東京都内で大手不動産会社にて、賃貸の仲介・管理及びリノベーションの提案をされていた尾崎光紘さんに、成功している大家さんと、空室で悩んでいる大家さんの違いについてお話しをお聞きして来ました。
賃貸経営アドバイザー
尾崎 光紘 氏
大学卒業後、IT企業や飲食店に勤務。2009年、実家が不動産関係の仕事をしていた為、東京都内の大手不動産管理会社に就職。約8年間、不動産管理や賃貸物件の仲介、賃貸物件のリノベーション提案業務等に従事。
2017年4月より、実家の賃貸管理会社にて、自社物件の不動産管理や賃貸経営アドバイザーとして活動中。その他、地元東京都武蔵野市の活性化を図る為、様々な地域活動に参加している。また若手賃貸経営者の会である「1980年代賃貸経営者の会」を発足し、定期的に情報交換をする会を主催している。
空室に悩んでいる大家さん向けに無料で賃貸経営の無料相談を実施しています。
不動産業界に入ろうと思ったきっかけを教えて頂いても宜しいでしょうか。
実家が、地元で家主業を長年営んでいたので、不動産業には自然と興味がありました。修行の意味を込めて都内の大手不動産管理会社にて約8年間、賃貸仲介・管理の営業職として勤務していました。
8年間の経験から、数多くの成功している大家さんと接することができ、現在家業の不動産管理業でも経験を生かすことができています。
今まで数多くの大家さんと接してきていますが、その中で成功している大家さん（不動産投資家）には何か共通の特徴はありますか？
成功している大家さん（不動産投資家）は、まず賃貸管理会社の営業マンとの付き合い方や接し方が全然違います。成功していない大家さん（不動産投資家）は「賃貸の管理会社を使う」という感覚で接しています。
一方的に自分の考えを押し付け、「空室の原因は管理会社に責任がある」と言う大家さんですね。
逆に成功している大家さんは、「自分の不動産投資業に対して、賃貸管理会社に協力してもらい経営する」というスタンスの方が、成功しています。
今までは部屋の借り手が多かったので、「賃貸の管理会社を使う」というスタンスでも、入居者の確保ができていたので通用してきました。しかし人口が減少し、空室率が上がっている中で、賃貸管理会社と協力して、自分の物件の空室をどの様に改善するのかというスタンスでないと厳しい時代になってきています。
「賃貸管理会社に協力してもらい経営する」というスタンスとは、具体的にどの様に管理会社と接すれば良いのでしょうか？
賃貸管理会社の担当営業マンと同じ目線で自分が保有している物件について、腹を割って話すようにすべきだと思います。知らないことは知らないと相談し、決して知ったかはするべきではないと思います。
大家さんの中には知らないことを恥ずかしがる方が多いのですが、その様な間柄だと本当の意味で信頼関係を築くことは難しいと思います。営業マンとの関係性が変わるだけで、空室が改善されることは良くあります。
賃貸管理会社の営業マンとの関係性が変わると、具体的にどの様な変化があるのですか？
営業マンも人間なので、「良い人間関係を築けている大家さん」には力が入るのは至極埠頭のことだと思います。
逆に「営業マンを顎で使う大家さん」に対しては、営業マンは苦手意識を持ち、必要最低限の関わりしか持ちたくないという心情になります。
「良い人間関係を築けている大家さん」の物件で、空室が出れば、空室を埋めるために写真をたくさん撮影し、気の利いたコメントを賃貸ポータルサイトにも時間を割いて掲載します。
また来店された入居者にも優先的に物件を案内する時もあると思います。入居者に「どの物件を案内・提案するか」は、営業マンのさじ加減で変わってきますので、営業マンに嫌われた大家さんのお部屋は、よほど条件が良いお部屋でない限り、厳しい状況が続くと思います。
なるほど。営業マンとの関係次第で空室率が変わってくるということですね。その他成功している大家さんにはどの様な特徴がありますか？
自分の保有している物件を客観視できている大家さんですね。意外と大家さんはご自身が保有している物件の賃貸市場における「強みや弱み」を正確に把握していないことがほとんどです。
また保有物件が、実際どの様な物件と比較検討されているかも認識していません。競合の物件を観ていないので、自分の物件の改善できる点や逆に強みが本当の意味で分かっていない方が多いです。
他人の物件を観ることによって、自分が保有している物件の改善できる点や、弱点が見えてきます。
書籍を読んで不動産投資の知識を持っている方は、少なからず居らっしゃるのですが、実際の現場に関する知識をお持ちの方が非常に少なく、勉強不足感は否めないです。
まずは自分が保有している物件を客観視することが大事なのですね。実際他の大家さんの物件を見学することはできるのでしょうか？
賃貸物件のリノベーション工事の内覧会などで、見学することはできると思いますが、ほとんどの管理会社ではやっていないと思います。
ご自身が契約している管理会社の担当に、「他の大家さんが保有している物件を見学できないか」、あるいは「成功している大家さんを紹介してくれないか」と、打診するのが良いとは思います。
あるいは、インターネット上で成功している大家さんを探したり、勉強会に参加して、直接物件を見せてほしいと依頼するなどして、現場をもっと知るべきだと思います。私も前職では個人的に大家さん同士のご紹介はしており、実際の現場を勉強して頂く機会を設けておりました。その場で大家さんに、「こういう風に物件を直した方が良いですよ」とお伝えしていましたね。
成功している大家さんに関するまとめ
賃貸管理会社にて、現場を良く知っているからこそ、貴重なお話が聞けました。空室で悩んでいる大家さんの中には、賃貸管理会社との関係性を改めて見直して頂きたいなと思ったインタビューでした。
管理会社の担当者との関係性だけでも、空室は改善できますので、今一度「自分の不動産経営に対して、賃貸管理会社に協力してもらう」というスタンスになっているのか、改めて振り返って頂ければと思います。
取材・撮影 石垣