1月から3月の引っ越しシーズンである繁忙期が終わり、空室を抱えている大家さんが多数いらっしゃる中で、なぜ空室になってしまうのか？どの様にしたら空室率を下げることができるのか、賃貸管理会社向けに空室改善のリノベーションに特化した営業代行（アウトソーシング）事業を展開している株式会社ココテラス代表取締役の篠原昌志社長に話を聞いてきました。
株式会社ココテラス 代表取締役 篠原昌志
プロフィール
地元山口県の大学を卒業し、通信会社（現東証一部上場企業）に入社。
中小企業へ通信費のコスト削減型のソリューション営業を経験。
テレアポからの即断即決の新規営業により営業の基礎を学ぶ。
2009年2月（28歳）前職である空室対策に特化したリノベーション会社に入社。
リノベーション事業部に配属され、賃貸経営をしている家主様へ空室対策リノベーションの新規開拓営業を行う。入社2年目に1億円の個人売上をあげトップセールスとなる。
2010年11月（入社1年9カ月）取締役に就任。
2013年東京に転勤し、全国にリノベーションノウハウを提供するFC本部の責任者として全国各地の賃貸物件の空室改善を行う。
2016年12月退職し、2017年1月にココテラスを設立。
繁忙期が終わり、入居者さんが見つからなかった大家さんは、どの様な行動をとるべきでしょうか？
まずは空室の原因調査を徹底的にすべきだと思います。
長期空室には必ず原因があるので、空室になっている理由を明確することによって、とるべき対策が見えてきます。
具体的に空室の原因調査とは、御社ではどの様なことをするのでしょうか？
入居希望者の内見が「入っている」か、「入っていない」かによって空室の原因が違います。
今の時代、事前にインターネットで情報を取得できるので、内見が入ってという事は「募集条件」「立地」「間取り」等は問題ないと考えられます。条件等が問題ないのに、入居が決まらないという事は入居が決まらない答えは現場にあると思っています。
弊社では、空室の原因を探るために「空室診断」というサービスを提供しています。 現地に直接訪問し、外回り、室内の調査を行います。「共有部にゴミが落ちていたり、放置自転車があったり第一印象は悪くないか」確認します。また「お部屋の中は臭く匂ったり、ホコリ、虫の死骸がある」かも確認します。先日訪問した案件では共用通路にバイクと自転車が置いてありました。
駐輪場があるにも関わらずルールを守っていない入居者がいるという事です。内見時にこのような状態であれば確実にマイナスです。
内見の申し込みが無い場合には、「インターネットに物件の掲載はされているのか？」また「掲載内容に相違がないか」も確認する必要があります。家主様は初期費用、家賃を減額したつもりでも仲介業者の営業マンに伝わっておらず最新の条件やリフォーム後の間取りや写真が掲載されていないというのはよくある事です。
そもそも物件の魅力が入居者さんに伝わらなければ、内見数は増えないし入居が決まる事はありません。
では必ずしも空室を埋めるためにリノベーションをしなくても良い場合があるということでしょうか？
弊社では、空室診断を徹底的に行った結果、「リノベーションをしなくても良いですよね」とアドバイスをする時もあります。
例えば、インターネットに物件を掲載していても、魅力的なお部屋の室内が掲載されていない、お部屋の写真が汚い場合は、入居者さんは問い合わせすらしないので、お部屋の室内写真だけを充実させるだけでも空室は埋まる可能性はありますよね。
仲介会社の営業マンは、室内写真の質は人それぞれなので、質の悪い写真も多く掲載されています。弊社では三脚を使って、写真の明るさや写真の見栄えを徹底的に注意して撮影しています。
では具体的に空室物件の特徴とは、主にどの様な特徴がありますか？
数多く空室を見てきましたが、主に下記の理由が主だった特徴と対策になります。
① 物件名にビル・荘が付いている
物件名にこだわりがないのであれば、物件名を変更し物件名から古いイメージを払拭することを検討する必要があります。
② 立地が悪い
立地の悪さを補う魅力のあるお部屋に変更するか、魅力のある募集内容に変更することを検討する必要があります。
③ インターネットに物件掲載が無い
掲載が無い理由の一つとして、仲介会社へのＰＲ不足が考えられます。リーシングを強化し仲介会社への認知度を高めることを検討する必要があります。
④ 初期費用・家賃が相場より高い
近隣の競合物件と募集条件を比較し、初期費用、家賃の見直しを行うことを検討する必要があります。
⑤ 共有部が整理・整頓されていない
定期清掃の見直しを行い、常にきれいな状態を保つ体制を検討する必要があります。
⑥ 共用部が暗く印象が良くない
照明取付工事を行うなど、通路が明るくなるよう検討する必要があります。
⑦ キーＢＯＸが設置されていない
物件にキーBOXやダイヤル錠を設置し、仲介業者がいつでも案内できるように検討する必要があります。
⑧ 原状回復工事が終わっていない
原状回復工事やリフォーム工事を行い、明日からでも住める状態を常に整えていくことを検討する必要があります。
⑨ 中途半端なリフォーム
入居が決まる間取りに変更するなど、魅力のあるお部屋になるように改善することを検討する必要があります。
⑩ 設備が古い
自分が住めると思える最低限の工事は行い、魅力のあるお部屋になるように改善することを検討する必要があります。
⑪ 和室がある
賃貸世帯層が好む洋室にリフォームするか和室でもいいと思える募集条件に変更することを検討する必要があります。
⑫ お風呂・トイレが同じ
スペースがあるのであればお風呂とトイレの分離工事を行うか、入居者が好む仕様にリフォームすることを検討する必要があります。
もちろん他にも空室になり得る特徴は数多くありますし、その数だけ対策もあります。
大家さんは空室になっている理由を、ご自身で明確に認識しているのでしょうか？
大家さんは空室理由を明確に認識していないことが多いですね。
例えば、物件名を変えただけで入居が決まったり、家賃を改定していたのに仲介会社に伝わっていなくて、インターネットに改定情報が反映されていないなど、大家さんが思いもしない理由で空室になっていることは多くあります。特に自主管理の大家さんに多いですね。
空室理由を明確にして、「正しい対策」をとることによって空室は埋まることは本当に多いです。
まとめ
今回篠原社長に話を聞いて、「空室の理由を明確にする」ことが、空室を解消するために非常に重要だということがわかりました。空室の理由が明確になれば、取るべき対策が分かります。
空室で悩まれている大家さんは、「なぜ保有物件が空室なのか」と理由を客観的に見直して見てはいかがでしょうか。
株式会社ココテラスでは無料で空室診断サービスを提供しているので、一度相談してみるのも、取るべき対策の一つかもしれません。