情報収集(賃料相場や賃貸ニーズ等々)などを怠っている会社も存在することが多い傾向にあります。
※もちろん全ての地域密着の管理会社がその様な姿勢という訳ではありません。

じゃどんな管理会社が実際安心して任せられるのか?

ストレートに言うと、「大手賃貸仲介FCに加盟している、地場の有力な管理会社」が無難だと言えます。

大手独自のシステムや集客力を持っており、かつ地場の情報収集にも強みを持っているので、失敗は少ないかと思います。
ただし後はどんな人が担当に付いてくれるかが重要なので、担当者の見極め次第になってきます。

民泊事業者必見!バケーションレンタルEXPOとは?

メトロエンジン株式会社と株式会社オックスコンサルティングは2017年5月27日に「新宿NSビル」にて、バケーションレンタルEXPOを開催することを発表した。

近年訪日旅行客は2400万人を超えており、宿泊需要増の影響から、民泊の稼働物件数も4万物件を超え、その数は1年前と比べ3倍の伸びを記録しており、上場企業を含む多くの法人や個人がこれまで以上に民泊・簡易宿所事業へ参入することが予想されます。

将来性のある民泊市場に参入したい事業者と、それらを支援する事業者双方からの多くの要望を受けて、今回のバケーションレンタルEXPOの開催決定したとのこと。

今後日本全体の空室率はますます拡大し、全国規模では30%と、今後も供給過多の状況から、空室率は上昇し続けることが予想される中、空き家を利用した民泊は空室改善手法として大きく注目されているので、今後も需要はますます拡大すると予想される。

バケーションレンタルEXPOへの来客層

・旅館業許可のもと運営している事業者
・空室物件を保有している法人
・不動産売買・運用で収益を上げたい法人
・民泊ホスト・民泊関連事業者

バケーションレンタルEXPOの概要

主催:メトロエンジン株式会社、株式会社オックスコンサルティング
協賛:民泊最大メディア – Airstair.jp (エアステア)、MINPAKU.Biz(ミンパクビズ)
運営:株式会社博展(証券コード2173)
開催日:5月27日土曜日(準備日:5月26日)
開催地:新宿NSビル(大ホール・中ホール 2,637m2(797坪))
想定来場者数:3000-4000人
セミナー会場:2会場用意(セミナー1:200人着席可 セミナー2:150人着席可)
入場者料金:無料
展示社数:最大60社
申し込み締め切り:3月20日(第1次締め切り)
WEBサイト: minpaku-expo.com

不動産投資のリノベーションは目的を明確にすべし!リノベーション会社を決める時は値段で判断すると危険かも

空室が長期化している物件の大家さんには、管理会社、リノベーション会社、リフォーム会社から、リノベーションの提案をされる場合があります。
でも、どんな基準でどの会社にリノベーションを任せたら良いのか分からないことはありませんか?

今回は賃貸物件専門にリノベーションを活用して空室対策を行う、株式会社ココテラス代表取締役の篠原氏に話を伺ってきました。

株式会社ココテラス 代表取締役 篠原昌志
プロフィール
地元山口県の大学を卒業し、通信会社(現東証一部上場企業)に入社。
中小企業へ通信費のコスト削減型のソリューション営業を経験。
テレアポからの即断即決の新規営業により営業の基礎を学ぶ。
2009年2月(28歳)前職である空室対策に特化したリノベーション会社に入社。
リノベーション事業部に配属され、賃貸経営をしている家主様へ空室対策リノベーションの新規開拓営業を行う。入社2年目に1億円の個人売上をあげトップセールスとなる。
2010年11月(入社1年9カ月)取締役に就任。
2013年東京に転勤し、全国にリノベーションノウハウを提供するFC本部の責任者として全国各地の賃貸物件の空室改善を行う。
2016年12月退職し、2017年1月にココテラスを設立。



大家さんはリノベーション会社を選定する時、どんな点を確認した方が宜しいのでしょうか?

