こんにちは、賃貸経営ジャーナル編集部です。
分譲マンションを購入して、不動産投資をされている大家さんも数多くいらっしゃるかと思います。今回は分譲マンションをリノベーションする際に、大家さんが注意すべきことを、リノベーションのプロの、株式会社ココテラス代表取締役の篠原氏に話を聞いてみました。

株式会社ココテラス　代表取締役　篠原昌志

プロフィール
地元山口県の大学を卒業し、通信会社（現東証一部上場企業）に入社。
中小企業へ通信費のコスト削減型のソリューション営業を経験。
テレアポからの即断即決の新規営業により営業の基礎を学ぶ。
2009年2月（28歳）前職である空室対策に特化したリノベーション会社に入社。
リノベーション事業部に配属され、賃貸経営をしている家主様へ空室対策リノベーションの新規開拓営業を行う。入社2年目に1億円の個人売上をあげトップセールスとなる。
2010年11月（入社1年9カ月）取締役に就任。
2013年東京に転勤し、全国にリノベーションノウハウを提供するFC本部の責任者として全国各地の賃貸物件の空室改善を行う。
2016年12月退職し、2017年1月にココテラスを設立。

分譲マンションを購入してリノベーションを行う場合、一棟マンション、アパートの際に行うリノベーションと違いがあると伺ったのですが、具体的にどの様な点を大家さんは注意すべきなのでしょうか？

分譲マンションの場合には、管理規約が存在し、区分所有者の共同利益を確保することを目的とされる「管理規約」が存在します。その規約の中には、様々な細かいルールが記されており、必ずしも自由にリノベーションができる物件とは限らないことがあります。

なんと！　所有者が自由にリノベーションできない場合もあるのですね。具体的にどの様な場合があるのでしょうか？

例えば、分譲マンションのリノベーションで使用する床の素材を、管理規約で細かく指定されている場合があります。騒音問題のトラブルを避けるために防音効果の高い床材を管理規約で厳しく設定しています。特に防音効果の高い遮音等級がＬ40やＬ45が指定される場合がほとんどです。

不動産投資のリノベーションでは、塩ビタイルが多く使われるのですが、分譲マンションのリノベーションでは遮音等級を満たしていませんので、塩ビタイルをそのまま利用することはできません。

分譲物件ならではのリノベーションの違いがあるのですね。その他にも何かありますか？

分譲マンションの工事の場合には、事前に管理組合の許可を取る必要があります。結構忘れている人が多いのですが、管理組合に工事の届け出を申請してから30日～45日間程度を有することが多いですね。その間は工事が一切できないので、家賃収入を得る収益機会を損失してしまうので注意が必要です。

また管理組合に提出する書類の準備にも時間が掛かるので、予め書類の準備も忘れずに行うことも忘れずに行って頂きたいです。

これは裏技になってしまうのですが、分譲マンションを購入と同時にリノベーションを検討されている方は、購入前の前オーナーから管理組合に、工事の申請を事前にしてもう様、依頼してみるのも良いと思います。なるべく機会損失なくリノベーション工事が着工できると思います。

あと分譲マンションをリノベーションする際の大きな問題点として物件の構造上、天井配管だと下の階からの工事が必要なので、購入前に天井配管か床下配管か確認せず、設計しなければ間取りや予算が大幅に狂う事があります。分譲物件のリノベーション工事ではより一層事前の確認は徹底した方が良いと思います。
※天井配管： 1階下の部屋の天井に配管がある。 床下配管： 自分の部屋の床下に配管がある。

なるほど。分譲物件のリノベーションでは気を付けなければいけないことも多いということが分かりました。引き続きリノベーションのプロに話を伺っていきたいと思います。

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執筆、撮影　石垣