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不動産投資用物件の自主管理とは?自主管理のメリットとデメリット

自主管理戸は、自分が所有する収益物件の管理を管理会社に委託せず、オーナーが自ら管理費・修繕積立金・家賃の徴収や定期清掃・機械設備の保守管理管理することです。管理業務には大きく分けて「収納管理」「建物管理」「入居者管理」の3種類があります。




主に入居者の募集から、契約の締結、家賃の入金管理、建物のトラブル対応や、入居者からのクレーム対応まで本来管理会社が行う業務全般を、不動産オーナーが行います。

主な管理業務
・リーシング(入居者募集)
・契約および契約更新
・家賃の入金管理
・家賃滞納の督促および回収
・建物のトラブル対応
・入居者からのクレーム対応
・退去時の立ち会い
・工事業者との連絡・監督
・清掃、メンテナンス業者の管理

サラリーマン大家さんの場合ですと、日中のトラブルなどは対応することが難しい場合が多いので、もっぱら専業大家さんに多い管理形態です。


不動産投資用物件の自主管理のメリットは?

自主管理で一番大きなメリットは、「管理手数料」の節約です。通常管理会社に支払う管理手数料は、賃料の5パーセント前後ですが、その手数料を支払う必要が無くなります。また自主管理ですと、物件の入居者のことや建物の、最新の状態を常に把握することができますので、何か起きた時も迅速に対応することができます。

不動産投資用物件の自主管理のデメリットは?

自主管理のデメリットは、不動産投資家がすべての管理業務を手がける必要がありますので、管理業務に時間を奪われます。もちろん物件にもよるのですが、クレームを頻繁に出す入居者が居る場合や、建物トラブルが頻繁に起きる物件の管理の場合には、相当なストレスがかかり、また労力も必要となります。

相当暇で時間がある人向けの管理形態になります。

ではどんな物件の場合だと、自主管理の方が良いのでしょうか?

自主管理に向いている物件は、戸建ての賃貸や、1個の物件における部屋数が少ない場合は、自主管理に向いていると思います。
部屋数が多ければ、管理の手間暇も膨大になってしまうので、当然ですよね。戸建ての場合も、頻繁に入居者が変わることも少ないので、管理の手間暇も掛かりません。

不動産投資用物件の半自主管理戸は?

全ての管理業務をするのは難しいけど、一部ならできるという大家さんには、半自主管理をお薦めします。家賃の管理などは自主管理で行い、客付けや契約更新、緊急時対応は、管理会社や24時間駆けつけサービスにアウトソーシングするという方法です。
管理会社との話し合いにもよりますが、管理手数料を支払わなくても、契約周りやリーシング業務は行ってくれる管理会社は多いです。また各社様々な緊急対応サービスを展開していますので、必要なサービスを提供している企業を確認してみても良いと思います。

24時間緊急駆けつけサービス
・緊急駆けつけサービス「コンシェルジュ24」
・アクト安心ライフ 緊急サポート24
・24時間緊急対応サービス「ホームマイスター24」
・駆けつけ賃貸365
・安心サービス24


まとめ

自主管理か、管理は管理会社に任せるか、判断ポイントとしては、まずは物件の部屋数がどれ位あるのかがポイントです。
1戸や2戸程度であれば自主管理でも問題ないとは思いますが、部屋数が多い場合には、相当管理に時間を取られる場合もありますので、どれ位管理に時間を使えるのかを検討してみてはいかがでしょうか。

不動産投資初心者が準備すべきことは?

不動産投資を始めたいという方は年々増えていますが、今まで不動産を購入したことが無い、あるいは良く知らないと言う方もいらっしゃると思います。この記事では、不動産投資の全くの素人という方向けに、「最低限これ位は準備しましょう」という内容を説明したいと思います。



 ① 自己資金を溜める

一般的には不動産投資を始める人は、金融機関からの借り入れをして不動産投資を始めます。金融機関は物件を担保にお金を貸すのですが、仮に1億円の物件に対して、1億円は融資しません。掛け目と言われる数値を掛けてから、融資を実行します。

金融機関では、大体「7割」の掛け目を設定してまして、例えば1億円の物件であれば7,000万円までは融資が可能となります。借入金の返済が止まった時には、物件を売却して実際に売れた金額から、残りの借入金の残額を返済させるという流れになります。