リノベーションを提案する会社は、まず大家さんとお会いし色々とお話を伺います。その際に「この大家さんは賃貸物件に関する工事に関して、多少なりとも知識があるな」と感じた場合には、リノベーションの見積もりの見せ方を工夫する場合があります。

大家さんは、原状回復工事を通じて、クロスやクッションフロアの単価を知っている大家さんが多い場合があります。ですので、リノベーションの見積書を見る際にも、クロスやクッションフロアの単価を見て、この見積もりは「安い、高い」と判断される傾向があります。
※クッションフロアは水に強いので、水回り(トイレや台所に使われる)の原状回復工事に良く使われる

リノベーションを提案する会社は、その様な判断を逆手にとって、敢えてクロスやクッションフロアの単価を低くする場合があります。

例えばクロスを1㎡あたり200円単価を落としたとしても、100㎡クロスを張り替えたとしても2万円程度しか差額は生まれませんので、その他の工事に20,000円を分散して見積もりに上乗せすることによってクロス代はいくらでも安く見せることはできるので、誤った判断をされる大家さんは多くいらっしゃいますね。

原状回復工事の場合には、クロス工事の単価を見て「高い、安い」の判断で良いとは思うのですが、大工工事を伴うリノベーションや設備の交換などが伴う工事の場合には、単価はあまり当てにならないと思いますね。

クロス代は1㎡当たり、地方では600円前後、東京都内ですと1,000円前後であれば適性の範囲内だと思います。もちろんその様な見積書の見せ方をする業者が一概に悪質だということではありません。単純に営業手法としてやっている場合が多いです。



なるほど。では賃貸物件のリノベーションを任せる会社はどんな点で選ぶべきでしょうか?

まず、大家さん自身でも、今回のリノベーション目的を明確にした方が良いと思います。

基本的には大家さんはリノベーションをして、空室を解消したいという目的があると思うのですが、私がリノベーション工事の営業マンとして大家さんに聞いていたのは、リノベーションの目的を必ず確認していました。

大家さんの中にはリノベーションして、「家賃を今よりも高く設定したい」という方もいれば、「家賃はそこそこで良いから、リノベーションの工事費用は極力抑えて、とにかく空室を解消したい」という大家さんもいるんですよね。

オーナーのリノベーションに対する考え方次第で、リノベーションプランは変わってくると思いますので、リノベーションを行う目的をはっきりと明確にした上で、提案してくれるリノベーション会社かどうかは、非常に大事なポイントだと思います。

単純に工事を提案するだけではなく、このリノベーションの工事をすることによって、家賃は大体これくらいとれるという事前準備までしてくる会社は更に良いと思いますね。



リノベーションの目的の話が出てこなかった場合には、どの様に大家さんは対処すべきでしょうか?

正直その様な意識を持ったリノベーション会社さんは少ないと思いますので、大家さんから工事会社に今回のリノベーションの目的を伝えて頂いても良いとは思います。

基本リノベーションしたいと伝えると、見積もりと図面がでてくるのですが、さらにリノベーション後の家賃の査定表と、見込み家賃が取れる具体的根拠を持ってくるかどうかが大事だと思いますね。私も営業マン時代は徹底してやって、他社との差別化をしていたポイントです。
※実際に現地調査をしてる想定家賃の根拠資料を見せて頂きました。リノベーションを施工した結果本当に想定家賃が取れる物件なのかどうかが分かるとのこと。

但し凄い手間暇がかかるので、ここまでやっている会社はほとんど無いと思います。
基本的に工事会社さんがリノベーションをする場合、そもそも工事が受注できれば会社としては売り上げが立つので、家賃が取れるのか、空室が解消されるのかなどは重要視していない場合が多いですね。

弊社では、工事+入居が決まって家賃で回収してもらうということが目的なので、自分が住む用の実需用のリノベーションの場合には、部屋をどれだけ綺麗に工事をするかが大事ですけど、投資用不動産のリノベーションの場合には、入居を決めることが目的なのでそもそも目指している方向性が全然違う場合があります。



まとめ

① リノベーション会社は、見積もりの安い高いで決めると、誤る可能性がある
② リノベーションの目的を明確化する
③ リノベーションの目的に応じた提案をしてくれているか見極める
④ 想定家賃がとれる根拠や調査をしてれくれているか、確認する

賃貸物件のリノベーションを行う上で、会社選びは非常に重要なので、是非参考にしてみて下さい。

株式会社ココテラスへ空室対策のリノベーションのご相談はこちらから

執筆、撮影 石垣

不動産投資用の分譲マンションをリノベーションする際の注意点をリノベのプロに聞いてきました!