ですので、金融機関の掛け目の関係からローンを組む場合、物件価格の2割から3割が自己資金の目安と言われています。自己資金を沢山持っている人ほど、金融機関からの融資が下りやすくなりますので、自己資金は沢山ある方が良いです。

ただし、最近は自己資金のない人でも、条件によっては融資をしてくれる金融機関もあり、物件の購入金額を全額融資してくれるローンのことを、「フルローン」と言います。

自己資金なしで不動産投資を始める人も増えているようですが、実際は毎月の返済額も多いですし、やむなく物件を売った後に、融資のローン残高が残ってしまい、借金漬けになってしまう方も出てしまうので、正直あまりお薦めしません。



 ② 不動産投資に関する知識を学ぶ

流石に不動産投資に関して、一切勉強せずに物件を購入する方は居ないと思いますが、最低限不動産投資に関する書籍位は数冊読まれることをお薦めします。不動産投資と言っても様々な不動産投資のスタイルがあります。ご自身の現在の状況において、どの不動産投資のスタイルがマッチしているのかを、検討すべきだと思います。

ご自身の年収や、属性、自己資金、目標収益、不動産投資を通じてどの様な生活をおくりたいかなど、ご自身の状況によって、様々な不動産投資ができますので、その辺もしっかり見極めて頂きたいと思います。知識が浅いと、不動産投資会社の餌食になる可能性も高いので、きっちりと知識武装はしてください。

③ 信頼できる不動産投資会社を見極める目を養う

これは非常に重要で、正直どの不動産投資会社と付き合うかでも、不動産投資の成功確率は全然変わってくると思います。

とは言え、どんな不動産投資会社が良いのか分からないと思いますので、数多くの不動産投資会社のセミナーに参加して、多くの営業マンと接してみることをお薦めします。コミュニケーションをとっていく中で、自分に合っているなぁ思える会社や営業マンを見極める目が、自然と養われるかと思います。

不動産会社を見極める目を養わないと、変悪質な業者さんに捕まってしまう可能性がありますので、ご注意ください。

④ 不動産投資の目的や目標を設定する

不動産投資を通じた目的や目標設定も非常に重要です。老後の資金確保なのか、脱サラなのか、あるいはお小遣い程度の副収入が必要なのかで、不動産投資のスタイルも変わります。



⑤ 数多くの不動産投資物件を観て、相場を知ろう

実際の不動産投資物件を観ることは非常に重要です。これは多ければ多いほど良いと思います。

不動産業者さんの中には、物件の購入を急かす方も居るかもしれませんが、ご自身なりに、良い物件、悪い物件の目線を鍛えることは、不動産投資で失敗確立を下げるために絶対必要だと思います。数多くの物件を観ることによって、購入までの意思決定が早く行えるようになってきます。是非足を使って鍛えて頂ければと思います。

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不動産投資初心者でも知らないとまずい24個の不動産投資用語

不動産業界の言葉は独特な言い回しや専門用語が数多くあります。普段使わない用語ばかりなので、なじみは薄いと思いますが、不動産投資を始める、あるいは始めている方は最低この24個の不動産投資用語は知っておいた方が良い、用語をピックアップしてみました。

あくまでも最低限の不動産用語なので、ドンドン用語は覚えて頂きたいと思います。


オーナーチェンジ おーなーちぇんじ

マンションや戸建て住宅を賃貸している所有者(オーナー)が、賃借人の入った状態のまま他へ、不動産物件を売買することをいいます。購入者は新たに入居者を探す手間が、必要がないというメリットがあります。

元金均等返済 がんきんきんとうへんさい

毎回支払う「元金」部分が均等になる返済方法です。
元金と利息を合計した返済額は、返済を始めた当初が多く、返済が進むとだんだん少なくなります。元利均等返済に比べて元金の減り方が早く、支払利息の総額も毎月少なくなります。

元利均等返済 がんりきんとうへんさい

毎回の返済額が同じ額になる返済方法です。毎月の返済額が変わらないので、計画的な返済が可能になります。

競売物件 きょうばいぶっけん

住宅ローンの破たんなどで債務の履行ができずに差し押さえられ、裁判所が行う不動産の競売手続きによってお金に換えられることになった不動産。一般的な市場価格より安く手に入る可能性もありますが、権利関係が複雑なケースが多く、事前調査が必要です。

基準地価 きじゅんちか

毎年7月1日時点の地価を各都道府県ごとに調査し、9月中旬に国土交通省が発表するもので、1月1日時点の公示地価と併せて一般の土地取引の指標となっています。



グロス利回り ぐろすりまわり

表面利回り

建ぺい率 けんぺいりつ

建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいいます。

減価償却費 げんかしょうきゃくひ

建物及び設備の経年による劣化部分につき毎年一定方法で費用として不動産所得の計算上経費化されるもの。「定率法」と「定額法」があり、平成10年の改正で、平成10年4月1日以降に取得された建物については、「定額法」のみ適用され、付属設備等については従来通り「定率法」が適用できる。また、平成19年の改正で平成19年4月1日以降に取得した減価償却資産は取得価額の全額(備忘価額1円を除く)が償却可能となりました。

コンバージョン こんばーじょん

既存建物の中で物理的な耐久性を残しながらも競争力を失った業務ビル等を改修し、用途を住宅等に変更することにより蘇生し、既存ストックの改善を図る建物の用途転用のこと。

サブリース さぶりーす

業者が物件を借り上げて、第三者に賃貸(転貸)するサービス。入居の有無に関わらず安定した収入が見込める「空室保証」・「家賃保証」がセットになったサービスを提供している業者が多い。



借地権 しゃくちけん

建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権を指します。

収益還元法 しゅうえきかんげんほう

不動産鑑定評価において、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される収益をベースとして対象不動産の価格を求める手法のことを言います。

積算法 せきさんほう

積算法とは、不動産の鑑定評価方式である原価方式のうち、賃料を求める手法のことを言います。原価法や取引事例比較法により求める基礎価格に期待利回りを乗じて得た金額に、その不動産の賃貸借等の継続のために必要な諸経費を加えて賃料を求める手法になります。

耐用年数 たいようねんすう

耐用年数とは、一般的に建物などが使用に耐えられなくなるまでの利用可能年数のことです。
「法定耐用年数」とは減価償却期間算定の基準となり、物理的・経済的に使用可能な年数を法令で算定したもの。 例として、木造家屋は22年、鉄骨造は鉄骨の肉厚により19~34年、鉄筋コンクリート造で47年。

抵当権 ていとうけん

債務者または第三者(物上保証人)に用益させたままで、債務の担保として提供した不動産等について、優先弁済を受ける担保物権をいう。債務の履行が無い場合は、担保にとった物件を強制的に競売して、優先弁済を受けることができます。

出口戦略 でぐちせんりゃく

対象不動産に関して、予想する保有期間経過時の換金方法を予め計画しておくこと。

取引事例比較法 とりひきじれいひかくほう

不動産鑑定評価において、多数の不動産の取引事例をベースとして、対象不動産の価格を求める手法のことを言います。

ネット利回り ねっとりまわり

賃貸経営にかかる経費(固定資産税・共益費等)を差し引いて計算した利回り。経費を考慮に入れているため表面利回り(グロス利回り)に比べ、より実態に近い利回りとなります。

根抵当権 ねていとうけん

抵当権の一種。根抵当権は将来借り入れる可能性のある分も含めて不特定の債権の担保としてあらかじめ設定しておく抵当権になります。

ノンリコースローン のんりこーすろーん

この融資の特徴は、債務履行の責任財産を対象不動産およびその収入のみに限定し、その他の財産への履行請求をおこなわないことにあります。個人法人が連帯保証する必要はないローンとなります。


表面利回り ひょうめんりまわり

年間家賃収入を投資金額(物件価格)で割ったものです。賃貸経営にかかる経費等を考慮に入れていないざっくりとした指標となります。

与信 よしん

人物の信用評価を行い、信用する限度額を設定し、いくらまで貸せるか決めることになります。

レントロール れんとろーる

貸借状況一覧表のこと。レントロール(Rent roll)には、各戸ごとの入居状況や契約賃料などが記載されており、賃貸契約の内容や現状が把握できます。

路線価 ろせんか

その年に発生した相続の土地の評価額を決定する基準となる土地の単価のことを言い、毎年1月1日時点の評価額を8月に国税庁が発表しています。