こんにちは、賃貸経営ジャーナル編集部です。
分譲マンションを購入して、不動産投資をされている大家さんも数多くいらっしゃるかと思います。今回は分譲マンションをリノベーションする際に大家さんが注意すべきこと、リノベーションのプロの、株式会社ココテラス代表取締役の篠原氏に話を聞いてみました。

株式会社ココテラス 代表取締役 篠原昌志

プロフィール
地元山口県の大学を卒業し、通信会社(現東証一部上場企業)に入社。
中小企業へ通信費のコスト削減型のソリューション営業を経験。
テレアポからの即断即決の新規営業により営業の基礎を学ぶ。
2009年2月(28歳)前職である空室対策に特化したリノベーション会社に入社。
リノベーション事業部に配属され、賃貸経営をしている家主様へ空室対策リノベーションの新規開拓営業を行う。入社2年目に1億円の個人売上をあげトップセールスとなる。
2010年11月(入社1年9カ月)取締役に就任。
2013年東京に転勤し、全国にリノベーションノウハウを提供するFC本部の責任者として全国各地の賃貸物件の空室改善を行う。
2016年12月退職し、2017年1月にココテラスを設立。



分譲マンションを購入してリノベーションを行う場合、一棟マンション、アパートの際に行うリノベーションと違いがあると伺ったのですが、具体的にどの様な点を大家さんは注意すべきなのでしょうか?

分譲マンションの場合には、管理規約が存在し、区分所有者の共同利益を確保することを目的とされる「管理規約」が存在します。その規約の中には、様々な細かいルールが記されており、必ずしも自由にリノベーションができる物件とは限らないことがあります。

なんと! 所有者が自由にリノベーションできない場合もあるのですね。具体的にどの様な場合があるのでしょうか?

例えば、分譲マンションのリノベーションで使用する床の素材を、管理規約で細かく指定されている場合があります。騒音問題のトラブルを避けるために防音効果の高い床材を管理規約で厳しく設定しています。特に防音効果の高い遮音等級がL40やL45が指定される場合がほとんどです。

不動産投資のリノベーションでは、塩ビタイルが多く使われるのですが、分譲マンションのリノベーションでは遮音等級を満たしていませんので、塩ビタイルをそのまま利用することはできません。



分譲物件ならではのリノベーションの違いがあるのですね。その他にも何かありますか?

分譲マンションの工事の場合には、事前に管理組合の許可を取る必要があります。結構忘れている人が多いのですが、管理組合に工事の届け出を申請してから30日~45日間程度を有することが多いですね。その間は工事が一切できないので、家賃収入を得る収益機会を損失してしまうので注意が必要です。

また管理組合に提出する書類の準備にも時間が掛かるので、予め書類の準備も忘れずに行うことも忘れずに行って頂きたいです。

これは裏技になってしまうのですが、分譲マンションを購入と同時にリノベーションを検討されている方は、購入前の前オーナーから管理組合に、工事の申請を事前にしてもう様、依頼してみるのも良いと思います。なるべく機会損失なくリノベーション工事が着工できると思います。

あと分譲マンションをリノベーションする際の大きな問題点として物件の構造上、天井配管だと下の階からの工事が必要なので、購入前に天井配管か床下配管か確認せず、設計しなければ間取りや予算が大幅に狂う事があります。分譲物件のリノベーション工事ではより一層事前の確認は徹底した方が良いと思います。
※天井配管: 1階下の部屋の天井に配管がある。 床下配管: 自分の部屋の床下に配管がある。


なるほど。分譲物件のリノベーションでは気を付けなければいけないことも多いということが分かりました。引き続きリノベーションのプロに話を伺っていきたいと思います。

空室対策のためのリノベーションの相談はこちらから

執筆、撮影 石垣

賃貸物件のリノベーションを学ぶ『リノベーションカレッジ』とは?

全国で賃貸リノベーションのフランチャイズを展開するTRNさん(福岡市南区)が、賃貸リノベーションを事業化するためのノウハウを2日間の座学形式で学ぶ講座『リノベーションカレッジ』を、福岡、東京、大阪の3都市で4月に開校するとのこと。
当社は全国に100社以上のFC加盟店がおり、業界最大手の注目企業です。



リノベーションカレッジの内容とは?

講座の内容は、当社が手掛けた全国3万8,000戸の施工実績に基づき、オーナー(物件の大家)の集客方法やリノベーション投資のシミュレーションを交えた提案書の作り方、市場調査に基づいた企画・デザイン・コストを抑えた工事手法など、これから賃貸リノベーションに取り組むリフォーム会社や不動産管理会社に向けたものを予定しているとのこと。



リノベーションカレッジの費用は?

FireShot Capture 37 - 『リノベーションカレッジ 開校』|お知らせ|TRNグループ - http___www.trn-net.com_info_archives_62入学金:1社 10万(税別)
※研修内容に満足頂けなった場合は入学金を全額返金いたします。
研修費:1人 6万円(税別) ※2日分
教材費:1人 6万円(税別)

研修内容に満足できない場合全額返金するとは、よっぽど内容に自信があるみたいです。満足できなければ返金してもらうだけなので、ノーリスクで参加できるのでリノベーションに興味のある事業者さんにはお勧めです!